Co jesienna fala pandemii zrobi z cenami mieszkań? Za i przeciw spadkom

Możliwe obniżki stawek na rynku wtórnym oraz w przypadku nowych dużych mieszkań, a także rosnące w dalszym ciągu ceny małych lokali prognozują eksperci na najbliższe miesiące z drugą falą pandemii koronawirusa. Na obniżkę stawek nie zanosi się także w przypadku małych działek budowlanych, na które popyt generują coraz popularniejsze domy jednorodzinne.

Letni optymizm na rynku nieruchomości objawiający się m.in. pod postacią obserwowanego we wrześniu większego zaangażowania deweloperów w realizację nowych inwestycji wyparowuje wraz z kolejnymi danymi o nowych zachorowaniach na COVID-19 i kolejnymi obostrzeniami wprowadzanymi przez rząd.

– Wysoka aktywność deweloperów we wrześniu była przede wszystkim wynikiem poprawy sytuacji epidemicznej w Polsce w okresie wakacyjnym. Druga fala pandemii z pewnością wstrzyma jednak wiele projektów – twierdzi Anna Karaś, starszy analityk ds. rynku nieruchomości w Cenatorium.

Poziom bezrobocia da odpowiedź

Choć branża wydaje się być lepiej przygotowana pod względem technologicznym do wprowadzenia lockdownu niż wiosną, a sam proces zakupu mieszkania w dużej mierze został przeniesiony do wirtualnego świata, rodzi się zasadnicze pytanie, czy po przejściu pandemii, będzie miał kto kupować mieszkania.

– Duże ryzyko niesie jednak ze sobą możliwy znaczny wzrost bezrobocia. Podczas drugiej fali pracę straci prawdopodobnie więcej osób niż wiosną, w wyniku czego wiele gospodarstw domowych zrezygnuje lub odłoży na później zakup nowego mieszkania. Transakcji będzie mniej, także dlatego, że wielu kupujących może wstrzymywać się z decyzjami dotyczącymi nowego lokum z racji na niepewności jutra. Mniejszy popyt wywoła z kolei presję na obniżkę cen – przewiduje Anna Karaś.

Większe perspektywy spadków na rynku wtórnym

Jak dodaje, większe perspektywy ku obniżkom cen rysują się na rynku wtórnym z racji, iż wielu sprzedających do sprzedaży może zmusić sytuacja ekonomiczna.

– Na rynku wtórnym prędzej zdarzy się jakaś perełka, ponieważ część klientów indywidualnych może mieć nóż na gardle i potrzebę szybkiego spieniężenia nieruchomości. W efekcie możemy mieć większe szanse w negocjacjach. Na razie nie jest to jednak nagminne zjawisko, a raczej jednostkowe przypadki – zauważa Marcin Krasoń, ekspert obido.pl.

Wiosenna pandemia a ceny ofertowe na rynku wtórnym

Jak pokazują dane Bankier.pl udostępnione przez serwis nieruchomości Otodom.pl, faktycznie większe szanse na obniżki stawek mieli szukający własnego „M” na rynku wtórnym. Niższą średnią stawkę niż w marcu odnotowano we wrześniu w Katowicach (średnio 6313 zł/mkw. i -1,1 proc.), Krakowie (średnio 10 604 zł/mkw. i -1,1 proc.), Poznaniu (średnio 7758 zł/mkw. i -0,7 proc.) oraz Gdańsku (średnio 10583 zł/mkw. i -0,1 proc.). Nominalnie średnie oczekiwania sprzedających były niższe od 15 zł/mkw. (Gdańsk) do 117 zł/mkw. (Kraków).

Na niemal identycznym poziomie, co w marcu, notowana była we wrześniu średnia stawka na wrocławskim rynku wtórnym, gdzie sprzedający oczekiwali średnio 8650 zł/mkw. – o 1 zł/mkw. więcej niż w marcu.

Nie zabrakło jednak miast, w których pomiędzy marcem a wrześniem nastąpiła podwyżka średniej ceny ofertowej. O ok. 2 proc. wzrosła w tym czasie wycena używanych mieszkań w Szczecinie (średnio 6465 zł/mkw.), Łodzi (średnio 5947 zł/mkw.) oraz Warszawie (średnio 12 096 zł/mkw.). Z kolei w Lublinie wyceniano tego typu lokale o 4 proc. wyżej niż w marcu (średnio 6991 zł/mkw.).

Długoterminowe wzrosty stawek

Zdaniem ekspertów, to właśnie na rynku wtórnym może dojść także do mniej znaczącej obniżki popytu. Górę może wziąć w tej sytuacji aspekt zarówno praktyczny jak i psychiczny. Atutem mieszkań oferowanych na rynku wtórnym jest możliwość natychmiastowego zamieszkania. Na rynku pierwotnym często kupujący rezerwują tzw. dziurę w ziemi, co nie daje poczucia bezpieczeństwa w tak niepewnych czasach. Deweloperzy będą mogli jednak regulować niższy popyt odpowiednią podażą.

– Z taką sytuacją mieliśmy do czynienia wiosną, gdy spadł popyt na mieszkania. Niektórzy deweloperzy zareagowali wstrzymaniem się z rozpoczynaniem nowych inwestycji, co spowodowało też spadek podaży. W efekcie ceny zatrzymały się, ale nie zaczęły spadać – przypomina Marcin Krasoń.

Jak dodaje, na brak obniżek na rynku pierwotnym w perspektywie długoterminowej wpłyną m.in. koszty budowy, które nie spadają.

– Materiały budowlane, robocizna i działki nie potaniały. Deweloperzy co najwyżej chętniej oferują klientom czasowe promocje, co jednak jest naturalnym rynkowym zjawiskiem – mówi ekspert obido.pl.

Wzrostową tendencję widać było także podczas pierwszej fali pandemii koronawirusa i względnie spokojnych letnich miesięcy. We wrześniu nowe mieszkania były wyceniane w większości największych polskich miast wyżej niż w marcu.

Co pierwsza fala zrobiła z cenami nowych mieszkań?

Od marca do września swoje średnie oczekiwania obniżyli jedynie deweloperzy działający w Gdańsku i Katowicach. W stolicy woj. pomorskiego nowe mieszkania wyceniano we wrześniu średnio na 9081 zł/mkw. – o 4,9 proc. niżej niż w marcu. W Katowicach oczekiwano średnio 7207 zł/mkw., a obniżka względem marca wyniosła 2,4 proc.

Na drugim biegunie znalazły się w tym czasie średnie ceny ofertowe w Krakowie (średnio 9654 zł/mkw. i +6,2 proc.), Poznaniu (średnio 8162 zł/mkw. i +5,7 proc.) oraz Lublinie (średnio 6833 zł/mkw. i +5,5 proc.).

Wzrost średniej stawki poniżej 5 proc. odnotowano, z kolei, we Wrocławiu (średnio 8712 zł/mkw. i +4,7 proc.), Łodzi (średnio 6750 zł/mkw. i +4 proc.), Szczecinie (średnio 7313 zł/mkw. i +3,9 proc.) oraz Warszawie (średnio 10 2017 zł/mkw. i +2,7 proc.).

W opinii ekspertów zajmujących się rynkiem nieruchomości, wzrost stawek obserwowany na rynku pierwotnym wynika także z działalności klientów inwestycyjnych.

– Choć z jednej strony nastroje konsumenckie pogarszają się, to z drugiej pojawia się pytanie o ilość wolnej gotówki w krajowym obiegu. Od kiedy pozostawienie pieniędzy na lokacie przynosi realną stratę, alternatywą, oczywiście wśród innych sposobów inwestycji, staje się rynek nieruchomości. Nie chodzi tutaj wyłącznie o wynajmowanie mieszkań, ponieważ rynek najmu w ostatnim czasie wyraźnie odczuł koronawirusowy kryzys, ale o przechowanie wartości pieniądza w perspektywie długoterminowej – uważa Anton Bubiel, dyrektor operacyjny w SonarHone.pl.

Jak prognozuje, do końca 2020 r. nie powinniśmy oczekiwać wyraźnych spadków cen mieszkań

– Wyraźnych, czyli np. kilkunastoprocentowych. To zbyt krótki czas na taką reakcję – zaznacza Anton Bubiel.

Małe mieszkania będą drożeć. Jeśli promocje, to na duże metraże

Wzrost stawek w perspektywie długoterminowej dotyczył będzie zwłaszcza najmniejszych mieszkań. Na promocje będą mogli liczyć głównie szukający dużych lokali.

– Zamożni klienci z oszczędnościami nadal będą aktywni na rynku. Z racji tego, iż kupują oni zwykle małe mieszkania, w ich przypadku obniżka cen może wcale nie wystąpić. Większy spadek popytu będzie miał miejsce prawdopodobnie w segmencie większych mieszkań i to w ich przypadku przeceny są bardziej realne – ocenia Anna Karaś.

Zdaniem ekspertki Cenatorium, średnie ceny ofertowe mogą być sztucznie zaniżane przez deweloperów, których nowo rozpoczynane inwestycje mogą cechować się niższym standardem, wielkością mieszkań i w konsekwencji niższą ceną. Mniejsza powierzchnia oferowanych mieszkań miałaby, z kolei, zapewnić popyt na nie wśród klientów kupujących inwestycyjnie i jednocześnie wśród klientów indywidualnych mogących pozwolić sobie na niższy kredyt.

Rozgrzany popyt na domy podniesie ceny działek

Mniejsze perspektywy dla spadku cen widać, w opinii ekspertów, na rynku działek budowlanych. W tym przypadku obniżki mogą wdrażać inwestorzy, których do sprzedaży zmuszą problemy finansowe.

W najbliższych miesiącach możemy spodziewać się za to wzrostów cen małych działek pod zabudowę jednorodzinną, a to ze względu na rosnącą liczbę inwestycji oraz popyt na działki rekreacyjne.

We wrześniu w Polsce rozpoczęto budowę 8902 domów jednorodzinnych. To najlepszy wrześniowy wynik w historii. W porównaniu z wrześniem 2019 r. rozpoczętych budów było o 4,1 proc. więcej. Wzrost względem września 2018 r. wyniósł, z kolei, 13,3 proc.

Tegoroczny wrzesień przyniósł także drugi w historii wynik pod względem liczby pozwoleń umożliwiających budowę domów jednorodzinnych. Było ich 9485 – o 16,1 proc. więcej w relacji do września 2019 r. i o 24,2 proc. więcej niż we wrześniu 2018 r. W porównaniu z rekordowym pod tym względem wrześniem 2017 r. tegoroczny wynik był o 5,9 proc. niższy.

Źródło: