Kupno mieszkania to jedna z najważniejszych decyzji finansowych w życiu. Dlatego dobrze jest znać podstawowe narzędzia ochrony swoich praw. Jednym z nich jest rękojmia, czyli ustawowa odpowiedzialność sprzedawcy za wady nieruchomości. Obowiązuje zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Działa niezależnie od gwarancji czy zapisów umownych i wynika bezpośrednio z przepisów Kodeksu cywilnego.
Czym jest rękojmia
Rękojmia dotyczy wad fizycznych i prawnych rzeczy sprzedanej. Eksperci portalu GetHome.pl przypominają, że w przypadku mieszkania wadą fizyczną jest każda niezgodność lokalu z umową lub jego przeznaczeniem. Mogą to być błędy konstrukcyjne, nieszczelne okna, usterki instalacji, pękające ściany, nieprawidłowy metraż czy odstępstwa od projektu. Wadą prawną będzie z kolei obciążenie nieruchomości prawami osób trzecich lub brak możliwości jej swobodnego zbycia przez sprzedawcę.
Podstawy prawne
Zasady rękojmi określają przepisy art. 556–576 Kodeksu cywilnego. W relacji konsument – przedsiębiorca mają one charakter bezwzględnie obowiązujący. Oznacza to, że deweloper lub firma sprzedająca mieszkanie nie może wyłączyć ani ograniczyć rękojmi wobec kupującego. W obrocie pierwotnym ważną rolę pełni również ustawa deweloperska, która reguluje proces zakupu, odbioru lokalu i przeniesienia własności.
Okres obowiązywania rękojmi i zgłaszanie wad po roku
Do końca 2014 roku rękojmia w przypadku nieruchomości obowiązywała przez 3 lata. Po wejściu w życie ustawy o prawach konsumenta okres ten wydłużono do 5 lat. Zmiana zaczęła obowiązywać 25 grudnia 2014 roku i znacząco wzmocniła pozycję kupującego, bo wiele wad budynku pojawia się dopiero po dłuższym użytkowaniu.
Przez pierwszy rok działa domniemanie, że jeśli wada zostanie ujawniona, to istniała już w chwili wydania mieszkania. To sprzedawca musi udowodnić, że było inaczej. Po roku domniemanie nie obowiązuje, ale kupujący nadal może zgłaszać wady aż do końca pięcioletniego okresu rękojmi. Różnica polega na tym, że ciężar dowodu przechodzi na niego. Musi wykazać, że wada wynika z przyczyn tkwiących w nieruchomości od początku.
Jeżeli wada zostanie zgłoszona tuż przed upływem 5 lat, roszczenia kupującego nie wygasają automatycznie po zakończeniu okresu rękojmi. Odpowiedzialność sprzedawcy trwa tak długo, jak długo kupujący dochodzi swoich praw. Rękojmia przestaje działać dopiero wtedy, gdy wada ujawni się po upływie pięciu lat.
Rękojmia przy odbiorze mieszkania od dewelopera
Odbiór techniczny to moment, w którym kupujący sprawdza lokal pod kątem zgodności z projektem i standardem wykończenia. Sporządzany jest protokół odbioru, w którym należy ująć wszystkie zauważone wady. Deweloper ma 30 dni na ich usunięcie lub wskazanie nowego terminu, jeśli naprawa wymaga więcej czasu. Brak wpisania wady do protokołu nie pozbawia kupującego prawa do późniejszych roszczeń. Wady ujawnione po odbiorze nadal podlegają rękojmi.
Wady ujawnione po czasie
Wiele usterek pojawia się dopiero po kilku miesiącach użytkowania. Wilgoć, mostki termiczne, błędy wentylacji, pękające tynki czy nieszczelności to problemy, których często nie da się wykryć na etapie odbioru. Dlatego tak ważne jest, aby zgłaszać je pisemnie i w sposób możliwy do udokumentowania. Sprzedawca ma obowiązek odpowiedzieć w rozsądnym terminie. Brak odpowiedzi może zostać uznany za akceptację reklamacji.
Uprawnienia kupującego
Kupujący ma prawo żądać:
- usunięcia wady,
- obniżenia ceny,
- odstąpienia od umowy, jeśli wada jest istotna,
- zwrotu kosztów naprawy, jeśli sprzedawca nie usunął wady w wyznaczonym terminie.
Zdaniem ekspertów portalu GetHome.pl, najczęściej stosowane są pierwsze dwie formy. Odstąpienie od umowy jest możliwe, ale wymaga istnienia poważnych wad (istotnych).
Istotna wada i prawo do odstąpienia od umowy
Odstąpienie od umowy przysługuje kupującemu tylko wtedy, gdy wada ma charakter istotna, czyli uniemożliwia prawidłowe korzystanie z mieszkania lub w poważny sposób ogranicza możliwość jego używania zgodnie z przeznaczeniem. O istotności świadczy również znaczne obniżenie wartości nieruchomości lub konieczność przeprowadzenia kosztownego i rozległego remontu.
Do wad istotnych zalicza się między innymi wady konstrukcyjne, problemy z instalacją gazową lub elektryczną, poważne nieszczelności, głębokie zawilgocenie, błędy wykonawcze wymagające generalnego remontu czy duże odstępstwa od projektu wpływające na funkcjonalność lokalu.
Prawo do odstąpienia pojawia się, gdy wada jest istotna, a sprzedawca nie usuwa jej w wyznaczonym czasie. W wyjątkowych przypadkach odstąpienie jest możliwe od razu, jeśli naprawa jest nierealna lub sprzedawca nie wykazuje gotowości jej wykonania.
Jak skutecznie zgłosić roszczenie z tytułu rękojmi
Aby roszczenie było skuteczne, kupujący musi poinformować sprzedawcę o wadzie w sposób, który można udowodnić. Najbezpieczniejszym rozwiązaniem jest forma pisemna: list polecony, wiadomość e-mail z potwierdzeniem nadania lub formularz udostępniony przez sprzedawcę.
Zgłoszenie powinno zawierać opis wady, datę jej zauważenia, wskazanie roszczenia oraz dokumentację, jeśli kupujący ją posiada. Nie trzeba znać technicznej przyczyny usterki. Wystarczy opis jej objawów i skutków. Ważne jest jedynie, aby zgłoszenie zostało wysłane w okresie trwania rękojmi. Jeśli tak się stanie, roszczenia kupującego nie wygasają nawet wtedy, gdy dalsze postępowanie trwa już po upływie pięciu lat.
Sprzedawca powinien odpowiedzieć w rozsądnym terminie. Brak reakcji może zostać potraktowany jako uznanie reklamacji. Z tego względu warto zachować potwierdzenie nadania i całą korespondencję prowadzoną w sprawie.
Rękojmia na rynku wtórnym
Rękojmia obowiązuje także przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego. Sprzedawca odpowiada za wady nieruchomości przez 5 lat od jej wydania. W transakcjach między osobami fizycznymi możliwe jest jednak umowne wyłączenie lub ograniczenie rękojmi. Dotyczy to wyłącznie sytuacji, w których kupujący nie jest konsumentem, a sprzedawca nie działa jako przedsiębiorca.
Zakres tej możliwości określa art. 558 Kodeksu cywilnego, który stanowi:
„§ 1. Strony mogą
odpowiedzialność z tytułu rękojmi rozszerzyć, ograniczyć lub wyłączyć.
Jeżeli kupującym jest konsument, ograniczenie lub wyłączenie odpowiedzialności
z tytułu rękojmi jest dopuszczalne tylko w przypadkach określonych w przepisach
szczególnych.
§ 2. Wyłączenie lub ograniczenie odpowiedzialności z tytułu rękojmi jest bezskuteczne, jeżeli sprzedawca zataił podstępnie wadę przed kupującym.”
Jak podkreślają eksperci portalu GetHome.pl, w praktyce oznacza to, że choć wyłączenie rękojmi w umowie sprzedaży prywatnej jest możliwe, nie zawsze prowadzi do zwolnienia sprzedawcy z odpowiedzialności. Najważniejsze ograniczenie wynika z sytuacji, w której sprzedawca zataił wadę lub nie poinformował o problemie, który był mu znany.
Dotyczy to zwłaszcza takich problemów jak:
- wcześniejsze zalania,
- stała lub powracająca wilgoć,
- pęknięcia ścian i stropów,
- awarie instalacji,
- uszkodzenia, które były przedmiotem wcześniejszych napraw,
- wady widoczne w dokumentacji technicznej lub protokołach szkód,
- problemy, które były zgłaszane wspólnocie lub administracji.
W takich przypadkach wyłączenie rękojmi w umowie staje się nieskuteczne, a sprzedawca nadal ponosi odpowiedzialność. Nie ma znaczenia, czy brak przekazania informacji wynikał z celowego zatajenia, czy z przyjęcia założenia, że „kupujący sam się dowie”. Sprzedawca ma obowiązek przekazać wszystkie znane mu istotne informacje o stanie technicznym nieruchomości.
W efekcie kupujący na rynku wtórnym zachowuje rzeczywistą ochronę. Wyłączenie rękojmi chroni sprzedawcę tylko wtedy, gdy działał on w dobrej wierze, przekazał pełny obraz stanu nieruchomości i nie pominął informacji, które mogły mieć znaczenie dla decyzji kupującego.
Dlaczego rękojmia ma znaczenie
Rękojmia to jedno z najważniejszych narzędzi ochrony kupującego mieszkanie. Daje możliwość dochodzenia roszczeń, zapewnia równowagę w relacji z profesjonalnym sprzedawcą i chroni przed kosztownymi skutkami wad budowlanych. Z tego powodu warto znać swoje prawa, pilnować terminów i zgłaszać wady w odpowiedniej formie i odpowiednio udokumentowane.
Marcin Moneta
