Pokoje przechodnie to takie pomieszczenia, które stanowią drogę do innych części mieszkania, takich jak sypialnia, kuchnia czy łazienka. To niepraktyczne rozwiązanie, typowe dla starszego budownictwa. Na rynku pierwotnym deweloperzy starają się go unikać, wiedząc, że jest postrzegane negatywnie i może zostać wręcz uznane za wadę nieruchomości.
Pokój przechodni to każde pomieszczenie, które stanowi przejście do innych części mieszkania. Może nim być na przykład kuchnia, choć najczęściej dotyczy ono salonu lub sypialni prowadzących do kolejnego pokoju, łazienki czy innej strefy mieszkalnej.
Taki układ mieszkania nie daje komfortu jego użytkownikom, a przede wszystkim zabiera prywatność osobie mieszkającej w takim pokoju. Zaczyna on pełnić funkcję swoistego „ciągu komunikacyjnego” - korytarza, którym reszta domowników przedostaje się do innych części mieszkania.
Oczywiście takie rozwiązanie może być mniej lub bardziej bolesne. Jeśli na przykład mamy do czynienia z kuchnią przechodnią, która prowadzi do łazienki, problem wydaje się mniejszy, bowiem oba te pomieszczenia mają charakter niejako „publiczny” dla domowników. Są wspólne, więc w takim układzie nikt nikomu nie przeszkadza, czy też przeszkadza w mniejszym stopniu.
Innym rozwiązaniem, spotykanym na przykład w budownictwie jednorodzinnym, jest duży salon na dole, który pełni funkcję „publiczną”, typu domowy open space, często łączony z otwartą kuchnią i z wejściem na schody lub przejściem na korytarz prowadzący do poszczególnych pokojów/sypialni. Jeśli mieszkanie ma ich wystarczającą liczbę, by zaspokoić potrzeby wszystkich, wówczas nikt nie jest skazany na sypianie w salonie i jego ewentualna „przechodniość” nikomu nie wadzi.
Gorzej sytuacja ma miejsce, gdy mieszkanie jest małe, na przykład ma dwa lub trzy pokoje, gdzie jeden z nich jest właśnie pokojem przechodnim. Takie rozwiązania spotyka się w starszym budownictwie, w kamienicach oraz w wielkiej płycie. W takim też układzie osoba mieszkająca w pokoju przechodnim będzie w pewien sposób „poszkodowana”.
Nie pod wynajem
Jak podkreślają eksperci portalu GetHome.pl, oczywiście wiele zależy od potrzeb właściciela nieruchomości - nie każdemu bowiem musi ten stan rzeczy doskwierać, natomiast z całą pewnością będzie on postrzegany jako istotna wada nieruchomości, jeśli ktoś zamierza podnajmować np. pokój lub wynajmować całe mieszkanie. Znacznie ciężej będzie znaleźć klientów na taki wynajem wśród osób młodych, pracujących czy studentów. Dla nich posiadanie własnego pokoju to warunek konieczny, a pokój przechodni nie daje odpowiedniej prywatności.
Kupując takie mieszkanie i mając świadomość posiadania przez nie tego typu wady, albo zrezygnuje się z takiej oferty albo oczekuje niższej ceny.
Pokoje przechodnie natomiast będą postrzegane mniej negatywnie przez osoby, które kupują nieruchomość wyłącznie na własny użytek i nie zamierzają go wynajmować. Jeśli jest to para lub para z małym dzieckiem, problem może nie być tak istotny.
Pokoje przechodnie nie w nowym budownictwie? Nie do końca
Jak już wspomnieliśmy: deweloperzy starają się unikać budowania mieszkań z pokojami przechodnimi, jednak z drugiej strony bardzo popularnym rozwiązaniem, jest otwarta kuchnia, połączona z salonem. Przy takim układzie siłą rzeczy staje się on pokojem przechodnim, co może być traktowane jak wada zwłaszcza w małych mieszkaniach.
Pokój i korytarz w jednym
Jeśli nieruchomość ma pokoje przechodnie, możemy próbować tak zaaranżować pomieszczenia i ich funkcję, by było to rozwiązanie jak najmniej uciążliwe.
Jeśli mieszkanie jest duże i zaspokaja wszystkie potrzeby domowników, wówczas pokój przechodni można przerobić na przykład na dodatkowy korytarz, miejsce do przechowywania rzeczy, z szafkami, komodami itp. Jeśli na przykład pokój przechodni przylega do sypialni, może on pełnić rolę garderoby albo gabinetu do pracy itp.
Gorzej, gdy z racji braku powierzchni, taki pokój ma być przeznaczony do użytku dla któregoś z domowników. W takim układzie, by zapewnić mu jako taką prywatność, można albo próbować przebudowy w mieszkaniu o ile jest to możliwe, wstawienia ścianki działowej i wytyczenia korytarza, albo wydzielić go w prostszy sposób, stawiając na przykład parawan.
Swoistą zaletą mieszkań z pokojami przechodnimi dla osób, które mają zacięcie dekoracyjne, będzie z całą pewnością możliwość nieoczywistej aranżacji takich wnętrz.
Taniej za pokoje przechodnie
Generalnie jednak pokoje przechodnie uważa się za istotną wadę nieruchomości, zwłaszcza przez klientów inwestycyjnych. Takie mieszkania częściej wymagają remontu, przebudowy, są niepraktyczne i znacznie trudniej się je wynajmuje. Częściej też – zwłaszcza na rynku wtórnym – mają niższe ceny. To z kolei może stanowić okazję do kupna stosunkowo taniej nieruchomości dla osób, którym „przechodniość” pomieszczeń nie będzie przeszkadzać.
Marcin Moneta
