Dwucyfrowa inflacja, jeszcze szybciej rosnące koszty budowy i sterowanie podażą przez deweloperów, by zrównoważyć słabnący podnoszonymi stopami kredytowymi popyt na mieszkania – tak według zaktualizowanej po pierwszym kwartale prognozy zapowiada się 2022 r. na polskim rynku nieruchomości. W opinii ekspertów na wyhamowanie obserwowanych wzrostów a tym bardziej na spadki cen nie ma co liczyć. Te mogłyby być uznane za symptom kryzysu na rynku nieruchomości mieszkaniowych.
Prognozy dotyczące sytuacji na rynku sprzedaży mieszkań i najmu w 2022 r. prezentowaliśmy na łamach Bankier.pl pod koniec ubiegłego roku. Wówczas eksperci zajmujący się rynkiem nieruchomości przewidywali z jednej strony słabnięcie wzrostu cen mieszkań za sprawą zmniejszającego się popytu, a z drugiej utrudniające to rosnące ceny działek i koszty budowy.
Wydarzenia pierwszego kwartału 2022 r. sprawiły jednak, że postanowiliśmy raz jeszcze zapytać ekspertów zajmujących się rynkiem nieruchomości, co, biorąc pod uwagę dotychczasowe wydarzenia, czeka nas w najbliższych miesiącach.
W większości przypadków nowe prognozy są znacznie mniej ostrożne od grudniowych. Przede wszystkim wyłaniają się z nich coraz mniejsze szanse na spadek cen mieszkań a nawet zahamowanie tendencji wzrostowej.
Budowa mieszkań coraz droższa
– Oczekiwanie hamowania wzrostów cen mieszkań, o spadkach już nie wspominając, nie ma jakiegokolwiek punktu zaczepienia. Sam wzrost cen materiałów może do końca roku podnieść koszt budowy o 10 proc. Tym samym prognozy z początku roku, przewidujące zaledwie kilkuprocentowe wzrosty, wydają się obecnie dość mocno niedoszacowane – mówi Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Jak precyzuje, powodów takich prognoz należy szukać m.in. w dwucyfrowej inflacji, która w marcu po raz pierwszy w XXI w. osiągnęła 11 proc., perspektywie wejścia w życie nowej ustawy deweloperskiej wprowadzającej Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, czy rosnących cenach materiałów budowanych.
Na galopujące ceny materiałów budowlanych zwraca uwagę także Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości w Cenatorium, która ocenia, że szukający własnego „M” muszą liczyć się z podwyżkami na poziomie 10-12 proc. w skali roku.
– Wzrosty cen mieszkań w szczególności z rynku pierwotnego determinowane będą przez wzrosty cen surowców, materiałów budowlanych i ogólnych kosztów budowy. Według danych firmy BPS od sierpnia 2021 r. do marca 2022 r. ceny materiałów budowlanych wzrosły aż o 30 proc. Tak drastyczny przełoży się na kolejne podwyżki cen – ocenia ekspertka Cenatorium.
Drożejące kredyty ograniczają popyt
Z drugiej jednak strony podnoszone od siedmiu miesięcy z rzędu stopy procentowe wpływające na wysokość rat już uruchomionych kredytów hipotecznych i jednocześnie ograniczające zdolność kredytową potencjalnym nabywcom mieszkań sprawiają, że popyt na rynku sprzedaży mieszkań spada.
Jak zauważa Karolina Klimaszewska z serwisu nieruchomości Otodom, w ciągu roku ruch na rynku sprzedaży mieszkań obniżył się o ok. 20 proc.
– O tyle obniżyła się liczba osób przeglądających ogłoszenia sprzedaży mieszkań. Mocniejszy spadek zanotowaliśmy w przypadku osób, które aktywnie szukają nowych mieszkań, czyli odpowiadają na oferty i kontaktują się z wystawiającymi ogłoszenia. W marcu 2022 r. było ich o około jedną trzecią mniej niż przed rokiem – informuje Karolina Klimaszewska.
Zdaniem ekspertki Otodom.pl, jeśli na polskim rynku sprzedaży mieszkań dojdzie do wyhamowania wzrostów cen, to będzie to wyhamowanie nieznaczne i iluzoryczne. Wynikać ono będzie jedynie ze zmienionej struktury ofert dostępnych na rynku.
– W przypadku rynku pierwotnego deweloperzy wysyłają sygnały o braku dostępnych terenów pod budowę mieszkań w centrach miast, co swoje odzwierciedlenie znajduje w lokowaniu nowych osiedli na terenach podmiejskich. Tak z kolei stawki w przeliczeniu na metr kwadratowy są z reguły niższe – zauważa Karolina Klimaszewska.
Podaż zdalnie sterowana
W opinii ekspertów, spadający popyt na mieszkania nie przełoży się jednak na spadek cen lub wyhamowanie obserwowanej od lat tendencji wzrostowej. Deweloperzy bowiem mają w zanadrzu narzędzia, za pomocą których będą mogli takim sytuacjom zapobiegać. To przede wszystkim dostosowanie podaży do aktualnego popytu.
– Spadki w cennikach deweloperskich w tym roku oznaczałyby już najprawdopodobniej kryzys na rynku nieruchomości mieszkaniowych, którego szanse zaistnienia są na chwilę obecną bliskie zeru. W sytuacji topniejącego popytu deweloperzy będą proporcjonalnie ograniczać podaż i w ten sposób redukować presję na hamowanie wzrostów cen – twierdzi Jarosław Jędrzyński.
Jak dodaje, dalsze podnoszenie stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej niesie za sobą inne poważne ryzyko.
– To niewypłacalność części kredytobiorców, którzy mogą po prostu przestać spłacać już zaciągnięte kredyty mieszkaniowe. Przy odpowiedniej skali miałoby to bardzo poważne skutki dla sektora bankowego i „mieszkaniówki” – zauważa Jędrzyński.
Na kurczącą się podaż zwraca uwagę także Marcin Krasoń, ekspert obido.pl. Jak wskazuje, pod koniec 2021 r. deweloperzy na największych polskich rynkach oferowali 37,4 tys. mieszkań – o 22 proc. mniej niż rok wcześniej.
– Obecny poziom jest przy tym najniższy od 2010 roku – podkreśla Marcin Krasoń.
Obniżanie podaży widać także w danych Głównego Urzędu Statystycznego za pierwsze dwa miesiące 2022 r. W tym czasie deweloperzy rozpoczęli budowę 18 660 mieszkań, co było wynikiem o 16,4 proc. niższym od osiągniętego w analogicznym okresie ubiegłego roku.
Nowi klienci uratują popyt?
W opinii Marcina Krasonia, choć rosnące stopy kredytowe i drożejące hipoteki wykluczają część potencjalnych klientów z rynku mieszkaniowego, to te same czynniki mogą otworzyć furtkę dla nowej grupy poszukujących własnego „M”.
– Te same wysokie stopy procentowe, a właściwie jeszcze od nich wyższa inflacja, ściągają na rynek mieszkaniowy tych, którzy szukają miejsca dla swoich oszczędności, ponieważ depozyty bankowe z oprocentowaniem netto wyższym od 2 proc. to nadal duża rzadkość – zwraca uwagę ekspert obido.pl.
Zdaniem Małgorzaty Wełnowskiej, na rynek sprzedaży mieszkań mogą wkrótce wejść także beneficjenci ustawy dającej rządowe poręczenie wkładu własnego.
– Niestety parametry programu są tak skonstruowane, że jego efektywność na największych rynkach, w szczególności pierwotnych, będzie ograniczona – zauważa ekspertka Cenatorium.
Problemem są bowiem limity cen wpisane do ustawy, które sprawiają, że odsetek mieszkań w największych polskich miastach, które kwalifikowałyby się do programu, jest niewielki. W Warszawie – w zależności od rynku – byłoby to 2 lub 13 proc. lokali, w Krakowie jeszcze mniej, o czym pisaliśmy w artykule „Mieszkania na kredyt bez wkładu własnego fikcją? Przez limity cenowe skorzysta niewielu”.
Największe zmiany na rynku najmu
Zgodnie z prognozami poprzedzającymi rozpoczęcie 2022 r., po roku wzrostów stawek, rynek najmu miały dotknąć obniżki stawek. Wówczas jednak trudno było przypuszczać, że popyt na mieszkania do wynajęcia wystrzeli tak mocno i w tak krótkim czasie. Na sytuację obserwowaną na rynku najmu bowiem największy wpływ ma inwazja Rosji na Ukrainę i napływ uchodźców do Polski.
Zgodnie z danymi serwisu Otodom, w ostatnim tygodniu marca liczba aktywnych ogłoszeń dotyczących wynajmu mieszkań była o 60 proc. niższa niż w połowie lutego – w tygodniu poprzedzającym inwazję Rosji na Ukrainę. Nominalnie ubyło 12 tys. ofert. Jak informuje Karolina Klimaszewska, od blisko trzech tygodni aktywnych ofert ubywa nieco wolniej niż na przełomie lutego i marca.
– Najbliższe miesiące raczej nie będą okresem rozkwitu rynku mieszkaniowego wynajmu w Polsce. Na to potrzeba jest czasu. Na pewno mieszkań pod wynajem w kraju będzie przybywać, ale o względnym zrównoważeniu popytu z podażą do końca roku raczej nie może być mowy. Czynsze najmu będą rosły a wybór i dostępność lokali będzie dalece niewystarczająca – prognozuje Jarosław Jędrzyński.
Wzmożony ruch na rynku najmu będzie mógł z kolei przełożyć się na sytuację obserwowaną na rynku sprzedaży mieszkań – a konkretniej do utrzymania obserwowanego popytu lub niedopuszczenia do jego znacznego osłabnięcia.
– Wyższe stawki obserwowane na rynku najmu utrzymają się do jesieni za sprawą wzmożonego popytu generowanego przez uchodźców, pracowników powracających z pracy zdalnej, a w końcówce wakacji także przez studentów. Rentowność najmu, która rośnie w ostatnich tygodniach spowoduje, że cześć inwestorów dysponujących gotówka ulokuje ją na rynku mieszkaniowym. W perspektywie długoterminowej przewidujemy wzrost zainteresowania nabywaniem mieszkań na wynajem również przez fundusze inwestycyjne, w tym zagraniczne – ocenia Małgorzata Wełnowska.
Co przyniósł początek roku?
Choć średnie stawki widniejące w ogłoszeniach dotyczących sprzedaży mieszkań rosły w ubiegłym roku w tempie dwucyfrowym, w kilku z największych polskich miast przekraczając 20 proc. w skali roku, to nieco łagodniej podwyżki wyglądały, gdy spojrzymy na kwoty wpisywane w aktach notarialnych.
Jak wynika z danych Bankier.pl za IV kw. 2021 r., udostępnionych przez serwis Cenatorium, zwłaszcza na rynku sprzedaży mieszkań o powierzchni do 60 mkw. dominowały podwyżki nie przekraczające w skali roku 10 proc. – podobnie zresztą do tego, co obserwowaliśmy na rynku w 2020 r.
W ciągu dwóch pierwszych miesięcy 2022 r. również dominowały podwyżki oczekiwań zarówno deweloperów jak i sprzedających mieszkania na rynku wtórnym. Przy czym pomiędzy największymi polskimi miasta występowały istotne różnice.
Porównując luty 2022 r. do grudnia 2021 r., najmocniejsze podwyżki dotknęły dużych mieszkań o powierzchni powyżej 60 mkw. W przypadku deweloperów oferujących mieszkania o tym metrażu, największy wzrost (+7,5 proc.) zanotowano w Warszawie. Z kolei w Krakowie i Lublinie średnia cena ofertowa wzrosła w tym czasie o 4,5 proc. Z drugiej jednak strony, w ofertach dotyczących sprzedaży dużych mieszkań położonych w Gdańsku, wpisywano średnio o 2 proc. mniej niż w grudniu.
