REKLAMA

Odbiór mieszkania – deweloper może nawet odstąpić od umowy. Sprawdzamy, jakie prawa i obowiązki ma nabywca

2021-04-17 06:00
publikacja
2021-04-17 06:00
fot. Pormezz / Shutterstock

Odbiór mieszkania to jedna z najważniejszych czynności w procesie zakupu nieruchomości na rynku pierwotnym. Osoby, które do niego przystępują, powinny nie tylko skupiać się na kwestiach technicznych dotyczących parametrów nieruchomości i ewentualnych usterek, ale też znać przepisy w zakresie procedury odbioru technicznego oraz praw i obowiązków stron.

Procedurę odbioru określa ustawa deweloperska. Konkretnie chodzi o artykuł 27, ale także artykuł 22, który w punkcie 16 mówi o tym, że umowa deweloperska powinna zawierać "termin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego".

Powyższy zapis sugeruje, że nabywca nieruchomości ma uczestniczyć w odbiorze i rzeczywiście: w artykule 27, pkt. 2 znajdujemy potwierdzenie: "Odbiór, o którym mowa w ust. 1, dokonywany jest w obecności nabywcy".

Z kolei art. 27 w punkcie pierwszym wyraźnie określa się, że odbiór jest koniecznym etapem przed przeniesieniem własności na nabywcę. Można do niego podejść jednak dopiero wtedy, gdy deweloper formalnie zakończył budowę i uzyskał pozwolenie na użytkowanie lub też powiadomił nadzór budowlany o zakończeniu budowy i nie spotkało się to ze sprzeciwem:

"Przeniesienie na nabywcę prawa, o którym mowa w art. 1, poprzedzone jest odbiorem lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego przez nabywcę, który następuje po zawiadomieniu o zakończeniu budowy domu jednorodzinnego, przy jednoczesnym braku sprzeciwu ze strony właściwego organu, albo na podstawie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie".

Do dwóch razy sztuka

Jak już powiedzieliśmy, wstępny termin odbioru nieruchomości oraz sposób powiadomienia klienta o nim muszą być zawarte w umowie deweloperskiej. Zgodnie z prawem to nabywca jest zobowiązany dostosować się do terminarza wyznaczonego w tym zakresie przez dewelopera. Jeśli nie stawi się na odbiór w pierwszym terminie, deweloper ma wyznaczyć mu kolejny - przyjemniej 60 dni później od pierwszego. Jeśli jednak i tym razem nabywca mieszkania nie pojawi się, wtedy  - zgodnie z artykułem 29 ustawy deweloperskiej, pkt. 5 - deweloper ma podstawę nawet do rozwiązania umowy:

"Deweloper ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej w przypadku niestawienia się nabywcy do odbioru lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego lub podpisania aktu notarialnego przenoszącego na nabywcę prawo, o którym mowa w art. 1, pomimo dwukrotnego doręczenia wezwania w formie pisemnej w odstępie co najmniej 60 dni, chyba że niestawienie się nabywcy jest spowodowane działaniem siły wyższej".

Protokół odbioru

Skutkiem odbioru technicznego mieszkania jest protokół, który musi być podpisany przez przedstawiciela firmy deweloperskiej oraz nabywcę bądź jego pełnomocnik. Oczywiście w procedurze odbioru może brać również udział zaproszony przez kupującego rzeczoznawca, budowlaniec itp.

Jeśli zostały wykryte usterki bądź odstępstwa od parametrów technicznych nieruchomości, takie uwagi nabywca zamieszcza w protokole.

"Deweloper jest zobowiązany, w terminie 14 dni od dnia podpisania protokołu, doręczyć nabywcy oświadczenie o uznaniu wad lub oświadczenie o odmowie uznania wad oraz o jej przyczynach" - mówi ustawa, w punkcie 4 artykułu 27.

Jeśli firma zaakceptuje zastrzeżenia nabywcy, powinna naprawić usterki w ciąg 30 dni od podpisania protokołu. Jeśli tego nie zrobi, nabywca może wyznaczyć inny termin.

Rękojmia

Jeśli i to nie zadziała, dalszą podstawą prawną dochodzenia roszczeń mogą być przepisy o rękojmi. Co ważne - nabywca może skorzystać z rękojmi także po tym, jak odczas odbioru nie dopatrzył się usterek i protokół podpisał. Jeśli wady wyjdą później, nadal - pomimo podpisanego protokołu - właściciel ma możliwość dochodzenia roszczeń właśnie na zasadzie rękojmi.

Rękojmia obejmuje swym zakresem zarówno wady fizyczne, jak i prawne. Od 2014 r. czas jej obwiązywania dla rzeczy nieruchomych wynosi 5 lat (w przypadku rzeczy ruchomych 2 lata).

Zgodnie z artykułem 556 Kodeksu Cywilnego przez wady fizyczne rzeczy rozumie się niezgodność sprzedanej rzeczy z umową lub z przeznaczeniem. Ma to miejsce w szczególności gdy:

  1. rzecz nie ma właściwości, które powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia;
  2. nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego;
  3. nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawarciu umowy, a sprzedawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jej przeznaczenia;
  4. została kupującemu wydana w stanie niezupełnym.

Jak widzimy - powyższy zapis kodeksowy daje możliwość skorzystania z rękojmi w przypadku wielu najróżniejszych nieprawidłowości. 5-letni czas obowiązywania rękojmi zaczyna ubiegać od dnia wydania rzeczy, czyli - w przypadku nieruchomości - przekazania kluczy.

Osoba fizyczna (konsument) ma pełne pięć lat na wszczęcie procedury dochodzenia swoich praw z tytułu rękojmi. Pozostałe podmioty, niebędące konsumentami, powinny wystąpić z roszczeniem w ciągu roku od identyfikacji usterki, inaczej straci ono ważność.

Narzędzia rękojmi

Na zasadzie rękojmi nabywca wadliwej rzeczy, w naszym przypadku nieruchomości, może żądać wymiany jej na nową, domagać się usunięcia wady, obniżenia ceny lub też złożyć oświadczenie o odstąpieniu od umową.

Wybór formy załatwienia sprawy jest o tyle istotny, że może być w granicach prawa zakwestionowany przez drugą stronę. Dwa ostatnie narzędzia - a więc obniżenie ceny bądź odstąpienie od umowy - powinny być zastosowane dopiero wtedy, gdy sprzedający nie usunął wady bądź nie wymienił rzeczy. Należy tu zaznaczyć też, że odstąpienie od umową musi być uwarunkowane istotnością usterki.

Wyboru między wymianą rzeczy na nową lub naprawą usterki podejmuje nabywca, jednak sprzedający może odmówić i zaproponować inne rozwiązanie, jeśli sposób doprowadzenia rzeczy do zgodności z umową jest niemożliwy do realizacji lub byłby zbyt kosztochłonny.

Generalnie w odniesieniu do nieruchomości nie stosuje się wymiany rzeczy na nową. Wynika to z orzecznictwa sądowego, zgodnie z którym nie ma możliwości, by sprzedający dostarczył drugie dokładnie takie samo mieszkanie. W grę wchodzi więc naprawa usterek. Deweloper może odmówić tylko wtedy, gdy nie ma możliwości naprawienia szkody. To daje nabywcy szansę domagania się obniżenia ceny.

Rękojmia a gwarancja

Na koniec jeszcze kilka zdań poświęćmy na bardzo ważne rozróżnienie między rękojmią a gwarancją. Niestety spora grupa osób nie zna różnicy między tymi pojęciami i formami zabezpieczenia interesu kupujących.

Gwarancja to rozwiązanie o charakterze dobrowolnym i o zakresie ustalanym każdorazowo przed producenta, sprzedawcę. Deweloper, czyli gwarant, zobowiązuje się do określonych działań na rzecz właściciela, gdy rzecz przez niego kupiona ma wady czy też nie ma tych właściwości, które powinna mieć. Jako że zakres gwarancji każdorazowo podlega indywidualnej decyzji gwaranta, może być on bardzo różny, uzależniony od spełnienie określonych warunków, z szeregiem wyłączeń itp.

Precyzyjnie określona w przepisach prawa rękojmia jest więc rozwiązaniem zdecydowanie mocniejszym. Ważne jest również to, że objęcie gwarancją nie anuluje możliwości dochodzenia roszczeń na podstawie rękojmi. Klient może więc zdecydować się na to rozwiązanie, które będzie dla niego korzystniejsze.

Marcin Moneta

Źródło:
Tematy
Otwórz iKonto Biznes w Alior Banku, spełnij warunki promocji i zgarnij 300 zł od Bankier.pl i do 1500 zł od Alior Banku.

Otwórz iKonto Biznes w Alior Banku, spełnij warunki promocji i zgarnij 300 zł od Bankier.pl i do 1500 zł od Alior Banku.

Komentarze (0)

dodaj komentarz

Powiązane

Polecane

Najnowsze

Popularne

Ważne linki