Banki udzielające kredytów hipotecznych nie zmieniły znacząco swoich postaw wobec wnioskujących od początku 2019 r. Żadna instytucja nie wyróżnia się również pod względem odsetka odrzucanych aplikacji, chociaż podejście do oceny zdolności kredytowej jest mocno zróżnicowane.
Duży popyt na kredyty hipoteczne nie oznacza, że banki ostrzej przesiewają kredytobiorców. Nie potwierdzają tego obecnie zarówno dane Biura Informacji Kredytowej, jak i obserwacje pośredników działających na rynku. Efektem ubocznym hossy mogą być jednak przedłużające się procedury związane z wnioskowaniem.
"Wskaźnik przygotowywany przez BIK może być wskaźnikiem monitorującym zmiany w politykach kredytowych banków. Od kilku lat nie dostrzegamy istotnych zmian w poziomie akceptacji kredytobiorców starających się o kredyt hipoteczny" – wskazuje prof. Waldemar Rogowski, główny analityk BIK.
„Biuro Informacji Kredytowej otrzymuje zapytania o kredytobiorców, a nie dotyczące kredytu. Możliwe jest zatem określenie poziomu »akceptacji kredytobiorców« w określonym oknie czasowym (np. 90 dni), a nie akceptacji wniosków. Innymi słowy, śledzimy, czy osoba, o którą banki odpytywały BIK, w ciągu 90 dni od zapytania stała się rzeczywiście kredytobiorcą mieszkaniowym (pojawił się nowy rachunek kredytowy). Danych tych nie należy interpretować jako odsetka wniosków o kredyt hipoteczny zaakceptowanych przez banki” – podkreśla ekspert BIK.
Wskaźnik ten wahał się od początku 2019 r. w okolicach 80 proc. Podczas pierwszej fali pandemii odnotowano lokalny „dołek” na poziomie 73 proc. Ostatni pomiar, dla zapytań składanych w lutym 2021 r., odbiega nieco od wcześniej obserwowanych wartości, co wynika z braku pełnych danych dla obserwowanego "okna" czasowego.
Najczęstsze źródła problemów – historia, dochody, nieruchomość
„Z naszych obserwacji wynika, że żaden bank szczególnie nie wyróżnia się większym odsetkiem odrzuconych wniosków. Oczywiście banki mają bardzo różne podejście do wyliczania zdolności kredytowej. Zdarza się, że jeden bank w ogóle odmawia przyznania kredytu, a inne oferują klientowi ponad 300 tys. zł. O tym klient zwykle dowiaduje się jednak jeszcze zanim złoży wniosek” – mówi Adrian Małecki, ekspert finansowy Expander Advisors.
„W przypadku nielicznych odrzuceń najczęściej przyczyną jest zła historia kredytowa. Kłopotliwe bywa też poprawianie zdolności poprzez rezygnację z części posiadanych już kredytów czy limitów kart kredytowych. Zanim zostaną one usunięte z BIK-u, nierzadko mija sporo czasu, a bank musi wydać decyzję kredytową w ciągu 21 dni. Przyczyną odrzuceń bywa również to, że klient podał nieprawdziwe informacje we wniosku” – wskazuje ekspert.
„Zdarza się również, że część dochodów uważanych przez klienta za stały dochód bank uznaje za część zmienną, niepewną i przez to niebraną do liczenia do zdolności, jak np. premie lub prowizje. Premia, nawet jeśli jest wypłacana regularnie, ma charakter uznaniowy. W pewnym momencie może nie zostać wypłacona. Prowizja zależy natomiast od efektów pracy, np. od wielkości sprzedaży. Nie ma więc pewności, ile wyniesie w przyszłości. Bank musi mieć natomiast pewność, że w każdym miesiącu kredytobiorca będzie miał dochody pozwalające na spłatę raty” – podkreśla Małecki.
„Przyczyną odrzucenia może też być jakiś problem z nieruchomością, która ma być zabezpieczeniem kredytu. To również jest badane dopiero po złożeniu wniosku. Mogą to być jakieś niezgodności w księdze wieczystej czy zły stan techniczny. Ważna jest również lokalizacja. Jeśli jest słaba, to istnieje obawa, że gdyby kredyt nie był spłacany i bank musiał przejąć nieruchomość, to nie uda mu się jej sprzedać po rynkowej cenie” – ocenia ekspert Expander Advisors.
„Choć wnioski składane za naszym pośrednictwem są odrzucane bardzo rzadko, na wszelki wypadek są one składane do 2-3 banków jednocześnie. Gdyby z jakiegoś powodu bank odmówił przyznania kredytu lub rozpatrywanie wniosku się przedłużało, to klient mógłby stracić zadatek wpłacony przy umowie rezerwacyjnej bądź przedwstępnej.
Dzięki takim działaniom klient ostateczną decyzję podejmuje w oparciu o ostateczne decyzje kredytowe, a nie ich obietnice. W przypadku decyzji negatywnej w jednym z banków zawsze ma gotową najlepszą możliwą alternatywę. To jest trochę czasochłonne z punktu widzenia eksperta finansowego, ale potrzebne i ważne dla właściwej obsługi i bezpieczeństwa finansowego swoich klientów” – podsumowuje Adrian Małecki.
