5 powodów spadku cen nieruchomości

Zdecydowana większość Polaków pragnie posiadać własne mieszkanie. Z tego powodu dyskusja o cenach nieruchomości rozpala wiele emocji.

Natomiast coraz więcej czynników przemawia za nadchodzącym spadkiem cen nieruchomości. Największe znaczenie będzie miało ochłodzenie akcji kredytowej. Zmniejszenie napływu pieniądza na rynek wymusi obniżenie cen mieszkań.

Rynek napompowany kredytem


Rozwój rynku nieruchomości był możliwy dzięki taniemu kredytowi. Przez ostatnie pięć lat zadłużenie z tytułu kredytów hipotecznych zwiększyło się o niemal 423 proc., przekraczając na koniec 2010 r. 263 mld zł.

Całkowity stan zadłużenia z tytułu kredytów mieszkaniowych (dane roczne w mld złotych)


Źródło: ZBP, NBP, Raport AMRON-SARFiN 4/2010
Bez taniego kredytu rynek nieruchomości rozwijałby się zdecydowanie wolniej. Jednakże taki model wzrostu ma swoją ciemną stronę. Na pierwszy rzut oka widoczny jest wzrost cen nieruchomości. Ponadto cały sektor budowlany musi stawić czoło rosnącym kosztom. Wszystko funkcjonuje bez zastrzeżeń do czasu, kiedy ceny nieruchomości rosną. Spełnienie tego warunku gwarantuje pokrycie wysokich kosztów oraz zapewnia zyski deweloperom. Problemy pojawiają się wtedy, kiedy tempo wzrostu wartości nieruchomości traci swoją dynamikę.

Powód 1: Zakręcenie kurka z tanim kredytem


Koniec 2010 r. przyniósł ochłodzenie na rynku hipotecznym. Banki udzieliły wyraźnie mniej kredytów. W dodatku ich ogólna wartość była niższa. To kontynuacja trendu obserwowanego od dłuższego czasu.

Chociaż na początku roku na rynku zaobserwowano ożywienie, to nie można mówić o odwróceniu tendencji. To tylko reakcja na spekulacje o zamianach w programie „Rodzina na swoim”. Modyfikacje zakładają zawężenie puli mieszkań objętych programem, dlatego wszyscy, którzy chcą skorzystać z rządowej dopłaty, ustawiają się w kolejce po kredyt. W ostatnim kwartale 2010 r. udział kredytów z dopłatą w całej puli nowo udzielonych kredytów hipotecznych sięgnął 25 proc. To pokazuje, jak olbrzymie znaczenie dla rynku ma rządowy program.

Wnioski o dofinansowanie zakupu nieruchomości w ramach „Rodziny na swoim” będą przyjmowane tylko do końca 2012 r. Wraz z zakończeniem rządowej interwencji popyt szybko zgaśnie , a rynek nieruchomości utraci ważny bodziec wzrostowy.

Powód 2: Drogi i niedostępny kredyt


Tanie mieszkanie
Okres taniego pieniądza powoli przechodzi do historii. Od początku roku w naszym kraju stopy procentowe zostały podniesione czterokrotnie, rosnąc o 100 punktów bazowych. Wszystko wskazuje na to, że Rada Polityki Pieniężnej będzie kontynuować zaostrzanie polityki monetarnej. Sprawi to, że dotychczasowe trendy obserwowane na rynku kredytów hipotecznych będą kontynuowane, a w dalszej perspektywie tendencja będzie się nasilać.

Dodatkowymi czynnikami stojącymi za spadkiem ilości i wartości udzielanych kredytów są regulacje Komisji Nadzoru Finansowego. Rekomendacja S oraz rekomendacja T doprowadziły do zaostrzenia kryteriów przyznawania kredytów hipotecznych. Tym samym coraz mniej ludzi ma wystarczającą zdolność kredytową, aby mieć szansę na hipotekę.

Powód 3: Koszty budowy powędrowały w górę


Koszty budowy mieszkań w ostatnich latach wzrosły i pozostają na wysokim poziomie. Jest to konsekwencja olbrzymiej ilości inwestycji realizowanych przez przedsiębiorstwa. Z jednej strony popyt na usługi budowlane zgłaszał rząd i samorządy w ramach przygotowań do Euro 2012. Z drugiej strony odczuwany był wciąż silny popyt na rynku nieruchomości. Skala inwestycji była tak duża, że koniecznością okazało się sięgnięcie po zagranicznych wykonawców, gdyż w Polsce brakowało dużych podmiotów gotowych do realizacji niektórych projektów. Wszystkie te czynniki składają się na wzrost cen materiałów budowlanych oraz wynagrodzeń pracowników.

Koszt budowy metra kwadratowego mieszkania

Źródło: Narodowy Bank Polski, Sekocenbud


Wzrost kosztów był rekompensowany wysokimi cenami nieruchomości. Tym samy pozwalał zachować rentowność inwestycji mieszkaniowych. Zatrzymanie wzrostu cen mieszkań doprowadzi do jej spadku. W rezultacie część projektów okaże się nierentowna, zmuszając inwestorów do sprzedaży nieruchomości ze stratą.

Powód 4: Postawa spółek deweloperskich i budowlanych


Indeks WIG Budownictwo w ciągu minionego roku
Źródło: Bankier.pl
Kliknij, aby powiększyć
Indeks WIG Deweloperzy w ciągu minionego roku
Źródło: Bankier.pl
Kliknij, aby powiększyć
O nadchodzącym kryzysie przekonuje postawa spółek deweloperskich i budowlanych. Inwestorzy dobrze znają prognozy dla sektora, a ceny akcji pokazują ich słuszność. Podczas gdy WIG w ciągu ostatniego roku zyskał niemal 20 proc., indeks spółek deweloperskich stracił ponad 13 proc. a budowlanych 22 proc.

Wszystkie pozostałe subindeksy reprezentujące branże od przemysłowych po spożywcze i usługowe wyraźnie zyskują. Polscy i zagraniczni inwestorzy zdają sobie sprawę z tego, że ceny nieruchomości w Polsce, a co za tym idzie zyski spółek z tego sektora w najbliższym czasie będą spadać.

Powód 5: Podaż mieszkań wciąż rośnie


Od kilku lat popyt na rynku nieruchomości pozostaje stabilny. Tymczasem liczba nowych mieszkań nieustannie rośnie. Na koniec pierwszego kwartału tego roku liczba mieszkań pozostających w ofercie po raz pierwszy przekroczyła 40 tys. Jednocześnie liczba mieszkań wprowadzonych na rynek przez ostatnie trzy miesiące wyraźnie przekroczyła sprzedaż.

Liczba mieszkań wprowadzanych na rynek, sprzedanych i znajdujących się w ofercie w sześciu największych rynkach Polski

Źródło: Narodowy Bank Polski, REAS


Zachętą dla deweloperów do rozpoczynania nowych projektów jest wciąż wysoka rentowność inwestycji. Jednakże nadchodzący wzrost stóp procentowych może znacząco zmienić sytuację. Z jednej strony zmaleje popyt, zmuszając do deweloperów do dalszego obniżenia cen. Z drugiej wzrosną koszty obsługi zadłużenia, wywierając presję na wzrost kosztów. Tym samym główna zachęta do rozpoczynania nowych projektów, jaką jest wysoka rentowność inwestycji, utraci swoje znaczenie.

Konsekwencje spadku cen


Ranking kredytów hipotecznych Bankier.pl
Spadek cen będzie miał wiele poważnych konsekwencji. Gospodarstwa domowe będą spłacać kredyty hipoteczne o wartości przewyższającej rynkową cenę nieruchomości. Ponadto ceny będą zbyt niskie, aby pokryć koszty budowy nieruchomości. W tej sytuacji deweloperzy zostaną zmuszeni sprzedawać nieruchomości ze stratą. Doświadczenie krajów zachodnich pokazuje, że czekanie na ponowny wzrost cen jest ślepą uliczką. W konsekwencji dotkliwe straty poniesie system bankowy. Wzrost odsetka złych kredytów będzie generował straty. W dodatku wzrośnie ostrożność banków i przyczyni się to do dalszego zacieśnienia polityki kredytowej, zwiększając presję na spadek cen nieruchomości.

Czekać czy kupować?


Decyzja o zakupie mieszkania jest wypadkową wielu czynników i nie zależy jedynie od ceny nieruchomości. Jednakże potencjalni nabywcy, dla których cena ma istotne znaczenie, powinni rozważyć wstrzymanie się z kupnem mieszkania i poszukanie alternatyw. Ponadto zawsze może okazać się, że rząd zdecyduje o rozpoczęciu kolejnego programu wspomagającego rynek. Z tego powodu oczekiwany spadek cen może nadejść później niż w warunkach panujących obecnie. Mimo to doświadczenie krajów zachodnich na czele ze Stanami Zjednoczonymi pokazuje, że spadek cen nieruchomości jest nieuchronny.

Piotr Lonczak
Analityk Bankier.pl
p.lonczak@bankier.pl


Piotr Lonczak

Źródło:

Newsletter Bankier.pl

Dodałeś komentarz Twój komentarz został zapisany i pojawi się na stronie za kilka minut.

Nowy komentarz

Anuluj
1 0 ~JA

W ostatnim półroczu ceny mieszkań np w Berlinie drastycznie poszły w górę !

! Odpowiedz
0 0 ~MARECKI

https://www.bankier.pl/wiadomosc/Piec-powodow-dla-ktorych-warto-kupowac-mieszkania-1882606.html

A CO TO ZA ARTYKUŁ ????

! Odpowiedz
0 0 ~br00net

1. Koszty wzrosły ale te deklarowane przez deweloperów, tych kosztów nikt nie sprawdza nie weryfikuje.
2. Ceny gruntów spadły i spadają, ceny materiałów których udział w budowie jest największy spadły. Tak więc opłaca się samemu budować domy.
3 Mieszkań jest za dużo, szczególnie tych małych, a społeczeństwo niby się bogaci więc pojawi się tendencja do przenoszenia się do przedmieści dużych miast. Nawet socjolodzy już alarmują..
4. Zakręcenie kurka z tanim kredytem tylko przyspiesza zjawisko. Gdyby kredyty były nadal tak tanie i tak dostępne to i tak nastąpiłby spadek cen mieszkań, przykład USA, Hiszpania.
5. Jak najbardziej należy się wstrzymać z kupnem, jednak takie rady trzeba było udzielać już 3 lata temu!! Nikt tego nie mógł przewidzieć??? a jednak było paru ludzi którzy bez względu na to jak byli wyszydzani twierdzili że ceny spadną i przedstawiali wyliczenia że bardziej opłacalny był najem!!!
6. CENY SPADNĄ ostatecznie będą na poziomie 90-110% ceny z 2005 roku! trudno uwierzyć? a jednak doświadczenia innych rynków to pokazują

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
0 0 ~Estator

To oczywiste, ze ceny nieruchomości w Polsce będą spadać. Po bańce zawsze ceny spadają. Trzeba było sprzedać na górce cenowej (ja tak zrobiłem trochę ponad rok temu), a teraz to wiadomo, że będzie coraz taniej. Dodam jeszcze, że najwięcej (procentowo) ceny spadną paradoksalnie w tzw. "dobrych lokalizacjach" - bo te są najbardziej przewartościowane.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
0 0 ~GUSS

za 15-18 lat będzie co najmniej 1,5 mniej Polaków niż obecnie. Mieszkania będą stać puste bo za dalsze lat 10 będzie nas mniej ok. 4 miliony. A kredyt na 30 lat albo i gorzej. Na końcu spłaty pozostanie śmiech banku.

Niemcy przerabiali to ok od 25 do 15 lat temu, w efekcie mieszkania kupuje się podobnie jak Porsche.

! Odpowiedz
0 1 ~Ocelot

niestety, ale my nie jesteśmy ani Zachodem ani USA, u nas mieszkania kupuje się nie dlatego, że można na nich zarobić (jako kolejne - choć oczywiście w czasach boomu odsetek takich transakcji wzrósł) tylko po to by w nich mieszkać! - to jeden czynnik, który będzie generował wzrost cen, a drugi to fakt, że mieszkania budowane "ku chwale Ojczyzny" w PRLu nie będą stać wiecznie - już teraz by się nie sypały trzeba w nie pompować ogromne pieniądze, a że były budowane bez jakiejkolwiek dbałości o bilans energetyczny - wszystkie są po prostu nieopłacalne w eksploatacji, a to oznacza, że trzeba je będzie wymieniać (i to one, owszem będą tanieć)

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
0 0 ~klex

mam pytanie - skąd ten "optymizm" że już taniej nie będzie? osobiscie obserwując rzeczywistośc skłnny jestem do wręcz przeciwnych wniosków np. że przecena nieruchomosci jescze ze 20% jest całkiem realna. z własnej obserwacji widzę że pomimo obniżek, promocji (notabene raczej papierowych i nie rewelacyjnych) na rynku nie widać popytu - tzw statystyczny klient juz nie daje się nabrać na uczone opinie "że taniej już nie bedzie i ceny tylko będą szły w górę" - czeka na relane promocje. Z obserwacji otocznia widze, że deweloprzy mają coraz bardziej pod górkę, klientela topnieje (a raczej czeka na konkretne przeceny - vide poczatek postu. Wniosek że ceny nadal pozostją wysokie i muszą byc obniżone wyciągam obserwując tryb realizacji osiedli w okolicy. charakterystyczne symptomy to ślimacze tempo realizacji (ewidentny brak kasy na inwestycje); wizualnie domknięte ok. 20% inwestycji (wg symulacji z banerów, folderów) - reszty nie zaczynają; pierwotne terminy oddania osiedli (mówie o tych 100% prezentownaych w folderach) przekroczone już teraz o ok 2 lata, jednoczesnie cały czas przybywa konkurencji dysponującej już gruntami nabytymi po bańce a więc taniej. Summa summarum uważam że ceny i tak podyktuje rynek a powyższe wskazuje że może to zrobić dość brutalnie.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
0 0 ~100% moheru

Jeżeli w tym samym okresie ( wawa) cena budowy wzrosła o 50% , a cena mieszkania o 150% . To chciałem oświadczyć uroczyście iż mamy do czynienia z bańką spekulacyjną. A bańka jak sama nazwa wskazuje musi pęknąć bo taka jest odwieczna natura spekulacji. Drodzy aktualni deweloperzy nie drżyjcie jak osiki branża budowlana bez was też przetrwa , bo takie jest odwieczne prawo kapitalistycznej dżungli. Nie wy , to ktoś inny będzie budował domy !

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
1 0 ~gites!

ceny klitek w PO-landzie są bardziej chore niż w Beneluxie. "rodzina na swoim" to kolesiowski prezent od PO dla deweloperstwa i bankierstwa by żyło się lepiej kolesiom z finansjery, ale by żyło sie gorzej ludziom bo ceny klitek nie spadły na zdegenerowanym sterowanym rynku kolesiostwa z PO/bankierstwa i deweloperstwa. no i frank po 3,50 brawo!!

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
0 0 ~Mądry

Wszystko drożeje...spadki cen ? Głowy do góry będą nowe dopłaty!

! Odpowiedz