Nowe mieszkania budowane przez spółdzielnie mieszkaniowe stanowią niewielki, ale interesujący wycinek rynku pierwotnego nieruchomości. Jak podkreślają eksperci portalu GetHome.pl, obecne budownictwo spółdzielcze nie przypomina tego sprzed kilkunastu czy kilkudziesięciu lat. Od 2007 roku nie można już ustanawiać spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Kupujący od spółdzielni staje się więc właścicielem nieruchomości. Może być członkiem spółdzielni, ale nie musi.
Spółdzielnie mieszkaniowe były kiedyś potentatem na mieszkaniowym rynku pierwotnym - w czasach gdy prywatni deweloperzy stanowili niszę. Jeszcze w latach 90. ubiegłego wieku spółdzielnie budowały po kilkadziesiąt tysięcy mieszkań rocznie. Potem stopniowo zaczęły przegrywać konkurencję z budownictwem deweloperskim. Obecnie widzimy, co prawda w nieporównanie mniejszej skali, ale jednak nawrót do inwestycji mieszkaniowych spółdzielców. Coraz częściej zdarzają się osiedla i bloki budowane przez spółdzielnie, które tym samym zachowują się jak quasi-deweloperzy.
Spółdzielnie mogą budować i sprzedawać mieszkania, tyle że są związane prawem spółdzielczym, w odróżnieniu od ustawy deweloperskiej. Prawo spółdzielcze z kolei definiuje inwestycje spółdzielni jako przeznaczone na cele statutowe. Tak więc budowa i sprzedaż mieszkań mają posłużyć utrzymaniu i kolejnym działaniom spółdzielni mieszkaniowej. Część budownictwa spółdzielczego klasyfikowana jest zresztą w statystykach GUS-u jako działalność deweloperska. Wynika to m.in. z faktu, że niektóre spółdzielnie wchodzą we współpracę z firmami deweloperskimi, zakładają z nimi spółki celowe i budują.
Zakup mieszkania spółdzielczego
Jak już powiedzieliśmy na wstępie: kupujący mieszkanie od spółdzielni staje się jego pełnoprawnym właścicielem. Jeszcze do 2007 roku legitymował się jedynie spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu. Jest to ograniczone prawo rzeczowe (w przeciwieństwie do pełnej własności) .Właściciel ma prawo do korzystania z lokalu oraz prawo do rozporządzania swoim prawem, w tym do sprzedaży, wynajęcia albo oddania do bezpłatnego korzystania zgodnie z przeznaczeniem lokalu. Do tych uprawnień nie jest potrzebna zgoda spółdzielni mieszkaniowej. W odróżnieniu od pełnego prawa własności będzie ona jednak potrzebna m.in. w razie chęci przebudowy czy zmiany przeznaczenia lokalu (np. na lokal użytkowy).
Choć wszystko to brzmi bardzo podobnie do zwykłej, pełnej własności, są też istotne różnice, o których warto zdawać sobie sprawę. Otóż – nawet jeśli dla mieszkania zostanie założona księga wieczysta, nie będzie ono formalnie należało do właściciela, tylko nadal do spółdzielni mieszkaniowej. W takiej sytuacji w dziale II księgi ujawnia się uprawnionego do lokalu, a nie jego właściciela, gdyż właścicielem nadal pozostaje spółdzielnia. Jedyną prawną formą uzyskania pełnej własności jest wykup mieszkania od spółdzielni mieszkaniowej.
Jak już powiedzieliśmy - nowe mieszkania spółdzielcze mogą być mieszkaniami albo lokatorskimi, albo własnościowymi. Drogi do zakupu takiej nieruchomości są dwie. Można albo kupić gotowe mieszkanie od spółdzielni na rynkowych zasadach (decydując tym samym, czy się do niej zapisać, czy nie), albo też zostać członkiem spółdzielni, wpisać się na listę oczekujących na mieszkanie, wnieść wkład budowlany z ekspektatywą, czyli roszczeniem o ustanowienie odrębnej własności lokalu, i finalnie zostać spółdzielcą i docelowo właścicielem.
Spółdzielca ma taniej
Spółdzielnie mieszkaniowe mogą (ale nie muszą) podyktować niższe ceny mieszkań od tych, które mają firmy deweloperskie, m.in. dlatego, że nie muszą walczyć o grunty. Najczęściej budują na swoich terenach.
Na preferencyjne warunki zakupu mieszkania może liczyć spółdzielca, który wnosi wkład budowlany (najczęściej 10-30 proc. kosztów) i albo zostaje lokatorem (spółdzielcze lokatorskie prawo do nieruchomości) i z czasem wykupuje mieszkanie, albo na mocy ekspektatywy po oddaniu do użytku lokalu staje się jego właścicielem.
Zapisanie się do spółdzielni oznacza niższe koszty, niż będąc właścicielem niezrzeszonym. Wynika to z faktu, że jako członek spółdzielni nabywca jest również beneficjentem wypracowanych przez nią zysków, np. ze sprzedaży lokali. Te mogą przekładać się na obniżkę czynszów, finansowanie pewnych działań remontowych itp. Nie-spółdzielca w tym zakresie na pewno zostanie „podliczony” i za wszystko zapłaci dodatkowo. Zazwyczaj więc – dla własnej wygody – zostaje spółdzielcą.
Ceny mieszkań od spółdzielni
Czy jednak rzeczywiście w ramach spółdzielni jest taniej? Sprawdziliśmy to na podstawie aktualnych ofert z portalu RynekPierwotny.pl.
Przykładem może być oferta Spółdzielni Mieszkaniowej SIM z Bydgoszczy. Mieszkania w ramach inwestycji Tęczowe Osiedle F-2 są sprzedawane w cenach od 7950 zł/mkw. Stawki istotnie wypadają atrakcyjnie na tle cen rynkowych. Według danych BIG DATA RynekPierwotny.pl średnio za mieszkanie w Bydgoszczy płaci się ponad 9000 zł/mkw.
Podobne stawki oferują niektóre spółdzielnie mieszkaniowe z Gdańska. Z kolei we Wrocławiu mieszkania sprzedawała m.in. Spółdzielnia Mieszkaniowa “Biskupin” czy też Spółdzielnia “Popowice”. Ceny nieruchomości istotnie były nieco niższe od rynkowych.
We Wrocławiu duży kompleks mieszkaniowy realizuje obecnie jedna ze spółdzielni mieszkaniowych na zachodnich obrzeżach miasta. Warunkiem przystąpienia jest wpłata 20-30 proc. kosztów budowy. Te szacuje się obecnie na nieco ponad 9000 zł/mwk. Odpowiadają one stawkom rynkowym dla oddalonych lokalizacji. Wysokość przeciętnego wkładu mieszkaniowego wynosi około 100 tys. zł. Pozostałą cześć kupujący spłaca w ratach w wysokości szacowanej na 1000 zł miesięcznie (plus czynsz i koszt mediów). Inwestor zyskuje lokatorskie prawo do lokalu, które najwcześniej po 5 latach może zamienić na własność, spłacając resztę sumy (pomniejszoną o wpłacone do tej pory raty).
Podsumowanie
Oferta budownictwa spółdzielczego na pewno jest warta uwagi, zwłaszcza w warunkach prymatu firm deweloperskich na rynku mieszkaniowym. Atrakcyjne możliwości finansowania i często rzeczywiście niższe stawki sprawiają, że mieszkanie od spółdzielni może być opłacalnym posunięciem.
Marcin Moneta
