Ceny transakcyjne mieszkań - III kw. 2015 r. [Raport]

Ceny, za jakie Polacy kupowali mieszkania w przedostatnim kwartale 2015 roku, były nawet o 17 proc. niższe niż rok wcześniej. Rosnąca podaż na rynku nieruchomości w końcu przełożyła się na obniżki, gwarantując nabywcom lepsze warunki cenowe. W niektórych miastach wybrane kategorie metrażowe zyskały jednak na popularności na tyle, że stawki poszybowały w górę o niemal 30 proc.

Bankier.pl, "Puls Biznesu" i Cenatorium rozpoczynają nowy cykl analiz rynku nieruchomości opartych o ceny transakcyjne. Stawki te są rezultatem kształtowania się popytu i podaży - i stanowią rzetelną informację o sytuacji rynkowej. W badaniu będziemy prezentować średnie ceny 1 mkw. nieruchomości w ujęciu kwartalnym. Dane będą dotyczyły ośmiu polskich miast: Warszawy, Wrocławia, Gdańska, Krakowa, Poznania, Łodzi i Olsztyna - w przypadku cen mieszkań, oraz dodatkowo odpowiadających im ośmiu województw w przypadku cen gruntów pod zabudowę.

Oprócz regularnych raportów, najnowsze dane z rynku będą publikowane w nowej sekcji specjalnej Bankier.pl - Raport o cenach nieruchomości "Pulsu Biznesu", Bankier.pl i Cenatorium.

Nowością jest również prezentowany na łamach Bankier.pl Indeks BCN cen nieruchomości w Polsce, który obrazuje kształtowanie się cen transakcyjnych nieruchomości w Polsce. Indeks został oparty na wiarygodnych danych pochodzących z państwowych źródeł zgromadzonych w Bazie Cen Cenatorium i jest wynikiem przetworzenia transakcji zawartych na rynku nieruchomości w Polsce zgodnie z autorską metodologią.

W pierwszym wydaniu Raportu "Pulsu Biznesu", Bankier.pl i Cenatorium prezentujemy ceny transakcyjne mieszkań z rynku pierwotnego i wtórnego, o różnych metrażach, w okresie od I kw. 2014 do III kw. 2015 roku włącznie.

Warszawa

Transakcyjne ceny mieszkań w stolicy utrzymują się od kilku kwartałów na podobnym poziomie. W zależności od metrażu, w III kwartale 2015 roku stawka za 1 mkw. wahała się od 7266 zł do nawet 8490 zł. Z najwyższymi kosztami zakupu jednostki powierzchni od dawna należy liczyć się w przypadku małych mieszkań do 35 mkw. oraz tych powyżej 100 mkw. Najniższe stawki dotyczą lokali o średniej powierzchni – ich ceny są również najstabilniejsze.

Porównując ostatnie dostępne dane rok do roku, największe obniżki cen odnotowano w przypadku największych kategorii metrażowych. Kupujący w III kw. 2015 roku płacili za 1 mkw. mieszkania o powierzchni powyżej 80 mkw. o 10 proc. mniej niż w analogicznym kwartale 2014 roku. 6 proc. można było oszczędzić na lokalach powyżej 100 mkw. Największa podwyżka wystąpiła w przypadku małych mieszkań do 35 mkw. i sięgnęła 3 proc.

Jak mają się ceny transakcyjne do ofertowych, publikowanych co miesiąc na łamach Bankier.pl? Różnice sięgają kilkuset złotych. Wynika to z faktu, że ceny rynkowe nie są ostatecznymi i klientom udaje się wywalczyć u oferenta niższe ceny, nawet o 500-700 zł/mkw.

Czytaj dalej: Transakcyjne ceny mieszkań we Wrocławiu

Wrocław

Struktura cenowa rynku mieszkań we Wrocławiu kształtuje się nieco inaczej niż w Warszawie – w III kw. 2015 roku w stolicy Dolnego Śląska 1 mkw. był najdroższy w przypadku największych mieszkań (do 6560 zł/mkw.), a ceny kawalerek i niewielkich mieszkań dwupokojowych nie odbiegały znacznie od stawek dla średniej wielkości lokali (ok. 5600 zł/mkw.).

Inaczej przedstawiała się także dynamika i kierunek wahań cen. Największy spadek cen odnotowano w kategorii mieszkań o powierzchni do 35 mkw. - 14 proc. w relacji rok do roku oznaczało obniżki o blisko 1000 zł/mkw. W przypadku średnich mieszkań, sprzedawcy z biegiem czasu zeszli z ceny o 100 do 500 zł/mkw. W górę poszły jedynie stawki dotyczące dużych lokali o powierzchni 70-80 mkw. i powyżej 100 mkw. – podwyżki wyniosły 11 proc., co nominalnie przełożyło się nawet na 700-złotowe wzrosty.

Porównanie ze stawkami ofertowymi wypada dla klienta podobnie jak w przypadku Warszawy. Ceny transakcyjne są ok. 10 proc. niższe od tych, które w pierwszej kolejności oferują na rynku sprzedawcy.

Czytaj dalej: Transakcyjne ceny mieszkań w Gdańsku

Gdańsk

Gdańsk pod względem rynku nieruchomości jest zdecydowanie mniej zróżnicowany. Średnie stawki transakcyjne za 1 mkw. w poszczególnych metrażach są bardzo do siebie zbliżone i oscylują wokół 5550 zł/mkw. Największe odchylenie występuje w przypadku lokali o powierzchni 80-100 mkw. – tutaj cena w III kw. 2015 r. była najwyższa i wyniosła 5836,22 zł/mkw.

Największe zmiany zaszły przez ostatni rok w kategorii mieszkań o metrażu powyżej 100 mkw. - stawka spadła o 11 proc., co nominalnie oznaczało obniżki o prawie 700 zł/mkw. O 400 zł staniał 1 mkw. mieszkań z przedziału 35-40 mkw., podrożały jednak lokale nieco większe (40-50 mkw.) – wzrost wyniósł ok. 370 zł.

Gdańskie stawki transakcyjne nie różnią się znacznie od prezentowanych przez nas stawek ofertowych. Różnice sięgają zaledwie 100-200 zł – chętni na zakup mieszkania w Gdańsku nie mają więc dużych możliwości targowania się ze sprzedawcą nieruchomości.

Czytaj dalej: Transakcyjne ceny mieszkań w Krakowie

Kraków

W przeciwieństwie do jednolitego rynku gdańskiego, rozpiętość cenowa na rynku krakowskim wyniosła - w zależności od powierzchni nieruchomości - około 1000 zł/mkw. W III kw. 2015 roku najtańsze były lokale o metrażu 35-40 mkw., gdzie cena 1 mkw. wyniosła 6019 zł. Prawie 7000 zł kosztował jednak 1 mkw. mieszkania o powierzchni przekraczającej 100 mkw. Jest to przy tym najstabilniejszy rynek wśród ośmiu analizowanych miast Polski.

Zmiany cen nie były większe niż 3 proc. i wpływały korzystnie na sytuację kupujących. W III kw. 2015 r. płacili oni za 1 mkw. o nawet 200 zł mniej w przypadku największych mieszkań i o ok. 100 zł mniej w przypadku średnich lokali, porównując ceny do tych z III kw. 2014 r.

Zestawiając ceny transakcyjne z tymi, które sprzedawcy pierwotnie ogłaszali na rynku, różnice sięgały nawet 600 zł. Kupujący wytargowali więc ok. 10 proc. obniżki na 1 mkw. względem stawek, jakich życzyli sobie oferenci.

Czytaj dalej: Transakcyjne ceny mieszkań w Poznaniu

Poznań

W Poznaniu zdecydowanie najtańszy 1 mkw. obowiązywał przy największych mieszkaniach, o powierzchni powyżej 100 mkw. Przy takim lokum stawka wynosiła 4750,90 zł. Decydując się jednak na kawalerkę, koszt był wyższy o 1300 zł/mkw. Średniej wielkości mieszkania kosztowały w III kw. 2015 roku ok. 5500 zł/mkw., zatem podobnie jak w przypadku rynku gdańskiego.

W ciągu roku z cen najbardziej zeszli właściciele lokali o powierzchni 70-80 mkw. i powyżej 100 mkw. Cena za 1 mkw. takiego mieszkania obniżyła się o ponad 400 zł. Podrożały jednak mieszkania najmniejsze – o 4 proc., co przekładało się na podwyżki w wysokości niecałych 300 zł/mkw.

Stawki ofertowe z comiesięcznych raportów nieruchomości Bankier.pl nieznacznie różnią się od cen, jakie ostatecznie zostały odnotowane w zestawieniu cen transakcyjnych.

Czytaj dalej: Transakcyjne ceny mieszkań w Łodzi

Łódź

Sytuacja na rynku mieszkaniowym w Łodzi zdaje się wpisywać w teorię o „polskim Detroit” i potwierdza dane dotyczące wyludniania się jej mieszkańców. Ceny mieszkań są najniższe spośród miast objętych badaniem. Przeciętna cena 1 mkw. mieszkania, jaka obowiązuje w stolicy województwa łódzkiego, wynosi 3300 zł.

W ujęciu rocznym największe spadki cen dotyczą dużych mieszkań o powierzchni co najmniej 70 mkw. Obniżki w tej kategorii wyniosły nawet 500 zł/mkw. Więcej trzeba było zapłacić jedynie za małe mieszkania, które mogą być dobrą inwestycją pod wynajem. Wzrosty cen mieszkań o metrażu do 40 mkw. wyniosły ok. 4-5 proc., co nominalnie przełożyło się na 100-200 zł/mkw.

W przeciwieństwie do poprzednich miast, Łódź jest lokalizacją, gdzie chętni na kupno mieszkania walczą o każdą złotówkę. Ceny ofertowe dla III kw. 2015 r. są znacznie wyższe od transakcyjnych – według nich, kupujący powinien liczyć się ze stawkami na poziomie nawet 4500 zł/mkw. Biorąc pod uwagę kwoty, jakie ostatecznie odnotowywane są na tym rynku, cena mieszkania okazuje się średnio o 1200 zł/mkw. niższa.

Czytaj dalej: Transakcyjne ceny mieszkań w Olsztynie

Olsztyn

Olsztyńskie ceny mieszkań oscylują wokół 4000 zł/mkw. Najdroższe okazują się standardowo mieszkania najmniejsze, do 35 mkw. – stawka wynosi tu 4693 zł/mkw.

Najtańsze, w cenie 3720 zł/mkw., są mieszkania 80-100 mkw. Jest to o tyle nietypowe, że z reguły wraz ze wzrostem metrażu ceny 1 mkw. obniżają się – przy lokalach o powierzchni ponad 100 mkw. cena jest jedną z najwyższych i wynosi 4582 zł/mkw.

Ta kategoria metrażowa odnotowała także największe wzrosty cen – kupujący płacili o 26 proc. więcej niż w III kw. 2014 r., a to aż 1000 zł/mkw. Przełomowy okazał się II kw. 2015 roku, w którym ceny mocno poszybowały w górę. W przypadku pozostałych metraży występowały głównie obniżki – największe dla lokali 80-100 mkw. i 60-70 mkw., gdzie płaciło się o ok. 10 proc. mniej w skali roku.

Czytaj dalej: Transakcyjne ceny mieszkań w Lublinie

Lublin

Cenowo podobne do olsztyńskich są mieszkania w Lublinie – najdroższy metr kwadratowy obowiązuje przy największych metrażach (powyżej 100 mkw.) – 4863 zł. Najtaniej jest natomiast, gdy kupuje się mieszkanie o powierzchni 60-100 mkw. - za 1 mkw. płaci się ok. 4300 zł. Wysokie ceny utrzymują się także w przypadku najmniejszych lokali – są one o zaledwie 260 zł/mkw. tańsze od najdroższych mieszkań przekraczających powierzchnią 100 mkw.

Prawie we wszystkich kategoriach metrażowych lokali w Lublinie odnotowano spadki cen w ujęciu rocznym. 1 mkw. był tańszy średnio o 4 proc., co nominalnie oznaczało blisko 200 zł oszczędności.

Lublin należy do miast, gdzie oferenci chętniej schodzą z ceny i ostatecznie sprzedają mieszkania za mniej, niż pierwotnie zakładali. Targując się, klienci byli w stanie wywalczyć stawki o nawet 700-800 zł niższe niż ofertowe.

Źródło: