Budowa domu drożeje. Ile kosztuje?

W ciągu roku koszt budowy domu w Polsce wzrósł średnio od 7,4 do 9,8 proc. Jeśli wziąć pod uwagę ceny obowiązujące pod koniec października 2017 r. postawienie podobnej nieruchomości podrożało nawet o 14 proc. - wynika z danych zebranych przez serwis wielkiebudowanie.pl.

Jeśli dodać do tego drożejące działki – w niektórych regionach Polski nawet o jedną trzecią – marzący o własnym domu skazani są na coraz mocniejszy ból głowy i głębsze sięganie do kieszeni. Ceny usług i materiałów budowlanych rosną jednak wolniej od mieszkań - zwłaszcza tych z rynku pierwotnego. W opinii ekspertów może się to zmienić już od stycznia.

Analizując koszty budowy domu oparliśmy się o dane zebrane przez serwis Wielkiebudowanie.pl. Dane dotyczą zarówno średnich cen materiałów budowlanych jak i usług budowlano-montażowych. Zostały zebrane pod koniec października 2019 r., a także w analogicznym okresie 2018 i 2017 r. w oparciu o wywiady telefoniczne weryfikowane przez ankiety.

Budowa została podzielona na dwa etapy. Najpierw wyceniony został koszt osiągnięcia stanu surowego zamkniętego, następnie stanu deweloperskiego razem z malowaniem, ale bez wykończenia.

Koszty budowy domu - stan surowy zamknięty

Według danych zebranych przez serwis Wielkiebudowanie.pl, szacunkowy koszt osiągnięcia stanu surowego zamkniętego pod koniec października 2019 r. wyniósł średnio 2200 zł/mkw. Oznacza to, że dla domu o powierzchni 100 mkw. było to 220 000 zł, podczas gdy jeszcze w październiku 2018 r. cena oscylowała wokół 2003 zł/mkw., co przy analogicznym metrażu dawało koszt rzędu 200 300 zł. Koszt postawienia domu w stanie surowym zamkniętym wzrósł więc w ciągu roku średnio o 7,4 proc.

Najmocniej wystrzeliły ceny montażu okien i budowy stropów – średnio o 32,3 i 20,6 proc. Mniej niż w październiku 2018 r. trzeba było płacić z kolei za prace przy budowie dachu – średnio o 21,8 proc. Biorąc pod uwagę tylko materiały budowlane, najmocniej podrożało stawianie ścian (średnio o 19,4 proc.) oraz stropów (średnio o 8,3 proc.).

Koszty usług i materiałów budowlanych (stan surowy zamknięty) [zł/mkw.]
	2017			2018			2019
Rodzaj prac	Usługi	Materiały	Łącznie	Usługi	Materiały	Łącznie	Usługi	Materiały	Łącznie
Fundament	142	334	476	143	343	486	160	371	531
Ściany	137	156	293	143	170	313	146	203	349
Stropy	66	428	494	63	448	511	76	485	561
Dach	203	316	519	213	314	527	247	326	573
Okna	27	100	127	31	100	131	41	103	144
Drzwi	14	20	34	15	20	35	21	21	42
Suma	589	1354	1943	608	1395	2003	691	1509	2200
Różnica r/r [w proc.]	-	-	-	3,2	3,0	3,1	13,7	8,2	9,8
Źródło: Wielkiebudowanie.pl – stan na koniec października 2017, 2018 i 2019 r.

Blisko jedną trzecią tej sumy stanowiły koszty tzw. robocizny (31,4 proc.), których udział w ostatecznej cenie wzrósł w ciągu roku o 1,4 proc.

Koszty budowy domu - stan deweloperski

Biorąc pod uwagę stan deweloperski razem z malowaniem ścian w przypadku analogicznego domu o powierzchni 100 mkw. pod koniec października 2019 r. trzeba było liczyć się z wydatkiem 380 500 zł, czyli średnio o 9,8 proc. więcej niż w analogicznym okresie 2018 r., gdy osiągnięcie stanu deweloperskiego było możliwe za 354 300 zł.

Koszty budowy domu najmocniej zwiększyło malowanie. Tzw. robocizna w tym zakresie w ciągu roku podrożała średnio o 20 proc., a materiały o 5,9 proc. Znacznie drożej kosztuje także wylanie posadzki. Koszt materiałów wzrósł w tym przypadku średnio o 10 proc., a usługi o 13,6 proc.

Najbardziej stabilne ceny utrzymują się w przypadku instalacji elektrycznych. Ich montaż, względem października 2018 r., podrożał jedynie o 1,3 proc.

Koszty usług i materiałów budowlanych (stan deweloperski) [zł/mkw.]
	2017			2018			2019
Rodzaj prac	Usługi	Materiały	Łącznie	Usługi	Materiały	Łącznie	Usługi	Materiały	Łącznie
Elewacje	210	179	389	237	231	468	252	233	485
Prace wod-kan	39	23	62	47	24	71	46	25	71
Ogrzewanie centralne	81	270	351	91	275	366	87	284	371
Instalacje elektryczne	70	39	109	76	38	114	77	38	115
Tynki	75	64	139	78	63	141	84	66	150
Posadzki	21	59	80	22	60	82	25	66	91
Gładzie	74	20	94	81	20	101	87	21	108
Płyty gipsowe	60	31	91	66	40	106	70	42	112
Malowanie	35	48	83	40	51	91	48	54	102
Suma	665	733	1398	738	802	1540	776	829	1605
Suma (łącznie z kosztem stanu surowego)	1254	2087	3341	1346	2197	3543	1467	2338	3805
Różnica r/r [w proc.]	-	-	-	7,3	5,3	6,1	9,00	6,4	7,4
Źródło: Wielkiebudowanie.pl – stan na koniec października 2017, 2018 i 2019 r.

Robocizna pod koniec października 2019 r. stanowiła 38,6 proc. wszystkich kosztów, które trzeba było ponieść, aby osiągnąć stan deweloperski. Na ekipy budowlane trzeba było wydać średnio 1467 zł/mkw.

Wykończenie domu - spore różnice w regionach

Usługi wykończeniowe pod koniec października 2019 r. były średnio o 0,7 proc. droższe niż pod koniec września 2019 r. Duże dysproporcje odnotowano z kolei w przypadku poszczególnych regionów. Prace wykończeniowe były najdroższe w woj. mazowieckim, małopolskim i śląskim. Najmniej ekipy oferujące prace wykończeniowe oczekiwały w woj. lubuskim, opolskim i świętokrzyskim.

Największą dysproporcję można było zauważyć w przypadku układania płytek. W woj. mazowieckim za tego typu prace trzeba było płacić średnio 71 zł/mkw. powierzchni, w woj. lubuskim z kolei 42 zł/mkw.

Znaczne różnice w cenach objęły również montaż toalety i sanitariatów. W woj. mazowieckim ekipy oczekiwały średnio 115 zł za każdą zamontowaną sztukę. W woj. lubuskim i opolskim koszt montażu wynosił średnio 67 zł.

Drogo? W 2020 r. będzie jeszcze drożej

Robocizna, która w tej chwili stanowi około jednej trzeciej kosztów budowy domu, w przyszłym roku może znacząco wzrosnąć. Zdaniem ekspertów wpływ na to będzie miała m.in. podwyżka płacy minimalnej, która w 2020 r. wyniesie 2600 zł brutto (ok. 1878 zł netto). Do 17 zł brutto (11 zł netto) podwyższona została także stawka godzinowa.

– Choć jeszcze zimą nie powinno być znaczących podwyżek, ponieważ zima sprawia, że budownictwo przeżywa zastój, to wiosną ceny usług mogą pójść znacząco w górę. Wszystko za sprawą podwyżki płacy minimalnej. Jeśli pracodawcy będą musieli płacić więcej, to na pewno te koszty zostaną przeniesione na klientów i znajdą odbicie w wyższych cenach – wyjaśnia Jarosław Wójcik z serwisu wielkiebudowanie.pl.

W najbliższych miesiącach nie powinniśmy jednak spodziewać się znaczących wzrostów cen. 

– W październiku wzrost wyniósł zaledwie 0,5 proc. Rynek budowlany znajduje się w coraz gorszym otoczeniu. Nastroje gospodarcze spadają, inwestycje publiczne też przeżywają kłopoty – mówi Jarosław Wójcik. – W ciągu ostatnich dwóch, trzech miesięcy mieliśmy chwilowy wzrost zleceń na budowę domów. Było to jednak odbicie po słabym pod tym względem pierwszym półroczu.

Budowa domu drożeje wolniej od mieszkań

Porównując roczny wzrost kosztów budowy domu na poziomie 7-10 proc., można dojść do przekonania, że w niektórych regionach Polski różnice cen w porównaniu z ubiegłym rokiem są mniejsze niż w przypadku mieszkań - zwłaszcza tych oferowanych na rynku pierwotnym.

Zgodnie z danymi Bankier.pl udostępnionymi przez serwis nieruchomości Otodom.pl za wrzesień 2019 r., ceny ofertowe mieszkań na rynku pierwotnym wzrosły nawet o 22,8 proc. Z takimi podwyżkami żądań deweloperów musieli radzić sobie szukający własnego „M” w Katowicach. Można było znaleźć jednak miasta, gdzie oczekiwania sprzedawców spadły - choćby w Poznaniu, gdzie ceny ofertowe względem września 2018 r. były niższe średnio o 3,3 proc.

Porównanie wzrostu cen ofertowych mieszkań i budowy domu w ciągu roku
Inwestycja	Różnice cen [w proc.]
Mieszkanie na rynku pierwotnym	Od -3,3 proc. w Poznaniu do 22,8 proc. w Katowicach*
Mieszkanie na rynku wtórnym	Od 8,7 proc. w Gdańsku do 16,4 proc. w Katowicach
Dom (stan surowy zamknięty)	9,8 proc. w skali całej Polski**
Dom (stan deweloperski)	7,4 proc. w skali całej Polski
*porównanie wrzesień 2019 - wrzesień 2018; **porównanie październik 2019 – w październik 018
Źródło: Wielkiebudowanie.pl oraz Bankier.pl na podstawie Otodom.pl

W przypadku rynku wtórnego, niemal w każdym z największych polskich miast, średnia cena metra kwadratowego używanego mieszkania wzrosła w ciągu roku mocniej od kosztów budowy domu.

Drożejące działki nie pomagają

W ciągu roku ceny ofertowe działek budowlanych wzrosły w 15 województwach. Najgłębiej do portfeli we wrześniu 2019 r. porównaniu z poprzednim rokiem musieli sięgać szukający działki pod budowę domu w woj. warmińsko-mazurskim (wzrost o 36,7 proc.) i podkarpackim (wzrost o 32,2 proc.). Jedynie w woj. pomorskim kwoty wpisywane w ogłoszeniach sprzedaży utrzymały się na tym samym poziomie. Nieznaczny wzrost poniżej 1 proc. zanotowano kolei w woj. mazowieckim i śląskim.

W przypadku miast wojewódzkich jedynie w Gorzowie Wlkp., Łodzi i Kielcach można było liczyć na niższe kwoty w ogłoszeniach o sprzedaży parcel pod budowę domu niż we wrześniu 2018 r. Ceny ofertowe w ciągu roku spadły tam odpowiednio o 9 proc., 4,4 proc. i 1,5 proc.

Największy wzrost oczekiwań sprzedawców w skali roku (średnio o 90,7 proc.) odnotowano w Olsztynie. Powyżej 20 proc. w porównaniu z wrześniem ubiegłego roku ceny ofertowe wzrosły z kolei w Gdańsku i Krakowie.

Marcin Kaźmierczak