Umowa o roboty budowlane: Jak sobie poradzić z nierzetelnym wykonawcą?

Nie każda umowa zawarta z firmą budowlaną jest umową o roboty budowlane. Z umową tego rodzaju będziemy mieli do czynienia np. przy stawianiu domku jednorodzinnego, budowie hali magazynowej a także kompleksowym remoncie całego budynku lub budowli. W razie mniejszej inwestycji, np. malowania mieszkania, raczej będziemy zawierali umowę o dzieło. Sąd Najwyższy wskazał, że powstającą w danym wypadku wątpliwość, czy inwestycja jest realizowana na podstawie umowy o dzieło czy o roboty budowlane, należy rozstrzygać w oparciu o to, czy realizacja następuje stosownie do wymagań Prawa budowlanego, a nadto czy prace wykonywane są w oparciu o projekt (wyrok z 25 marca 1998 r., sygn. akt II CKN 653/97).

Wykonawca zwleka

Główną bolączką inwestora jest uzyskanie na czas budowanego obiektu. Najlepszym sposobem na zdyscyplinowanie wykonawcy jest zastrzeżenie w umowie kary umownej. Wysokość kary umownej najlepiej określić jako określony procent wartości kontraktu za każdy dzień opóźnienia (np. 0,1% wartości za dzień). Aby móc skutecznie dochodzić zapłaty, należy w umowie sprecyzować ostateczny termin oddania obiektu przez wykonawcę.

Pamiętajmy, że jeżeli wykonawca opóźnia się z rozpoczęciem lub wykończeniem dzieła tak dalece, że nie jest prawdopodobne, iż zdoła je ukończyć w uzgodnionym terminie, możemy odstąpić od umowy bez konieczności wyznaczania mu dodatkowego terminu (nawet gdy jeszcze nie upłynął termin do wykonania prac). Jeśli więc wykonawca znacznie spóźnia się z wejściem na plac budowy, możemy zastanowić się, czy nie złożyć oświadczenia o odstąpieniu od umowy. Dzięki temu umowa przestanie nas wiązać i będziemy mogli powierzyć wykonanie prac innemu wykonawcy.

Jeśli wskutek przekroczenia przez wykonawcę terminu w wykonaniu umowy ponieśliśmy szkodę (np. musieliśmy zapłacić karę umowną na rzecz ekipy, która miała wykańczać budynek), możemy zażądać zapłaty stosownego odszkodowania.

Wady w trakcie prac

Inwestor ma prawo kontrolować przebieg wykonywania robót

Odbiór budynku

Według umowy o roboty budowlane obowiązkiem wykonawcy jest oddanie przewidzianego w umowie obiektu. Z kolei do obowiązków inwestora należy odbiór tego obiektu. Z czynności odbioru należy sporządzić protokół. Należy w nim określić jakość wykonanych robót, ujawnione wady, a także ustalony sposób i termin ich usunięcia. Pamiętajmy, że protokół stanowi pokwitowanie spełnienia świadczenia, do którego inwestor zobowiązał się w umowie.

Jeśli wykonawca zgłasza do odbioru obiekt dotknięty wadami, możemy odmówić jego odbioru, wstrzymać się z zapłatą wynagrodzenia i domagać się usunięcia ujawnionych usterek. Gdy jednak odmowa odbioru okaże się bezzasadna, popadniemy w zwłokę. Wówczas wykonawca będzie miał prawo dochodzić od nas zapłaty wynagrodzenia. Jeśli w związku z odmową odbioru poniósł szkodę, to będzie mógł również żądać odszkodowania.

Wady po odbiorze

Najczęściej o jakości oddanego budynku możemy się przekonać po co najmniej kilku miesiącach jego użytkowania. Co zrobić, gdy stwierdzamy, że ze ścian odpada tynk, a podłogi zostały nierówno wylane? Możemy skorzystać z uprawnień z tytułu rękojmi.

Rodzaj przysługujących roszczeń i sposób postępowania uzależniony jest przede wszystkim od tego, czy ujawnione wady dają się usunąć, czy też nie. Jeśli wady da się usunąć, inwestor może zażądać ich usunięcia jednocześnie wyznaczając w tym celu wykonawcy odpowiedni termin. Powinien zastrzec, że po jego bezskutecznym upływie, naprawa nie zostanie przyjęta. Pamiętajmy jednak, że wykonawca ma prawo odmówić naprawy, gdyby pociągało to za sobą nadmierne koszty.

Inaczej się rzeczy mają, gdy wady nie dadzą się usunąć albo gdy z okoliczności wynika, że przyjmujący zamówienie nie zdoła ich usunąć w odpowiednim czasie. W takim wypadku, jeśli wady okażą są istotne, inwestor będzie miał prawo odstąpić od umowy. Gdy zaś wady nie są istotne, będzie mógł domagać się odpowiedniego obniżenia wynagrodzenia. W jaki sposób zrealizować to ostatnie uprawnienie? W razie gdy wynagrodzenie nie zostało jeszcze uiszczone, możemy wypłacić je w odpowiednio pomniejszonej kwocie. Jeśli zapłata już nastąpiła, możemy zażądać zwrotu jej części. W analogiczny sposób możemy zrealizować uprawnienie do naprawienia szkody wynikłej z istnienia wady (np. koszty wynikłe z niemożności korzystania z wadliwie wykonanego pomieszczenia).

Z uprawnień do odstąpienia od umowy i obniżenia wynagrodzenia można również skorzystać, gdy wykonawca nie usunął wad w wyznaczonym przez nas terminie.

Należy pamiętać, że uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne budynku wygasają po upływie trzech lat licząc od dnia odbioru. Wyjątkowo można z nich korzystać później, gdy wada została przez wykonawcę podstępnie zatajona. Zawiadomienie o wadzie należy złożyć w terminie miesiąca od jej wykrycia. Jeśli tego nie zrobimy, stracimy możliwość skorzystania z rękojmi.

Gwarancja

Nie ma przeszkód, aby w umowie o roboty budowlane wykonawca udzielił inwestorowi gwarancji. Gwarancją może być objęty cały budynek lub tylko niektóre jego części (np. dach). Wprowadzenie do umowy postanowień dotyczących gwarancji nie wyłącza możliwości skorzystania przez inwestora z uprawnień z tytułu rękojmi.

Odstąpić można w każdym czasie

W ramach umowy o roboty budowlane inwestor jest dodatkowo uprzywilejowany, gdyż aż do ukończenia prac może w każdej chwili, bez podawania przyczyn, odstąpić od umowy. Decydując się na to, powinien jednak mieć na uwadze, że wskutek odstąpienia nie zostanie zwolniony od obowiązku zapłaty wykonawcy umówionego wynagrodzenia. Będzie mógł co najwyżej pomniejszyć je o tę kwotę, którą wykonawca zaoszczędzi z powodu niewykonania zamówienia.

Podstawa prawna: art. 556, 566, 568, 635-638, 647 i 656 ustawy z dnia 23.04.1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. nr 16, poz. 93 ze zm.).

Źródło: