REKLAMA

Sprzedajesz mieszkanie i spłacasz kredyt? Uważaj na skarbówkę

Katarzyna Sudaj2014-11-04 13:27redaktor Bankier.pl
publikacja
2014-11-04 13:27
Sprzedajesz mieszkanie i spłacasz kredyt? Uważaj na skarbówkę
Sprzedajesz mieszkanie i spłacasz kredyt? Uważaj na skarbówkę
fot. iStockphoto/Thinkstock / / Thinkstock

Osoby, które środkami uzyskanymi ze sprzedaży mieszkania chciałyby spłacić zaciągnięty kredyt, powinny upewnić się, czy aby na pewno nie czeka je zapłata podatku. Opisujemy przypadek czytelnika, o którego fiskus upomniał się po kilku latach.

Sprzedając mieszkanie lub dom co do zasady jesteśmy zobowiązani do zapłaty 19 proc. podatku ryczałtowego od zbycia nieruchomości. Pod pewnymi warunkami możemy być zwolnieni z tego podatku, gdy:

- ponad 5 lat byliśmy właścicielami tej nieruchomości, a dokładniej, gdy sprzedaży dokonano co najmniej po 5 latach od końca roku nabycia lub wybudowania nieruchomości. Oznacza to, że w 2014 roku możemy sprzedawać bez podatku od zbycia nieruchomości nabyte lub wybudowane w 2008 roku lub wcześniej.

W tym przypadku nabycie oznacza datę podpisania aktu notarialnego, a wybudowanie jest równoznaczne z datą oddania nieruchomości do użytkowania.

Uwaga: Dla podatników, którzy najpierw kupili działkę, a później wybudowali na niej dom, a teraz chcą całość sprzedać, datą nabycia jest data kupna gruntu, a nie data oddania do używania wybudowanego budynku.

- zadeklarujemy na formularzu PIT-39, że w ciągu dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż, przychód uzyskany ze sprzedaży przekażemy na realizację własnych celów mieszkaniowych, czyli zakup mieszkania czy budowę domu.

Nie każdy kredyt mieszkaniowy zwalnia z podatku od zbycia nieruchomości

Nasz czytelnik chciał skorzystać z tej drugiej opcji zwolnienia z podatku, a jego sprawa wyglądała następująco:

W 2009 roku otrzymał notarialny akt własności mieszkania kupionego za 270 tys. zł (zaciągnął na ten cel hipoteczny kredyt walutowy już w 2006 roku). W krótkim czasie szczęśliwie powiększyła mu się rodzina, więc w 2010 roku postanowił sprzedać to mieszkanie (za 530 tys. zł) i kupić kolejne, większe - za 565 tys. zł.

Z uzyskanych 530 tys. zł ze sprzedaży pierwszego mieszkania najpierw spłacił zaciągnięty na nie kredyt hipoteczny we frankach (270 tys. zł), a pozostałe 265 tys. zł przeznaczył na zakup większego mieszkania. Na to drugie lokum musiał zaciągnąć nowy kredyt hipoteczny na kwotę 300 tys. zł.

Składając PIT-39 z informacją o sprzedaży pierwszego mieszkania, zadeklarował, że całą kwotę dochodu z tej sprzedaży (530 tys. zł – 270 tys. zł = 260 tys. zł) przekaże na własne cele mieszkaniowe. Tak też uczynił – jak mu się wydawało.

Jednak w 2014 roku dostał wezwanie do urzędu skarbowego w celu uzupełnienia dokumentacji. Wówczas urzędnicy fiskusa  wstępnie zakomunikowali mu, że spłata pierwszego kredytu hipotecznego na sprzedawane mieszkanie (270 tys. zł) nie jest w rozumieniu prawa realizacją własnych celów mieszkaniowych. Tylko 265 tys. zł przekazane bezpośrednio na zakup drugiego mieszkania spełniają warunki zwolnienia od podatku. Licząc według wzoru:

260 tys. zł * 265 tys. zł / 530 tys. zł = 130 tys. zł 

Gdzie:
260 tys. zł  - dochód ze sprzedaży mieszkania nr 1
265 tys. zł - wydatek przekazany na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych, czyli mieszkania nr 2
530 tys. zł - przychód ze sprzedaży mieszkania nr 1
130 tys. zł – wynik obliczenia - do tej wysokości przysługuje zwolnienie z podatku

Stąd 260 tys. zł dochodu uzyskanego ze sprzedaży mieszkania nr 1 trzeba pomniejszyć o 130 tys. zł wysokości zwolnienia. Pozostało 130 tys. zł dochodu. Od tej kwoty podatnik powinien zdaniem fiskusa zapłacić 19 proc. podatek z tytułu zbycia nieruchomości w 2010 roku. Czeka go więc zapłata ponad 20 tys. zł podatku wraz z zaległymi odsetkami.

Jak podkreśla Piotr Szulczewski, analityk Bankier.pl, u podstaw zwolnienia z podatku od zbycia nieruchomości (art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e, a obecnie art. 21 ust. 1 pkt 131) ustawy o PIT leżało założenie, że nie powinny zostać opodatkowane środki wydatkowane na realizację nowego celu mieszkaniowego. Celem ustawodawcy nie było udzielanie pomocy w spłatach należności (kredytu, pożyczek i odsetek) związanych z wcześniejszym zakupem nieruchomości, którą podatnik zbył, uzyskując z tego tytułu przychód.

Jednak nasz czytelnik nie powinien poddawać się bez walki. Piotr Szulczewski wskazuje na wyrok NSA z 6 kwietnia 2007 r.(sygn. akt: II FSK 509/06), który daje cień nadziei na wygraną przed sądem. NSA w tym wyroku orzekł, że ulga mieszkaniowa ma zastosowanie przy spłacie kredytu. W rezultacie kredyt taki nie musi się wiązać z zakupem nowego prawa, ale może dotyczyć spłaty zadłużenia z tytułu kredytu lub pożyczki zaciągniętych na nabycie prawa, którego sprzedaż stanowiła źródło przychodu objęte zwolnieniem.

Najlepiej przy pomocy doradcy podatkowego lub prawnika złożyć odwołanie w urzędzie skarbowym (po wydaniu decyzji o wymiarze podatku) oraz przygotować się do rozstrzygnięcia sprawy na drodze sądowej.

Jak uniknąć kłopotów?

Dla innych podatników, którzy znaleźliby się w podobnej sytuacji, rada analityka Bankier.pl, Piotra Szulczewskiego: "Rozwiązaniem korzystnym dla podatnika byłoby, gdyby zamiast spłaty dotychczasowego kredytu za całą uzyskaną kwotę dokonał zakupu nowego mieszkania. W takim przypadku nie musiałby zaciągać nowego kredytu, a cała kwota służyłaby realizacji własnych potrzeb mieszkaniowych. Konieczne byłoby uzgodnienie z bankiem warunków zmiany przedmiotu zabezpieczenia pozostałej do zapłaty kwoty kredytu. Należy przy tym pamiętać, że konstrukcja taka nie stanowi obejścia przepisów prawa podatkowego, niemniej wymaga koordynacji działań i współpracy między kupującym a sprzedającym, a także bankiem, który musi uwzględnić i zgodzić się na ustanowienie zastępczego zabezpieczenia kredytu."

Katarzyna Sudaj

Źródło:
Katarzyna Sudaj
Katarzyna Sudaj
redaktor Bankier.pl

Redaktor obszaru Biznes. Absolwentka Wydziału Prawa UAM i Wydziału Ekonomii Akademii Ekonomicznej w Poznaniu. W swoich publikacjach porusza tematykę prawno-podatkową dotyczącą osób fizycznych i firm sektora MSP. Tel.: 601 951 503

Tematy
Konto Przekorzystne z premią do 300 zł

Konto Przekorzystne z premią do 300 zł

Advertisement

Komentarze (39)

dodaj komentarz
~Zdziwiony
Witam, mialem mieszkanie na kredyt za 105 000 złotych. Wkład własny wynosił 30 000. Wziąłem kredyt hipoteczny na 85 000. Po półtora roku sprzedałem mieszkanie za 115 000. Kredyt się spłacił a reszta około 30 000 dostałem do ręki. Teraz się okazuje ze muszę zapłacić jakieś 2400 podatku.
Czy to jest słusznie
Witam, mialem mieszkanie na kredyt za 105 000 złotych. Wkład własny wynosił 30 000. Wziąłem kredyt hipoteczny na 85 000. Po półtora roku sprzedałem mieszkanie za 115 000. Kredyt się spłacił a reszta około 30 000 dostałem do ręki. Teraz się okazuje ze muszę zapłacić jakieś 2400 podatku.
Czy to jest słusznie naliczony podatek skoro mieszkanie należało do banku, a ja odzyskałem zainwestowane pieniądze?
~Mania
Witam,

Witam Państwa, czy ktoś może znalazł się w takiej samej sytuacji ? Jestem na etapie spłacania należności do US. 20 TYS z brakujących faktur plus dwadzieścia z naliczonych odsetek za 5 lat...Żenada....wpis z 2015 wyglądał tak ......czy mogłabym prosić o wsparcie w temacie. Jestem w takiej samej sytuacji
Witam,

Witam Państwa, czy ktoś może znalazł się w takiej samej sytuacji ? Jestem na etapie spłacania należności do US. 20 TYS z brakujących faktur plus dwadzieścia z naliczonych odsetek za 5 lat...Żenada....wpis z 2015 wyglądał tak ......czy mogłabym prosić o wsparcie w temacie. Jestem w takiej samej sytuacji - chyba- sprzedałam mieszkanie za 220 tys, kupiłam po roku za 270 tys, jednak zmuszona byłam zrobić remont w zakupowanym mieszkaniu dlatego skorzystałam z kredytu na zakup w wys 236 tys. urząd skarbowy odezwał się do mnie po 4,5 roku i poprosił o rozliczenie faktur, pomimo mojej wizyty krótko po zakupie nowego lokalu, z dwoma aktami - kupna nowego i sprzedaży starego mieszkania- otrzymałam informację, że mogę spać spokojnie. Faktur na cały remont niestety nie posiadam. Zaproponowałam zrobienie wyceny rzeczoznawcy - nie dostałam na nią zgody. Co robić?
~IndigoBoy
Witam,

jak się rozwinęła sytuacja?

Staję w podobnej sytuacji, tyle że mam jeszcze czas na dostarczenie rachunków.
~kala
Mam 2 lata na zakup nowego lokum. Jak to potem wygląda w praktyce? czy US wzywa od razu po upływie tego czasu, czy jest jakiś określony czas, czy wzywa wyrywkowo, czy może zdarzyć się tak , że wogóle nie wezwie? Jak to wygląda?
~ewa
US wzywa jak zbliża się 5 lat i nalicza odsetki
~fiszak
Czy Romowie, którzy kupują drogie samochody, a jednocześnie nie mają udokumentowanych dochodów też będą w końcu sprawdzani przez Skarbówkę? Czy może oni nie muszą, bo są ponad prawem?
~proste
Ich siębojąwięc nei sprawdzaja :) to proste
~Zaprawiony
Byłem w podobnej sytuacji z tymże ok. 10 lat temu. Skarbówka chciała mnie obciążyć podatkiem, bo nie wszystkie pieniądze stricte ze sprzedaży mieszkania przeznaczyłem na kupno nowego - wziąłem kredyt. Kwota, za którą sprzedałem mieszkanie równała się kwocie, którą przeznaczyłem na kupno nowego, ale z tą małą Byłem w podobnej sytuacji z tymże ok. 10 lat temu. Skarbówka chciała mnie obciążyć podatkiem, bo nie wszystkie pieniądze stricte ze sprzedaży mieszkania przeznaczyłem na kupno nowego - wziąłem kredyt. Kwota, za którą sprzedałem mieszkanie równała się kwocie, którą przeznaczyłem na kupno nowego, ale z tą małą różnicą, że ponad 50% tej kwoty stanowił kredyt, a nie pieniądze uzyskane bezpośrednio ze sprzedaży mieszkania. Urząd uznał, że muszę zapłacić podatek. Odwołałem się do Izby Skarbowej, która uznała żądania US za bezpodstawne, ponieważ kupiłem mieszkanie za określoną kwotę, a źródło tych pieniędzy nie ma znaczenia. W opisanym przypadku kolejne 300 000 PLN kredytu powinny zostać uwzględnione jako kwota przeznaczona na zakup mieszkania. Na swoim przykładzie i orzeczeniu organu wyższej instancji wnioskuję, żądanie zapłacenia podatku jest niestosowne.
~Mania
Witam,

czy mogłabym prosić o wsparcie w temacie. Jestem w takiej samej sytuacji - chyba- sprzedałam mieszkanie za 220 tys, kupiłam po roku za 270 tys, jednak zmuszona byłam zrobić remont w zakupowanym mieszkaniu dlatego skorzystałam z kredytu na zakup w wys 236 tys. urząd skarbowy odezwał się do mnie po 4,5 roku
Witam,

czy mogłabym prosić o wsparcie w temacie. Jestem w takiej samej sytuacji - chyba- sprzedałam mieszkanie za 220 tys, kupiłam po roku za 270 tys, jednak zmuszona byłam zrobić remont w zakupowanym mieszkaniu dlatego skorzystałam z kredytu na zakup w wys 236 tys. urząd skarbowy odezwał się do mnie po 4,5 roku i poprosił o rozliczenie faktur, pomimo mojej wizyty krótko po zakupie nowego lokalu, z dwoma aktami - kupna nowego i sprzedaży starego mieszkania- otrzymałam informację, że mogę spać spokojnie. Faktur na cały remont niestety nie posiadam. Zaproponowałam zrobienie wyceny rzeczoznawcy - nie dostałam na nią zgody. Co robić?
~Zapalka
Zaprawy, czy mógłbyś proszę podać sygnaturę orzeczenia?

Powiązane: Interwencja Bankier.pl

Polecane

Najnowsze

Popularne

Ważne linki