Ceny mieszkań pod koniec 2017 roku wrosły. Podwyżki nie zadowolą planujących zakup mieszkania w 2018 roku, a deweloperzy skarżą się na rosnące koszty zakupu ziemi i wykonawstwa. To może dodatkowo uderzyć klientów po kieszeniach w rozpoczynającym się roku.
Listopad ubiegłego roku stał pod znakiem podwyżek stawek w badaniu indeksu cen nieruchomości urban.one. Odczyty były wyższe zarówno dla mieszkań w Warszawie, dużych miastach, jak i ogółem dla Polski. Po wielu miesiącach obniżka pojawiła się natomiast w segmencie gruntów pod zabudowę – wynika z nowego raportu Bankier.pl, „Puls Biznesu” i urban.one.
Podwyżki cen mieszkań w końcówce 2017 roku
Ceny mieszkań w Polsce wzrosły o 0,10 pkt w relacji miesiąc do miesiąca według wskazań indeksu cen nieruchomości urban.one – odczyt dla listopada wyniósł 96,15 pkt. W analogicznym okresie rok temu było to 95,82 pkt. Indeks dla całego kraju charakteryzuje się najmniejszymi wahaniami – tradycyjnie więc, większe zmiany odnotowano w przypadku analiz dla samej Warszawy.
Stawki w Warszawie poszły w górę według danych urban.one o prawie 0,5 pkt. W listopadzie indeks wskazał na 94,57 pkt względem 94,08 pkt w październiku 2017 roku. W relacji rok do roku zmiana wynosi już ponad 1,5 pkt. Wahania były skromniejsze w przypadku grupy dużych miast miast (Kraków, Poznań, Wrocław, Gdańsk, Gdynia i Łódź) – w ujęciu miesięcznym wyniosły zaledwie 0,05 pkt (95,30 pkt w listopadzie względem 95,25 pkt w październiku).
Przedstawiciele rynku nieruchomości przewidują w badaniu prognozy dla rynku nieruchomości na najbliższe sześć miesięcy utrzymanie się dotychczasowych warunków gospodarczych dla segmentu mieszkaniowego. Blisko 80 proc. ankietowanych opowiedziało się za takim scenariuszem dla Polski ogółem, 63,2 proc. dla grupy dużych miast i 52,6 proc. dla samej Warszawy. Najrzadziej wskazywano na ewentualne pogorszenie się tych warunków – dla całego polskiego rynku, na taki schemat wskazało zaledwie 5 proc. badanych.
Grunty tanieją pierwszy raz w 2017 roku
Rosnące ceny mieszkań to nie jedyny optymistyczny akcent dla deweloperów w końcówce roku. Odczyty indeksu dla cen gruntów wykazały w listopadzie pierwsze w tym roku obniżki cen gruntów pod zabudowę położonych w Polsce. Systematycznie od początku 2017 roku ich ceny pięły się w górę, co pokazywał indeks, rosnąc od 122 pkt do 128 pkt. W przedostatnim miesiącu roku indeks wskazał natomiast 125,91 pkt. – o 2 pkt mniej niż w październiku 2017 roku i o prawie 4 pkt mniej niż rok wcześniej.
Niezmiennie bardziej pesymistyczne nastroje panują wśród ekspertów rynkowych w kontekście zmian warunków gospodarczych, jakie będą zachodzić w tym segmencie nieruchomości w najbliższym półroczu. Nieco ponad połowa ankietowanych (52,6 proc.) spodziewa się ich pogorszenia, a 1/3 utrzymania stanu z końcówki roku. Zaledwie 10 proc. widzi szanse na poprawę warunków gospodarczych dla rynku gruntów pod zabudowę.
Bardzo dobry rok dla deweloperów. A co z nabywcami?
Zarządzający firmami deweloperskimi, którzy wzięli udział w badaniu urban.one są zadowoleni z ubiegłego roku. – To był bardzo dobry rok dla naszych wszystkich projektów. Tempo sprzedaży okazało się być więcej niż zadowalające, a ceny nieco poszły w górę, choć w rzeczywistości raczej zmniejszyły się rabaty – podsumowuje Michał Kubicki, prezes zarządu Unimax Development. Podobne wnioski ma również Agnieszka Szefer, kierownik ds. produktów w Budimex Nieruchomości. – Zakończenie roku 2017 prognozowane jest z rekordowo wysoką sprzedażą nowych mieszkań. Ceny średnie ofertowe mieszkań utrzymują niewielką, ale systematyczną tendencję wzrostową, m.in. ze względu na malejący udział w ofercie mieszkań w standardzie „Mieszkania dla młodych” i zastępowanie puli sprzedażowej ofertą w wyższym standardzie oraz w droższych lokalizacjach. Liczba gotowych mieszkań niesprzedanych systematycznie spadała w ostatnich kwartałach, zaś popyt zaczął przewyższać podaż – mówi Szefer.
Choć mieszkań sprzedawało się coraz więcej, nabywcy musieli uwzględnić wyższe stawki w umowach kupna. Branża spodziewa się, że na mieszkania będzie trzeba wyłożyć jeszcze więcej, ze względu na rosnące koszty ziemi i wykonawstwa, o czym mówi już od kilku miesięcy. Niektórzy deweloperzy już podnieśli ceny o 5 proc.
– W końcówce 2017 r. mamy do czynienia z lekkim szaleństwem cenowym: ceny gruntów osiągnęły wartości z lat 2006-08, a miejscami nawet je przebiły, podczas gdy ceny realizacji powoli dobijają do poziomów sprzed 10 lat. To oznacza prawie 30-proc. wzrost. W bardzo wielu przypadkach projektów rozpoczynanych pod koniec 2016 r. i w I połowie 2017 r. generalni wykonawcy zaczęli występować do inwestorów z wnioskami o dopłaty do kontraktów w ramach tzw. nadzwyczajnej zmiany okoliczności, której nie dało się przewidzieć w dacie podpisywania kontraktu – mówi Kubicki. Wzrost kosztów uderzy nie tylko po kieszeniach nabywców, ale może także ograniczyć w 2018 roku podaż mieszkań, która obecnie notuje rekordowe liczby. – Wobec bezprecedensowego wzrostu cen realizacji, spora część projektów nie została rozpoczęta w III i IV kwartale 2017r., co będzie miało bezpośrednie przełożenie na podaż – dodaje Kubicki.
