Zadłużenie nie jest niczym przyjemnym i czasem jedynym sposobem, aby się go pozbyć, jest sprzedaż majątku. Środki ze zbycia nieruchomości służą wtedy do spłaty wierzycieli, a nowy właściciel może cieszyć się nowym mieszkaniem. Przynajmniej w teorii, jeśli bowiem wobec poprzedniego prowadzone było postępowanie komornicze, nieruchomość i tak może zostać zlicytowana.
Zakup nieruchomości od osoby, wobec której prowadzone jest postępowanie egzekucyjne, jest obarczony dużym ryzykiem. Nawet jeśli nowy właściciel wie o problemach poprzedniego, to nie może być pewny, czy jego dom albo mieszkanie wciąż nie podlega zajęciu. Taką sytuację opisała ostatnio „Interwencja” w telewizji Polsat.
Zakup nieruchomości obciążonej długami
Pan Piotr prowadził działalność gospodarczą, ale popadł w długi, dlatego zdecydował się na sprzedaż domu, aby je spłacić. Wobec dłużnika toczyło się postępowanie komornicze. Nieruchomość nabyła pani Dorota, która mając wiedzę o problemach finansowych p. Piotra i wpisanej w KW hipotece, zobowiązała się do uregulowania długu wobec wierzycielki. Kobiety udały się do komornika i złożyły wniosek o umorzenie egzekucji, jednak po trzech miesiącach nowa właścicielka otrzymała pismo o… wszczęciu egzekucji z nieruchomości, a po kolejnych dwóch – konieczności zapłaty kilkudziesięciu tysięcy złotych wobec drugiego wierzyciela. Pani Dorota sama nie posiadała żadnych zobowiązań, dlatego oba dokumenty były dla niej zaskoczeniem.
Komornik działał zgodnie z prawem?
W rozmowie z komornikiem (przeprowadzonej przed kamerami „Interwencji”) pechowa właścicielka dowiedziała się, że umorzenie pierwszej egzekucji nie oznaczało zamknięcia postępowania komorniczego, ponieważ koszty komornicze nie zostały opłacone i przyłączono je do trwającej egzekucji nieruchomości. Kluczowa okazała się informacja, że pojawił się drugi wierzyciel poprzedniego właściciela (pana Piotra), i to jego wierzytelność została dopisana do postępowania. W efekcie prowadzonych działań dom p. Doroty został wystawiony na licytację.
Komornik zapytany przez reportera o kwestię dopisania do egzekucji drugiego wierzyciela wyjaśnił, że „zbycie nieruchomości w toku postępowania egzekucyjnego pozostaje bez wpływu na ten tok postępowania”. Pani Dorota utrzymuje, że dług nie jest jej i na nieruchomości nie powinno już być żadnego zajęcia, z kolei poprzedni właściciel zauważa, że wierzyciel powinien zgłosić się właśnie do niego. Do sądu wpłynęła już skarga na działania komornika, który utrzymuje, że działał zgodnie z przepisami.
Sprzedaż zadłużonego domu bez znaczenia dla prowadzonej egzekucji
Sytuacja na pierwszy rzut oka wygląda tak, że to obecna właścicielka jest pokrzywdzona, ponieważ nie może odpowiadać za długi sprzedającego. W praktyce sprawa jest nieco bardziej skomplikowana, w grę bowiem wchodzą przepisy, na które powoływał się komornik, a konkretnie artykuł 930 paragraf 1 Kodeksu postępowania cywilnego:
Rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu nie ma wpływu na dalsze postępowanie, a kolejni wierzyciele dłużnika mogą przyłączyć się do prowadzonej egzekucji. Nabywca może uczestniczyć w postępowaniu w charakterze dłużnika. W każdym razie czynności egzekucyjne są ważne tak w stosunku do dłużnika, jak i w stosunku do nabywcy.
Przepisy KPC chronią interesy wierzycieli w sytuacji, gdy dłużnik pozbywa się nieruchomości bez powiadomienia ich o tym fakcie. Sprzedaż domu, na którym ciąży zajęcie komornicze, wciąż jest ważna między stronami transakcji, ale nie ma wpływu na postępowanie egzekucyjne. Spłata pierwszego wierzyciela, ujawnionego w księdze wieczystej, nie zamyka sprawy, jeśli sprzedający miał jeszcze inne długi, dlatego nabywca powinien liczyć się z tym, że z jego nieruchomości będzie mogła być prowadzona egzekucja.
Skarga pauliańska chroni wierzycieli
Przy zakupie nieruchomości objętej postępowaniem komorniczym pojawia się także ryzyko tzw. skargi pauliańskiej, czyli pozwu ze strony wierzycieli zmierzającego do uznania czynności prawnej za bezskuteczną. Dzieje się to wtedy, gdy dłużnik świadomie pozbył się majątku, a nabywca wiedział lub mógł się dowiedzieć, że szkodzi to wierzycielowi, dzięki czemu ten ostatni wciąż może prowadzić egzekucję np. ze sprzedanej nieruchomości.
Jeśli sprzedający ma długi i chce pozbyć się np. domu czy mieszkania, czyli istotnego składniku majątku, a nabywca ma wiedzę o zadłużeniu i spłaca wierzytelność z pominięciem komornika, to można wysunąć zarzut o możliwym pokrzywdzeniu innych wierzycieli, którzy mogą złożyć skargę pauliańską do 5 lat od sprzedaży. Nawet działając w dobrej wierze, nabywca nieruchomości ryzykuje pozew ze strony pozostałych wierzycieli, jeśli bowiem wiedział o długach poprzedniego właściciela, powinien liczyć się z tym, że mogą pojawić się inne. Osoba, która decyduje się na zakup nieruchomości obciążonej zajęciem komorniczym musi dochować należytej staranności i upewnić się, że zarówno jej interesy, jak i prawa wierzycieli nie zostaną naruszone.
Nabywca zadłużonej nieruchomości sporo ryzykuje
W sytuacji zakupu nieruchomości, na której ciąży zajęcie komornicze, nabywca nie może liczyć na ochronę. Sam fakt, że sprzedający posiada długi, sprawia, że kupujący powinien dołożyć większej niż zazwyczaj staranności i upewnić się, czy wobec dłużnika nie toczą się czynne postępowania komornicze. Spłata jednej wierzytelności z pominięciem komornika również staje się ryzykowna, ponieważ koszty postępowania pozostają nieuregulowane (mogą nawet przewyższyć samo zadłużenie), a wtedy egzekucja nie zostanie zakończona. Sprawdzenie księgi wieczystej to konieczność, ale wpis w KW nie gwarantuje, że po swoje roszczenia nie zgłoszą się inni wierzyciele. Jednym słowem: transakcja może okazać się pułapką na kupującego, który musi się liczyć z kolejnymi problemami.
Niemniej kupując dom od dłużnika można zminimalizować ryzyko, że komornik będzie prowadził egzekucję wobec nowego właściciela. Wykonanie takich kroków, jak
- Sprawdzenie księgi wieczystej,
- Zawarcie umowy przed notariuszem,
- Ujawnienie długów przez sprzedającego,
- Sprawdzenie czynnych postępowań egzekucyjnych wobec zajętej nieruchomości,
- Spłata kosztów postępowania,
- Złożenie wniosku o wyłączenie nieruchomości spod dalszej egzekucji,
nie zagwarantuje wprawdzie, że problemy nas ominą, ale pozwoli udowodnić, że działaliśmy w dobrej wierze, co może mieć znaczenie przy ewentualnym postępowaniu sądowym.
