W materiałach informacyjnych prezentujących kredyty hipoteczne banki muszą zamieszczać tzw. przykład reprezentatywny. W przypadku hipotek z dopłatami w ustawie nie przewidziano jednak wzoru takiego zestawu informacji. Wyjaśniamy nieporozumienia, które rodzi ten fakt.
Czy niektóre banki ustalają oprocentowanie „Bezpiecznego kredytu 2 procent” na cały 10-letni okres wypłacania dopłat? – takie pytanie trafiło do redakcji od jednego z czytelników serwisu. Potencjalny kredytobiorca nabrał wątpliwości po lekturze tzw. przykładu reprezentatywnego publikowanego przez jeden z banków uczestniczących w programie.
Faktycznie, jeden z kredytodawców oferujących kredyty z dopłatami na swojej stronie internetowej przedstawia wyliczenia, w których znajduje się następujący fragment: „oprocentowanie okresowo stałe kredytu w okresie dwóch pierwszych cykli 60-cio miesięcznych: 7,14 % w skali roku”. W innym z banków odpowiedni element reprezentatywnego przykładu brzmi: „w okresie pierwszych 60 rat, stopa okresowo stała w wysokości 6,887%, w kolejnym okresie, tj. od dnia spłaty 60 raty kredytu do dnia spłaty 120 raty kredytu, stopa okresowo stała nie uległa zmianie”.
Wniosek o niezmienności oprocentowania po 5 latach spłaty to jednak po części nadinterpretacja, a po części efekt braku odpowiedniego uregulowania założeń wyliczania symulacji dla kredytów z dopłatami.
Czemu służy przykład reprezentatywny?
Obowiązek przedstawiania przez banki przykładu reprezentatywnego wynika z ustawy o kredycie hipotecznym. To jeden z prokonsumenckich fragmentów regulacji – ma dawać klientom pełny obraz kosztów dla typowego przypadku, a nie skrajnych założeń „podrasowanych” tak, by lepiej zaprezentować produkt rynkowi.
„Przy określaniu reprezentatywnego przykładu należy określić warunki umowy o kredyt hipoteczny, na których kredytodawca spodziewa się zawrzeć co najmniej dwie trzecie umów o kredyt hipoteczny przy uwzględnieniu w tych umowach średniego okresu kredytowania, całkowitej kwoty kredytu hipotecznego i częstotliwości występowania na rynku umów o kredyt hipoteczny” – tak opisano zagadnienie reprezentatywności w ustawie. Przykładowa kwota kredytu, wkład własny i inne parametry nie biorą się zatem z sufitu – mają być pochodną wzoru popytu obserwowanego do tej pory przez kredytodawcę.
Dla tak skonstruowanych założeń przygotowywana jest symulacja kosztów. Przedstawia się ją zarówno w postaci RRSO, jak i w rozbiciu na poszczególne elementy.
Żaden z banków nie ustala oprocentowania na 10 lat
„Żaden z banków udzielających kredytów z dopłatami w programie <Bezpieczny kredyt 2 procent> nie ustala oprocentowania okresowo stałego na okres dłuższy niż 5 lat” – rozwiewa najważniejszą wątpliwość Krzysztof Bontal, ekspert finansowy Proferto.
„Założenia pokazywane przez banki przy wyliczeniu kosztu kredytu oraz w reprezentatywnych przykładach muszą jednak bazować na konkretnych wartościach. Nie da się przygotować symulacji bez przyjęcia wartości oprocentowania” – podkreśla Krzysztof Bontal.
Ani ustawa o kredycie hipotecznym, ani ustawa regulująca program dopłat nie określa jednak, na czym mają bazować założenia dla symulacji w tak specyficznym przypadku. Przypomnijmy, że „typowy” kredyt z dofinansowaniem rat ma 3 fazy:
- Oprocentowanie okresowo stałe ustalone na 5 pierwszych lat spłaty. W tym czasie do wyliczania dopłat obowiązuje wartość wskaźnika z dnia ustalenia oprocentowania (też na 5 lat).
- Po 5 latach ponownie ustalane jest oprocentowanie okresowo stałe, które obowiązywać będzie przez kolejne 60 miesięcy. Do wyliczania dopłat zastosowany zostanie wskaźnik z dnia ustalenia oprocentowania.
- Faza kredytu „komercyjnego” – oprocentowanie może być np. oprocentowaniem zmiennym, opartym na stałej marży powiększonej o wskaźnik.
Problem kryje się w punkcie 2. Dziś nie wiemy, nawet w przybliżeniu, jaki poziom stóp procentowych zastaniemy w 2028 roku. Tym bardziej trudno jest wskazać, jakie będą wówczas warunki okresowo stałego oprocentowania np. w zwykłych kredytach hipotecznych.
Banki różnie radzą sobie z niewiadomą
W przykładach reprezentatywnych banków proponujących „Bezpieczny kredyt 2 procent” znajdziemy 2 podejścia do ustalania założeń odnoszących się do oprocentowania dalszej przyszłości:
- Niektóre instytucje do symulacji przyjmują, że oprocentowanie po 5 latach oszacować można tak samo jak oprocentowanie zmienne po zakończeniu okresu dopłat. Używany jest zatem dzisiejszy WIBOR plus marża ustalana dla oprocentowania zmiennego. Przykładem może być PKO BP, mBank i Bank BPS.
- Część banków zakłada, że oprocentowanie okresowo stałe po 5 latach będzie takie samo jak w pierwszych 5 latach. W tej grupie mieszczą się np. Alior Bank i Bank Pekao czy BOŚ.
Założeń przedstawianych w symulacjach nie należy interpretować jako propozycji warunków umowy. Stawki po pierwszych 60 miesiącach spłaty proponowane będą, dopiero gdy zbliżać się będzie odpowiedni termin. Przy okazji warto zauważyć, że klienci nie będą mieli mocnej pozycji negocjacyjnej w tym kluczowym momencie. Jeśli nie zaakceptują stawki podsuwanej przez kredytodawcę, to kredyt może stać się zobowiązaniem opartym na zmiennej stopie, a jednocześnie prawo do otrzymywania dopłat wygaśnie.
