Oczekiwana rentowność najmu najwyższa w historii

4,99 proc. netto w skali roku wynosi obecnie przeciętna oczekiwana rentowność najmu wyliczona dla największych rynków mieszkaniowych, którym regularnie przyglądają się Home Broker i Domiporta.pl. W zestawieniu miast o największym potencjale zysku z zakupu mieszkania na wynajem na czele znajdują się Gdańsk, Warszawa, Gdynia i Łódź.

Oczekiwana rentowność najmu najwyższa w historii
Oczekiwana rentowność najmu najwyższa w historii (fot. Marek Kuwak / FORUM)

Lekki spadek cen mieszkań i wzrost stawek najmu sprawiły, że rentowność inwestycji w lokal na wynajem w najważniejszych miastach jest obecnie na najwyższym poziomie od wiosny 2010 r. kiedy to Home Broker, Open Finance i Domiporta.pl zaczęły ją badać. Z najnowszej analizy wynika, że kupując mieszkanie na wynajem w jednym z siedmiu badanych ośrodków (Gdańsk, Gdynia, Kraków, Łódź, Poznań, Warszawa i Wrocław) można średnio liczyć na prawie 5 proc. zysku netto, czyli po opodatkowaniu, odliczeniu kosztów utrzymania nieruchomości i uwzględnieniu „martwego okresu”, czasu gdy mieszkanie stoi puste bez najemców.

Rentowność najmu wyliczana jest na podstawie cen transakcyjnych (mieszkania kupione przez klientów Home Brokera i Open Finance) oraz stawek najmu z serwisu Domiporta.pl pomniejszonych o 5 proc. Obliczenia uwzględniają fakt, że nie przez cały czas mieszkanie będzie wynajęte (założyliśmy, że w ciągu roku nieruchomość stoi pusta przez 1,5 miesiąca), a także podatek oraz koszty związane z opłatami dla wspólnoty lub spółdzielni.

Gdańsk z największym potencjałem zysku

Najnowsze dane pokazały, że na chwilę obecną najbardziej opłacalnie rokuje zakup mieszkania na wynajem w Gdańsku. Z obliczeń Home Brokera i Domiporta.pl wynika, że kupując tam lokal można przeciętnie liczyć na 5,55 proc. zysku netto w skali roku. Gdyby inwestorowi udało się znaleźć stałych najemców i mieszkanie nie musiałoby stać puste, wówczas roczna rentowność netto wzrasta do ponad 6,5 proc. netto.

Poza Gdańskiem, dobrze rokuje też zakup mieszkania w Warszawie (5,49 proc. zysku netto), Gdyni (5,23 proc. netto) i Łodzi (5,1 proc. netto). Oczekiwana stopa zwrotu wynosi więcej niż 5 proc. także we Wrocławiu (5,03 proc.). Według danych Home Brokera i Domiporta.pl, najniższa oczekiwana rentowność inwestycji w mieszkanie na wynajem jest w Poznaniu, 4,16 proc. netto w skali roku. Ale nawet najlepiej oprocentowane lokaty bankowe na rynku nie dają więcej niż 2 proc. netto, choć należy tu pamiętać o specyficznych cechach różnych sposobów lokowania kapitału. Przy lokacie mamy zwykle pewność co do tego, kiedy i ile zarobimy. W przypadku mieszkania na wynajem są szanse na sporo wyższe zyski, ale spieniężenie nieruchomości nie jest takie łatwe, nie ma też pewności co do tego, że uda się szybko znaleźć uczciwego najemcę. Dodatkowo, należy liczyć się z kosztami związanymi np. z okresowym remontem.

Ze względu na rozmiar rynku i jego płynność, najwięcej uwagi inwestorów przyciąga cały czas Warszawa. Stolica to największe miasto i największy rynek nieruchomości. Centrum biznesowe, akademickie i rozrywkowe, nic dziwnego, że chętnych na wynajem mieszkania w Warszawie nie brakuje. Dzięki rozwojowi miasta można też liczyć na wzrost wartości nieruchomości w czasie.

Czy Mieszkanie Plus zagrozi rynkowi najmu?

Choć nadal brakuje konkretów co do tego, jak ma wyglądać program Mieszkanie Plus, to znane fakty pozwalają na pierwszą ocenę co do tego, jak pomysł rządu wpłynie na rynek mieszkaniowy. – Póki co wiemy jedynie, że budynki mają powstawać na gruntach Skarbu Państwa, dzięki czemu koszt budowy metra kwadratowego ma nie przekraczać 3 tys. zł. Ale będzie to trudne, bo grunty te wymagają często adaptacji, w tym uzbrojenia i przyłączenia do dróg publicznych – zauważa Maciej Górka z Domiporta.pl. – Kluczowe w tym projekcie dla oceny zagrożeń względem inwestycji deweloperskich jest to, kto ma zostać beneficjentem programu. A mianowicie osoby o niskich dochodach, z wielodzietnych rodzin, czyli takie, które i tak nie skorzystałyby z oferty deweloperskiej. – mówi Górka.

Ale należy też spojrzeć od innej strony na to, co będzie działo się na rynku. – Program może wpłynąć na ostudzenie zapału do zakupu mieszkań przez inwestorów profesjonalnych, którzy zamierzają nabyć portfel mieszkań na wynajem. Pojawienie się dużego wolumenu lokali o niższych stawkach najmu osłabi komercyjny popyt i może wpłynąć na obniżenie stawek – dodaje Maciej Górka. Ale według niego, aby Mieszkanie Plus zadziałało jako ogólny regulator cen, mieszkań musiałoby pojawić się naprawdę dużo. Raczej należy rynek postrzegać w kategoriach lokalnych, czyli miejsc, gdzie nieruchomości z programu faktycznie się pojawią i dojdzie do bezpośredniej konkurencji.

Co w związku z programem Mieszkanie Plus zrobią deweloperzy? Jeśli faktycznie poczują zagrożenie, prawdopodobnie wprowadzą bardziej agresywne strategie sprzedażowe. Dodatkowo pojawi się nowa opcja zarobku dla nich: budowa mieszkań dla Narodowego Operatora Mieszkaniowego. Jako wyspecjalizowane podmioty z doświadczeniem deweloperzy będą mieli większe szanse na przejęcie kontraktów niż duże firmy ogólnobudowlane. O ile w ogóle program ruszy.

– Przy obecnym stanie wiedzy i po analizie działań rządu z poprzednich lat, uważam, że Mieszkanie Plus nie wystartuje w zapowiadanym terminie, a jeżeli tak się zdarzy to w znacznie uszczuplonym wydaniu, czyli dofinansowaniu społecznego budownictwa czynszowego oraz udostępnieniu małej grupie najemców kilku bloków z tanim czynszem – konkluduje ekspert Domiporta.pl.

Jak liczona jest rentowność najmu?

Oczekiwana rentowność z inwestycji w mieszkanie na wynajem liczona jest na podstawie cen transakcyjnych mieszkań (z transakcji dokonanych przez klientów Home Broker i Open Finance) oraz ofert na wynajem zamieszczonych na stronach portalu Domiporta.pl. Stawki ofertowe najmu zostały do obliczeń obniżone o 5 proc. W wyliczeniach uwzględniano dane z siedmiu rynków nieruchomości: Gdańska, Gdyni, Krakowa, Łodzi, Poznania, Warszawy i Wrocławia. Pod uwagę bierzemy medianę, która urealnia dane zmniejszając wagę ofert znacząco odstających od przeciętnych.

Rentowność netto uwzględnia 10,5-miesięczny okres wynajmu mieszkania, 5 PLN za metr miesięcznego czynszu dla administracji płaconego przez właściciela (6 PLN w Krakowie i Wrocławiu oraz 7 PLN w Warszawie) oraz podatek ryczałtowy od przychodów z wynajmu w wysokości 8,5 proc.

Marcin Krasoń, Home Broker
Maciej Górka, Domiporta.pl

Źródło:

Newsletter Bankier.pl

Dodałeś komentarz Twój komentarz został zapisany i pojawi się na stronie za kilka minut.

Nowy komentarz

Anuluj
0 0 ~ATomek

Dobre lokaty znajdziecie na www.finanse-365.pl

! Odpowiedz
0 4 ~ble

20lat trzeba czekać na prostą stopę zwrotu nie mówiąc o zdyskontowanej mogącej się kończyć w nieskończoności(są znacznie lepsze sektory), artykuł ma dużo błędów merytorycznych - jak dla mnie dno ekonomiczne

! Odpowiedz
1 6 ~Michał_

Doliczyć trzeba remonty przestój zlego klienta nie opłaca się kupić mieszkania na kredyt pod wynajem tylko bank na tym zarobi 100% chyba ze mamy gotowke to co innego i nie wiemy co z nią zrobić Pozdrawiam Michał z nieruchomości Warszawa

! Odpowiedz
1 10 ~Wawa

Gdybym przed 20 lat nie wynajmował mieszkania w centrum stolicy i domu pod Warszawą to być może łykałbym ten tekst jak małpa kit. Chyba celowo agenci pomijają w kosztach prowizję od zakupu lokalu lub najmu, jak i najistotniejszy warunek trafnej inwestycji - lokalizację. Z mojego doświadczenia wynika, że na dzisiaj koszt nieruchomości poprawnie wykończonej bez oszczędności typu obi i lyroy merlin ikea i w dobrej lokalizacji nie gwarantuje obiecanej w artykule rentowności. .

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
4 6 ~jesh-ldn

te fantastyczne 'mieszkania+' beda konczyc na jakims kiepskim zadupiu w standarcie Gomułkowskim z kiblem na korytarzu dla wszystkich jak na Cwiartki 3/4.

no ale 'panstwo da' to nie smiej narzekac bo masz 'mieszkanie+' od Nadpremiera RPiS, Pierwszej Broszki RPiS i Pierwszego Notariusza RPis...

! Odpowiedz
2 64 ~TakaPrawda

Jeszcze miesiąc temu wykładała towar w dyskoncie, a dziś kosi grubą kasę na wynajmie mieszkania kupionego w Home Broker na kredyt w Getinie załatwiony w Openfinance.

! Odpowiedz
0 7 ~hahaha

10/10!

! Odpowiedz
0 14 ~CS

Takie analizy to chyba średnio rozgarnięte gimbusy robią na bezpłatnych praktykach w HB.

! Odpowiedz
0 21 ~MK

Należy zapamiętać te firmy, co firmują ten artykuł i unikać.

Jeśli firma nie zauważyła, że na cenę sprzedaży mieszkań mają wpływ w dużej mierze transakcje na obrzeżach miast, a wynajem dotyczy głównie centrum, to porównywanie średnich dla całości miasta (zamiast poszczególnych dzielnic) świadczy o braku profesjonalizmu firmy.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
1 8 ~PLanktON

Dokładnie! Już Czesław z Grażynką po przeczytaniu artykułu leci po kredyt na m3 na Białołęce bo wyczytał,że 2500pln weźmie za wynajem 50m2 :D

! Odpowiedz
Zapisz się na bezpłatny newsletter Bankier.pl