REKLAMA
PIT 2023

Polska ziemią obiecaną dla flipperów i deweloperów

Krzysztof Kolany2023-11-27 07:15główny analityk Bankier.pl
publikacja
2023-11-27 07:15

Polska stała się rajem dla „dostawców” nieruchomości mieszkaniowych. Rynek jest mocno rozchwiany, na czym tracą ludzie kupujący swoje pierwsze lokum, a nieliczni zbijają fortuny. Kilku z tych nielicznych dyskutowało podczas Forum Finansów i Inwestycji.

Polska ziemią obiecaną dla flipperów i deweloperów
Polska ziemią obiecaną dla flipperów i deweloperów
fot. HH / / Bankier.pl

Według danych Narodowego Banku Polskiego w III kwartale 2023 roku transakcyjne ceny mieszkań na rynku pierwotnym w wielu polskich miastach rosły w dwucyfrowym tempie, w ujęciu nominalnym osiągając rekordowo wysokie poziomy. Na rynku panuje gorączka. Jeśli wierzyć anegdotycznym relacjom, kupujący wręcz licytują się o możliwość kupna czegokolwiek, co mieści się w limitach państwowego programu preferencyjnego kredytu.

To samo widać w statystykach kredytowych. W październiku aż o 254% wzrosła wartość zapytań o kredyty mieszkaniowe – informowało  Biuro Informacji Kredytowej. Średnia wartość wnioskowanego kredytu mieszkaniowego (nie mylić z kredytem hipotecznym!) sięgnęła rekordowych 421 tysięcy złotych i była o 25% wyższa niż rok wcześniej.  - Popyt na kredyty mieszkaniowe jest bardzo wysoki. Potencjalni kredytobiorcy złożyli w październiku tego roku wnioski kredytowe na wartość aż dwuipółkrotnie wyższą niż przed rokiem. Indeks Popytu utrzymuje się na historycznie najwyższych poziomach – dowiadujemy się z najnowszego komunikatu BIK.

Efekty? Deweloperzy nie bardzo wiedzą, co zrobić z zarabianymi pieniędzmi. W III kwartale marża brutto giełdowych deweloperów przekroczyła 31% i była najwyższa od przeszło dekady. Bardzo mocno wzrosła też liczba sprzedanych lokali.

- Ten wzrost cen, z którym mamy do czynienia na przestrzeni 2023 r. to wzrost zbyt wysoki jak na stabilny rynek. Można powiedzieć, że nas to cieszy, bo przekłada się nam na marże, natomiast patrząc na rynek długofalowo - ten wzrost jest za wysoki, powinien być stabilny i dość powolny, wtedy łatwiej się planuje swoją przyszłość na rynku – przyznał  prezes Dom Development Jarosław Szanajca podczas konferencji dotyczącej wyników za III kwartał.

Jeśli prezes największego dewelopera w Polsce mówi, że ceny mieszkań rosną zbyt szybko, to sytuacja musi być bardzo nadzwyczajna. A co na ten temat mówili przedstawiciele mniejszych deweloperów i flipperów podczas listopadowego Forum Finansów i Inwestycji?

W co zainwestować? W mieszkania od dewelopera pod wynajem? A może kupić duży lokal z rynku wtórnego i podzielić na cztery mikro „apartamenty”? Albo postawić akademik i wynajmować go na pokoje? A czy lepszy nie będzie po prostu kawałek gruntu, który po odrolnieniu sprzeda się deweloperowi z kilkunastokrotną przebitką?

Mieszkań nie ma i nie będzie

- Deweloperzy ograniczyli podaż o 40%. To finalnie „ulica” zauważy tak naprawdę II-III kwartale 2024. Wtedy się wszyscy nagle dowiedzą, że zamiast produkcji rzędu 180 tys. mieszkań rocznie, będzie ok. 110 tysięcy mieszkań – ocenił Maciej Welman, CEO w projekcie Flip Na Pierwotnym. – Ten rynek w Warszawie jest już teraz najbardziej wyczyszczony. Ten kredyt 2% to zrobił – dodał Welman.

- Zakładam, że jeśli deweloperzy nie wznowią produkcji – a na razie nie ma na to żadnych przesłanek, bo nadal jest ta polityka ochrony ceny – to będzie olbrzymi problem dla ludzi chcących nabyć swoje pierwsze „M” w 2024 roku – prognozuje  Maciej Welman.

- Jeśli chodzi o rok 2024, to myślę, że styczeń to będzie podwyżka cen mieszkań o 10%. Już nie tyle planowana, co prawie że pewna - stwierdził Paweł Preisner z Akademii Dewelopera.  – Większość deweloperów planuje podwyżki. Spółki będą podnosić cen nawet kosztem utraty klientów – dodał Preisner.

Nie należy się tym jednak przejmować, bo klient zawsze kupi, gdyż nie ma alternatywy – zgodzili się uczestnicy panelu zatytułowanego „Najlepsze strategie inwestycyjne na obecnym rynku nieruchomości”. Wynika z tego, że najlepsza strategia brzmi: kup teraz! Na rynku akcji synonimem byłaby rekomendacja „kupuj ode mnie”. Zgodność panowała w trzech kwestiach: ilość oferowanych mieszkań nie wzrośnie, popyt pozostanie niewyczerpany i niezaspokojony, a ceny będą rosły.

Bankier.pl

- Wydaje mi się, że rok 2025 będzie w jeszcze wyższej dynamice wzrostowej cen ze względu na zmiany ustawy urbanistycznej, która naprawdę dużo namiesza – dodaje  Paweł Preisner.

- Klienci z dużymi środkami teraz rządzą rynkiem. To są zakupy po 12-15 lokali w jednym budynku.  Czyli z punktu widzenia takiego projektu 100-mieszkaniowego kilku klientów zamyka całą inwestycję – dodał jeden z przedstawicieli branży deweloperskiej.

Jak zainwestować cztery miliony złotych?

- Gdybym miał kupić za 4 miliony, to bym teraz kupił cztery mieszkania 90-metrowe. Nawet w Warszawie lub na pograniczach Warszawy byłbym w stanie to kupić. Podzieliłbym to na trzy mieszkania 2-pokojowe po 30 metrów i wziąłbym za to w granicach 9 tys. zł. Czyli 4 razy 9 to 36 tysięcy złotych można by z tego wygospodarować. No, może trochę by brakło na wykończenia – tak biznes flipperski widzi dziś Maciej Welman.

- To nie jest sztuką iść i kupić mieszkanie w Śródmieściu, zapłacić 24 tysiące za metr i wziąć 50-metrowe mieszkanie za 1,2 mln, wynająć to i wziąć 3-5% od wartości. To jest najprostsze, co można zrobić. I ci ludzie, co mają x milionów, tak robią (…) Alej gdy mam „tylko” cztery miliony złotych, to musi wam to dawać maksymalnie dużo. Czyli nie możecie z tego miliona zarobić mniej niż 7%. Bo jeśli zarabiacie mniej niż 7%, to ten projekt jest nierentowny na dzień dzisiejszy – dodaje Welman. Przypomnijmy, że zwykłe 10-letnie detaliczne obligacje Skarbu Państwa w pierwszym roku oferują 7%.

- Zainwestowałbym w typowy akademik. Mamy 1,2 mln studentów, z których tylko 10% mieszka w akademikach uczelnianych (…) Połowę bym sprzedał, a drugą połowę zostawił sobie pod wynajem. Myślę, że spokojnie można by tu osiągnąć drugie tyle, sprzedając to inwestorom, którzy czekają na gotowce inwestycyjne – proponuje Paweł Preisner, zapowiadając stopę zwrotu dwukrotnie wyższą od wspomnianych wcześniej 7%.

Jeśli jednak ktoś nie chce bawić się w budownictwo, to może zainwestować w grunty. Przecież skoro wszyscy będą chcieli zostać deweloperami, to ktoś im te grunty budowlane musi sprzedać. I możesz to być właśnie Ty.

- Z taką najwyższą stopę zwrotu z inwestycji, z którą się u siebie spotkałem, to zrobiliśmy w ciągu dwóch lat 1440%. Więc uzyskując odpowiednie, decyzje, warunki pozwolenia i sprzedając gotowca, nawet deweloperowi można zrobić naprawdę bardzo dużo – stwierdził Paweł Preisner.

Wnioski: sytuacja nie jest normalna, choć być może słowo „patologiczna” byłoby bardziej na miejscu. Chciwość rządzi tym rynkiem i nie jest to stan możliwy do utrzymania na dłuższą metę. Po prostu w pewnym momencie skończą się klienci gotowi zadłużyć się na pół miliona w zamian za „betonową klatkę”. Nikt jednak nie potrafi przewidzieć, kiedy to się stanie. Oraz do jakiego poziomy w międzyczasie dojdą ceny mieszkań i gruntów. Wiadomo tylko jedno: gdzieś tam w górze jest twardy limit, którego nie uda się przebić.

Źródło:
Krzysztof Kolany
Krzysztof Kolany
główny analityk Bankier.pl

Absolwent Akademii Ekonomicznej we Wrocławiu. Analityk rynków finansowych i gospodarki. Analizuje trendy makroekonomiczne i bada ich przełożenie na rynki finansowe. Specjalizuje się w rynkach metali szlachetnych oraz monitoruje politykę najważniejszych banków centralnych. Inwestor giełdowy z 20-letnim stażem. Jest trzykrotnym laureatem prestiżowego konkursu Narodowego Banku Polskiego dla dziennikarzy ekonomicznych. W 2016 roku otrzymał także tytuł Herosa Rynku Kapitałowego przyznawany przez Stowarzyszenie Inwestorów Indywidualnych. Telefon: 697 660 684

Tematy
Najtańsze konta firmowe dla oszczędzających z premią

Najtańsze konta firmowe dla oszczędzających z premią

Komentarze (53)

dodaj komentarz
raf2004
Polska jest przede wszystkim ziemią obiecaną dla patologicznych agencji nieruchomości, które sprzedającym oferują cenę znacznie poniżej cen rynkowych, natomiast jak znajdą już frajera, który im sprzeda, to sprzedają tę samą nieruchomość między sobą 10 razy, aż znajdą frajera który kupi nieruchomość znacznie powyżej cen rynkowych.
andregru
"Mieszkań nie ma i nie będzie" - w Polsce zasoby mieszkaniowe obejmowały 15,6 mln mieszkań. Zakładając, że populacja Polski wynosi ok. 38 mln, to oznacza, że na mieszkania przypada średnio blisko 2,5 mieszkańca .
jas2
Czyli w średnio w mieszkaniu mieszka mąż z żoną i 1/2 dziecka.

Wniosek? Mieszkań jest 2x za dużo. Wystarczy jedno mieszkanie dla rodziny z trójką dzieci.
piotr76
Dochody ze spekulacji nieruchomościami powinny być opodatkowane na poziomie 100%. Ewentualnie z kwotą wolną 5PLN.
jsunday
Kto nie sprzedał mieszkania, ten przegrał życie buahahahhaaa


Ceny mieszkań będą spadać, jeśli tylko skończy się rządowy program dopłat do kredytów

Zdaniem Katarzyny Kurkowskiej-Szczechowicz, prezeski PKO Banku Hipotecznego, jeżeli rządowy program dopłat do odsetek od kredytów mieszkaniowych zostanie zakończony,
Kto nie sprzedał mieszkania, ten przegrał życie buahahahhaaa


Ceny mieszkań będą spadać, jeśli tylko skończy się rządowy program dopłat do kredytów

Zdaniem Katarzyny Kurkowskiej-Szczechowicz, prezeski PKO Banku Hipotecznego, jeżeli rządowy program dopłat do odsetek od kredytów mieszkaniowych zostanie zakończony, ceny mieszkań w ciągu kolejnych dwunastu miesięcy spadną o 5 proc., a nawet do 8 proc. Stanie się tak, ponieważ wtedy automatycznie zmniejszeniu ulegnie popyt na mieszkania, a jednocześnie w przyszłym roku szybciej niż w ostatnich miesiącach będzie rosnąć podaż nowych ofert ze strony deweloperów.


https://businessinsider.com.pl/gospodarka/ceny-mieszkan-beda-spadac-jesli-tylko-skonczy-sie-rzadowy-program-doplat-do-kredytow/wns2jgn
infinityhost
Polski raj - od pucybuta do flipera
jsunday
Artykuł z 10.09 - pani przewidziała przyszłość, jako jedyna przytomna ze stada baranów...
Właśnie załamuje się popyt i sprzedaż.....

"Urszula Kołodziejska z krakowskiego oddziału Power Invest:

Przewiduje się, że pewna grupa kupujących, którzy mają finanse lub zdolność kredytową, zrealizuje transakcje do jesieni,
Artykuł z 10.09 - pani przewidziała przyszłość, jako jedyna przytomna ze stada baranów...
Właśnie załamuje się popyt i sprzedaż.....

"Urszula Kołodziejska z krakowskiego oddziału Power Invest:

Przewiduje się, że pewna grupa kupujących, którzy mają finanse lub zdolność kredytową, zrealizuje transakcje do jesieni, a ceny mieszkań będą już tak wygórowane, że rynek mocno przyhamuje."

https://www.rp.pl/nieruchomosci/art39084981-kiedy-spadnie-goraczka-na-rynku-mieszkan
gordon-gekko
"na czym tracą ludzie kupujący swoje pierwsze lokum, a nieliczni zbijają fortuny"

Żenujący click bite, poziom dno.

Co ci ludzie stracili? Ujma dla nich było to że na 10 ofert 8 ofert to rudery I do wyboru dostali dwa ładne mieszkania na gotowo?

Zbijanie fortun, pieniądze lecą z nieba, może redaktor
"na czym tracą ludzie kupujący swoje pierwsze lokum, a nieliczni zbijają fortuny"

Żenujący click bite, poziom dno.

Co ci ludzie stracili? Ujma dla nich było to że na 10 ofert 8 ofert to rudery I do wyboru dostali dwa ładne mieszkania na gotowo?

Zbijanie fortun, pieniądze lecą z nieba, może redaktor sam spróbuję skoro tak łatwo?
jpelerj
Stracili możliwość fajnego życia, bo płacą wyżyłowane stawki lobby deweloperskiemu i pośrednikom handlowym. A mogli przeznaczyć to na swoje zainteresowania i jakość życia. Serio, sądzisz że nikt tego nie widzi? Naganianie to już zdaje się zaczyna być nie zawód, a charakter...
jpelerj
Czterech ludzi żyjących z handlu nieruchomościami (z naciskiem na RP) twierdzi, że mieszkań jest mało a deweloperzy ograniczą podaż i klienci będa robili castingi przed biurami. Oczywiście RW nie istnieje, wpadł w czarną dziurę. Szczerze mówiąc zdziwiło by mnie, gdyby twierdzili coś innego. Jak długo będą jelenie, pewnie będą robili Czterech ludzi żyjących z handlu nieruchomościami (z naciskiem na RP) twierdzi, że mieszkań jest mało a deweloperzy ograniczą podaż i klienci będa robili castingi przed biurami. Oczywiście RW nie istnieje, wpadł w czarną dziurę. Szczerze mówiąc zdziwiło by mnie, gdyby twierdzili coś innego. Jak długo będą jelenie, pewnie będą robili dobre interesy (choć zauważyli, że BK2% się wyczerpal). I dziwnym trafem, mimo corocznie oddawanych mieszkań i malejącej liczbie nowych chętnych (demografia), brak mieszkań w PL jest od dwudziestu lat taki sam LOL

Powiązane: Polityka mieszkaniowa

Polecane

Najnowsze

Popularne

Ważne linki