Marże hipotek wracają do poziomu odnotowanego po raz ostatni przed początkiem pandemii. Finansowanie jest jednak dostępne dla coraz mniejszego grona potencjalnych klientów. Z analizy Bankier.pl wynika, że średnia zdolność od końcówki poprzedniego roku obniżyła się o prawie 90 tys. zł.
![Kredyty hipoteczne w odwrocie – spadają marże, spada zdolność [HipoTracker Bankier.pl]](https://galeria.bankier.pl/p/1/1/3cbe5085546169-948-568-0-79-1773-1063.webp)
Pierwsza podwyżka stóp procentowych w październiku 2021 r. zwiastowała początek nowego rozdziału na rynku kredytów hipotecznych. Przez kolejnych 6 miesięcy wskaźnik WIBOR 3M wspiął się z 0,21 proc. do ponad 5,2 proc. Zmiany stawek uderzyły w zdolność kredytową, a trend ten tylko wzmocni wprowadzenie ostrzejszych kryteriów oceny finansowej wydolności klientów narzuconych przez nadzór.
W cokwartalnych raportach od stycznia 2018 r. śledzimy, jak zmienia się rynkowa oferta kredytów hipotecznych dla jednego, niezmiennego profilu klienta. Na potrzeby HipoTrackera Bankier.pl założyliśmy, że o finansowanie stara się:
- bezdzietne małżeństwo mieszkające w mieście pow. 500 tys. mieszkańców,
- kupujące na rynku pierwotnym mieszkanie o wartości 337,5 tys. zł (50 m kw.),
- zarabiające łącznie 6,2 tys. zł miesięcznie, w oparciu o umowy o pracę na czas nieokreślony,
- posiadające pozytywną historię kredytową, bez obecnie spłacanych obciążeń.
Klienci gotowi są skorzystać z dodatkowych produktów banku, aby obniżyć marżę kredytową. Nie chcą jednak nabywać produktów inwestycyjnych i ubezpieczeń z funduszami kapitałowymi. Zobowiązanie zaciągane jest na 30 lat i spłacane w ratach równych.
Przeczytaj także
Kredyty z minimalnym wkładem własnym – marże jak przed dwoma laty
Pierwszy scenariusz, dla którego wyliczyliśmy średnie wartości z bankowych ofert, to kredyt na 303 750 zł z 10-procentowym wkładem własnym (33 750 zł).
W marcu 2022 r. średnia marża kredytowa dla kredytów z 10-procentowym wkładem własnym wyniosła 2,42 pp. i była najniższa od pamiętnego marca 2020 r. wyznaczającego początek pandemii. W porównaniu z grudniem 2021 r. wskaźnik obniżył się o 0,18 pp.
Średnia maksymalna zdolność kredytowa osiągnęła w marcu 2022 r. wartość 378 tys. zł. To najniższy wskaźnik w historii panelu HipoTracker od początku 2018 r. W ciągu pierwszego kwartału wskaźnik ten obniżył się o 77 tys. zł., a w porównaniu z marcem 2021 r. – o 172 tys. zł.
Średnia rata kredytu z 10-procentowym wkładem własnym po okresie opłacania ubezpieczenia pomostowego i wpisaniu do księgi wieczystej hipoteki na rzecz banku wynosiła 1281 zł we wrześniu. W grudniu sięgała 1686 zł, a w marcu już 1939 zł.
Średni łączny koszt kredytu uwzględniający odsetki, prowizję, obowiązkowe ubezpieczenia i wszystkie pozostałe elementy poza ubezpieczeniem nieruchomości wynosił we wrześniu 2021 r. 167,3 tys. zł, a w grudniu – 272,1 tys. zł, a w marcu – 404,6 tys. zł.
Przeczytaj także
Kredyt z 20-procentowym wkładem własnym – średnia marża znów poniżej 2 pp.
W drugim scenariuszu zakładamy, że kredytobiorcy wnoszą wkład własny w wysokości 67,5 tys. zł. Kwota kredytu wynosi wówczas 270 tys. zł. Średnia marża kredytowa we wrześniu wynosiła 2,14 pp., pozostając na zbliżonych poziomach od lipca 2020 r. W ciągu czwartego kwartału wskaźnik ten obniżył się do 2,08 pp., a w I kw. 2022 r. spadł do 1,93 pp. To efekt zmian w cennikach części banków, a także akcji promocyjnych prowadzonych przez niektórych kredytodawców. Obniżki można wiązać ze słabnącym zainteresowaniem coraz trudniej dostępnymi hipotekami.
Średnia maksymalna zdolność kredytowa odnotowana na koniec I kwartału 2022 r. wynosiła 407 tys. zł. Ponownie były to najniższe w historii badania HipoTracker wartości tego wskaźnika. Średnio profilowa rodzina może obecnie pożyczyć o prawie 200 tys. zł mniej niż rok wcześniej.
Średnia rata kredytu ze standardowym, 20-procentowym wkładem własnym również pobiła rekord. Wskaźnik ten wyniósł w marcu 1625 zł, o 550 zł więcej niż rok wcześniej. Średni łączny koszt kredytu dla profilowego zobowiązania osiągnął wartość 327 tys. zł i był o 108 tys. zł wyższy niż na koniec poprzedniego kwartału.
Nadciąga „perfect storm”
Rosnące stopy procentowe, znacznie bardziej restrykcyjne zasady badania zdolności kredytowej i spadający popyt – te wzajemnie powiązane ze sobą czynniki będą kształtować obraz rynku w najbliższym kwartale. Podsumowując 2021 r., stawialiśmy pytanie, czy banki zdecydują się na poważniejsze korekty w cennikach. Pierwsze trzy miesiące roku przyniosły odpowiedź – proces ruszył, ale może okazać się mało skuteczną odpowiedzią na turbulencje w otoczeniu. Kredytodawcy będą musieli w najbliższym czasie ostro konkurować o nieliczną grupę „wysokojakościowych” nowych kredytobiorców nie tylko ceną, ale być może również bardziej elastycznym podejściem do obiecujących rynkowych nisz.
