Oprocentowanie kredytów hipotecznych jest obecnie o ok. 1 pp. niższe niż na początku roku. Na zmiany stóp procentowych różnie reagują jednak produkty ze zmiennym i okresowo stałym oprocentowaniem. Być może wkrótce okaże się, że stała rata jest początkowo bardziej kosztowna.
Raptem 2 lata, a jakby minęła cała epoka – tak można podsumować przemiany, które zaszły na rynku kredytów hipotecznych w ostatnim czasie. Cofnijmy się do sierpnia 2021 r. W jednym z banków oferujących hipoteki w dwóch wariantach klienci mogli liczyć na następujące propozycje. Przy stałym oprocentowaniu na 5 lat stawka wynosiła 3,04 proc., przy zmiennym – 2,20 proc. Z dzisiejszej perspektywy to „cennik jak z marzeń”. Za pewność niezmiennej raty klient płacił początkowo tylko oprocentowaniem wyższym o ok. 0,8 pp. Jednak chętnych na taki wybór było niewielu – w sprzedaży dominowały hipoteki zmiennoprocentowe.
Przenieśmy się do 2023 r. Bazując na comiesięcznych rankingach kredytów hipotecznych, porównaliśmy oprocentowanie takiego samego kredytu (na 480 tys. zł, na 25 lat, z wkładem własnym 20 proc.) w dwóch wariantach – z oprocentowaniem okresowo stałym i zmiennym. Wykres prezentuje średnie wyliczone z symulacji przygotowywanych przez banki. Skład panelu ulegał lekkim wahaniom ze względu na zmiany w ofertach (czyli zawieszenie oferowania zmiennoprocentowych kredytów).
Pierwszym oczywistym spostrzeżeniem jest odwrócenie kolejności względem sytuacji sprzed pierwszych podwyżek stóp – to kredyty z okresowo stałą stopą oferują niższe stawki. Kredytobiorca nie płaci już „premii za niezmienność rat”, a raczej może wybrać początkowo droższą opcję zmiennej stopy w zamian za nadzieję na obniżenie obciążeń w przyszłości.
Po drugie dystans dzielący stawki ulegał mocnym wahaniom. W 2023 r. przestrzeń dzieląca wyliczone przez nas średnie mieściła się w przedziale 0,4-1,3 pp. To pochodna kilku czynników, począwszy od akcji promocyjnych banków, a skończywszy na opóźnieniach w aktualizowaniu ofert. Stałoprocentowe kredyty są jednak nadal tańsze niż nich zmiennoprocentowe odpowiedniki, nie zmieniły tego również dwie obniżki stóp procentowych jesienią.
Linie znowu się przetną?
W ostatnich tygodniach w otoczeniu rynku zaszły istotne zmiany. Jak wskazuje w swojej analizie Krzysztof Kolany, długoterminowe stopy procentowe rosną, chociaż krótkoterminowe są obniżane. Przekłada się to na stawki proponowane przez banki dla kredytów hipotecznych z okresowo stałym oprocentowaniem. Bazują one na przewidywaniach kształtowania się ceny pieniądza w średnim terminie. Spójrzmy na wskaźnik wyznaczający, po powiększeniu o marżę, oprocentowanie hipotek w jednym z banków.
Pod koniec października stała stopa bazowa znajduje się, po okresie wzrostu, na poziomie dokładnie takim jak w dniu pierwszej obniżki stóp procentowych we wrześniu. Wzrost oprocentowania hipotek „stałoprocentowych” miał miejsce w kilku instytucjach na rynku. Tymczasem dla kredytów ze zmiennym oprocentowaniem kierunek zmian był odwrotny – stawki podążają za spadającymi na razie wskaźnikami z rynku międzybankowego, mimo stopniowych podwyżek marż.
Jeśli tendencja ta utrzymałaby się dłużej, może dojść ponownie do sytuacji, w której stawki dla hipotek stało- i zmiennoprocentowych się miną. Gdy scenariusz utrzymania wysokich stóp procentowych (a nawet podwyżek w perspektywie średnioterminowej) stanie się dominujący, za gwarancję stałej raty kredytobiorcom przyjdzie zapłacić premię. Czy tym razem wybory kredytobiorców będą inne niż przed dwoma laty? Być może tym razem dodatkowym bodźcem popychającym w stronę produktów ze stałą stopą będą działania nadzoru, zdecydowanie promującego takie rozwiązanie.
