Miniony rok zakończył się najwyższym udziałem rynkowym walutowych kredytów mieszkaniowych od sześciu lat. Sprawdzamy, czy wspomniana sytuacja może niepokoić.
Jeszcze dziesięć lat temu walutowe kredyty mieszkaniowe stanowiły ważny element w ofercie krajowych banków. Nieco wcześniej (w III kw. 2008 r.) odnotowano historyczny rekord. Wtedy udział rynkowy nowych kredytów walutowych osiągnął zawrotny poziom 80%. Obecnie takie wyniki wydają się wręcz nierealne. Warto jednak odnotować, że 2018 r. zakończył się największym od sześciu lat udziałem kredytów mieszkaniowych w walutach obcych. Właśnie dlatego eksperci portalu RynekPierwotny.pl postanowili przyjrzeć się sprzedaży hipotek rozliczanych w innych walutach niż rodzimy złoty. Niestety takie najnowsze kredyty walutowe nie są zbyt dobrze spłacane.
Restrykcje KNF z 2014 roku zmieniły już niewiele…
Informacje dotyczące udziału walutowych kredytów mieszkaniowych w rynku warto przeanalizować z nieco szerszej perspektywy. Umożliwia to poniższy wykres i poniższa tabela. Wykres prezentuje sytuację rynkową z lat 2008-2013. Natomiast w tabeli eksperci portalu RynekPierwotny.pl uwzględnili okres od 2014 r. do 2018 r. Oprócz udziału nowych kredytów mieszkaniowych w poszczególnych walutach (PLN, CHF, EUR oraz innych), został obliczony również łączny odsetek nowych „niezłotówkowych” umów. W 2010 r. taki sumaryczny udział kredytów walutowych wynosił jeszcze ok. 25% (głównie dzięki umowom w euro).
|
Zmiany struktury walutowej nowych kredytów mieszkaniowych (2014-18 r.) |
|||||
|---|---|---|---|---|---|
|
Rok |
Udział kredytów rozliczanych w: |
Łączny udział nowych kredytów rozliczanych w walutach obcych |
|||
|
PLN |
CHF |
EUR |
Innych walutach |
||
|
2014 |
99,28% |
0,01% |
0,57% |
0,15% |
0,73% |
|
2015 |
98,45% |
0,05% |
1,04% |
0,46% |
1,55% |
|
2016 |
98,37% |
0,05% |
1,07% |
0,51% |
1,63% |
|
2017 |
98,86% |
0,03% |
0,75% |
0,36% |
1,14% |
|
2018 |
98,35% |
0,01% |
1,12% |
0,52% |
1,65% |
|
Źródło: opracowanie własne na podstawie danych Centrum AMRON/RynekPierwotny.pl |
|||||
Radykalne spadki analizowanej wartości miały miejsce w 2012 r. (do ok. 6%) oraz 2013 r. (do ok. 1%). Zestawienie dobrze pokazuje, że wprowadzona przez KNF w lipcu 2014 r. zasada zgodności dochodu klienta z walutą kredytu mieszkaniowego nie wpłynęła już znacząco na rozkład walutowy nowych hipotek. To rozwiązanie wynikające z Rekomendacji S IV można traktować bardziej jako zabezpieczenie przed kolejnym wzrostem popularności kredytów w walutach innych niż złoty.
Informacje z tabeli wyraźnie wskazują, że po bardzo niskim wyniku odnotowanym w 2014 r. (łączny udział: 0,73%) rynek walutowych kredytów mieszkaniowych nieco się „odbił”. Miniony rok zakończył się sumarycznym udziałem walutowych hipotek wynoszącym 1,65%. Warto odnotować, że krajowe banki praktycznie nie udzielały kredytów mieszkaniowych rozliczanych we franku szwajcarskim. Pewną popularnością cieszyły się natomiast hipoteki rozliczane w euro (1,12%) oraz innych walutach - głównie funcie brytyjskim (0,52%).
Można przypuszczać, że część osób zaciągających „funtowe” i „eurowe” kredyty mieszkaniowe stanowią rodzimi emigranci zarobkowi podejmujący jakąś inwestycję mieszkaniową w ojczystym kraju. Jak wskazują eksperci portalu RynekPierwotny.pl, przykładem mogą być mieszkańcy zachodniej Polski, którzy pomimo pracy w Niemczech postanowili kupić lub wybudować lokum znajdujące się po polskiej stronie granicy. W takiej sytuacji kredyt udzielony przez polski bank stanowi jedyne rozwiązanie. Bankowcy na ogół nie chcą bowiem finansować mieszkań znajdujących się w innym kraju.
Najnowsze kredyty walutowe nie są spłacane najlepiej
Udział rynkowy nowych kredytów walutowych wynoszący ok. 1,7% (2018 r.) może sugerować, że kwestię takich hipotek powinniśmy zupełnie bagatelizować. Najnowsze dane Komisji Nadzoru Finansowego prowadzą jednak do innych wniosków. KNF niedawno podał informacje na temat spłacalności kredytów mieszkaniowych z najnowszych roczników. Wartościowy udział takich zagrożonych hipotek wedle roku podpisania umowy wynosi:
- 2015 r. - 0,8% (kredyty w PLN), 1,8% (kredyty w walutach obcych)
- 2016 r. - 0,4% (kredyty w PLN), 1,6% (kredyty w walutach obcych)
- 2017 r. - 0,2% (kredyty w PLN), 3,2% (kredyty w walutach obcych)
- 2018 r. - 0,1% (kredyty w PLN), 2,1% (kredyty w walutach obcych)
Znaczna różnica spłacalności na niekorzyść najnowszych kredytów walutowych podpowiada, że nadzór finansowy powinien mieć na oku takie hipoteki. Ich nie najlepsza spłacalność po części wynika z faktu, że do nowego portfela walutowego zaliczono również zrestrukturyzowane kredyty z lat poprzedniego boomu hipotecznego. Chodzi przede wszystkim o zobowiązania rozliczane we franku szwajcarskim, których posiadacze doszli do porozumienia z bankiem.
Andrzej Prajsnar
