Deweloperzy czasem wymagają wpłaty całej ceny przed przeniesieniem własności mieszkania. Według analiz ekspertów portalu RynekPierwotny.pl nowa ustawa ma ich zniechęcić do takiego zachowania, które UOKiK uznaje za niekorzystne dla klientów.
Przeczytaj także
Zupełnie nowa ustawa deweloperska ma zacząć obowiązywać już od 1 lipca 2022 roku. W toku długotrwałych prac udało się osiągnąć kompromis, który częściowo zadowala zarówno branżę deweloperską, jak i organizacje stojące na straży praw konsumentów (przede wszystkim Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów).
W kontekście nowej ustawy deweloperskiej mówi się przede wszystkim o zmianach, jakie będą wynikały chociażby z uruchomienia Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego oraz uregulowania umów rezerwacyjnych. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl zwracają uwagę na inne rozwiązania prawne, które są równie ciekawe i jednocześnie dość rzadko opisywane. Mają one utrudnić zawieranie przez deweloperów wcześniejszych umów obligujących klienta do wpłaty 100% ceny domu lub lokalu (mimo braku przeniesienia własności).
UOKiK ma pewne wątpliwości co do praktyk inwestorów
Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów, który mocno angażował się w prace nad nową ustawą deweloperską, już od pewnego czasu zwraca uwagę na skłonność niektórych deweloperów do sprzedawania gotowych lokali i domów w ramach dwóch umów. Pierwsza ze wspomnianych umów nie jest umową sprzedaży o zobowiązująco-rozporządzającym charakterze. W tym kontekście warto przypomnieć, że zgodnie z art. 155 par. 1 kodeksu cywilnego umowa sprzedaży nieruchomości wywołuje dwa bardzo ważne skutki. Mianowicie taka umowa, oprócz powstania stosunku zobowiązaniowego, przenosi własność nieruchomości w drodze samego porozumienia stron (solo consensu). Do przeniesienia własności nie są potrzebne czynności związane np. z wydaniem nieruchomości, wpisem właściciela w dziale II ksiąg wieczystych, a nawet z dokonaniem zapłaty.
UOKiK podkreśla, że pierwsza umowa, którą deweloperzy czasem podsuwają klientom, nie ma charakteru zobowiązująco-rozporządzającego, gdyż nie przenosi prawa własności gotowego lokum. Taka umowa zawierana często w zwykłej formie pisemnej może natomiast obligować nabywcę nowego domu lub mieszkania do zapłaty całkowitej ceny nieruchomości jeszcze przed zawarciem drugiej umowy. Dopiero druga umowa o skutku rozporządzającym (przenoszącym własność) jest zawierana w formie notarialnej. Opisywany mechanizm transakcji posiada dwie istotne wady dla klienta firmy deweloperskiej, które opisujemy poniżej.
Brak notarialnej formy pierwszej umowy uniemożliwia dokonanie wpisu roszczenia nabywcy do księgi wieczystej nieruchomości. Wspomniany wpis jest standardowym (ustawowym) środkiem zabezpieczającym w przypadku zawierania umowy deweloperskiej. Po drugie, pomiędzy zawarciem pierwszej oraz kolejnej umowy może upłynąć np. okres 2-3 miesięcy. Jak argumentuje UOKiK, nie można wykluczyć, że w tym czasie sytuacja finansowa dewelopera się pogorszy. To oznacza ryzyko dla klienta firmy deweloperskiej. Wspomniany nabywca przekazał bowiem 100% należnej ceny (poprawiając tym samym płynność finansową przedsiębiorcy), ale wciąż nie jest właścicielem nieruchomości.
Przeczytaj także
Jedna umowa stanie się mniej uciążliwa dla dewelopera
Już 1 lipca 2022 r. mają wejść w życie zmiany prawne, które sprawią, że opisywany powyżej mechanizm sprzedaży nieruchomości stanie się mało opłacalny z punktu widzenia deweloperów. Chodzi o objęcie pełnym reżimem nowej ustawy deweloperskiej między innymi umów, które zobowiązują nabywcę do wpłaty 100% ceny lokalu lub domu, ale nie skutkują przeniesieniem prawa własności. W przypadku takich umów konieczne będzie zaangażowanie notariusza, przekazanie środków na mieszkaniowy rachunek powierniczy, odprowadzenie składek na rzecz Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego oraz dokonanie wpisu roszczenia w księdze wieczystej nieruchomości. Identyczne zasady będą miały zastosowanie do transakcji dotyczących zakupu powiązanych z mieszkaniem lokali użytkowych lub ich współwłasności.
Informacje zaprezentowane przez UOKiK oraz wyjaśnienia zawarte w uzasadnieniu do projektu nowej ustawy deweloperskiej potwierdzają, że mniej restrykcyjne zasady obejmą umowy sprzedaży gotowego lokum (zapewniające przeniesienie własności domu lub lokalu w zamian za 100% ceny). W takim przypadku wymagane ma być tylko przekazanie obowiązkowych informacji o nieruchomości przed zakupem i dokonanie odbioru zgodnie z nowymi przepisami. Niezależnie od sposobu sprzedaży wysokość opłaty rezerwacyjnej zostanie ograniczona do poziomu 1% ceny lokalu mieszkalnego albo domu podanej w prospekcie informacyjnym.
Andrzej Prajsnar
