Jak kupić mieszkanie bez wkładu własnego? Zapomniany program wciąż działa, ale nadal kuleje

Choć uruchomienie programu rządowych dopłat do kredytów hipotecznych „Pierwsze klucze” to melodia bliżej nieokreślonej przyszłości, cały czas w cieniu funkcjonuje program, dzięki któremu szukający własnego „M” mogą starać się o kredyt bez wkładu własnego. Problemem wciąż pozostają jednak limity cenowe, które w części największych polskich mają nawet półtoraroczne opóźnienie względem rynkowych realiów.

Mowa o programie „Rodzinny kredyt mieszkaniowy”, który dawniej nosił nazwę „Mieszkanie bez wkładu własnego”. Rządowe poręczenia wkładów własnych, choć w porównaniu z „Bezpiecznym kredytem 2 proc.”, który zepchnął je w cień, są kroplą w morzu, zyskują jednak na popularności.

Jak wynika z danych Banku Gospodarstwa Krajowego, o ile w 2022 r. (program ruszył w maju) skorzystało z niego 238 osób a w 2023 r. – 1,4 tys., w 2024 r. ich liczba wzrosła do 9,2 tys. W pierwszym kwartale 2025 r. beneficjentami programu zostało z kolei 3,9 tys. kredytobiorców.

Skorzystanie z programu jeszcze większej liczbie osób uniemożliwiają jednak limity cenowe ustalone przez Bank Gospodarstwa Krajowego. I choć jest lepiej niż cztery lata temu, gdy program wchodził w życie, to wciąż limity cenowe nielicujące w wielu największych polskich miastach z realiami rynkowymi.

Kraków niedoszacowany, Olsztyn przeszacowany

Porównując limity ustalone na II kw. 2025 r. ze średnimi cenami transakcyjnymi, czyli faktycznie płaconymi za mieszkania a nie tylko oczekiwanymi przez sprzedających, okazuje się, że w stolicach połowy województw, są one niższe. Różnicę najmocniej widać w Krakowie, gdzie przeciętna kwota płacona za mieszkania na rynku pierwotnym jeszcze w IV kw. 2024 r. była o blisko 25 proc. wyższa od limitu ustalonego przez BGK dla stolicy Małopolski.

W Katowicach, Warszawie, Rzeszowie i Opolu zanotowano różnicę wahającą się od 10 do 13,5 proc. Mniejsze różnice na niekorzyść limitów miały miejsce jeszcze w Lublinie, Łodzi i Szczecinie.

Odwrotna sytuacja panowała przede wszystkim w Olsztynie i Zielonej Górze, gdzie wygórowane limity przewyższały przeciętne kwoty płacone za mieszkania odpowiednio o 31,5 i 24 proc.

Łatwiej o znalezienie mieszkania, którego cena w przeliczeniu na metr kwadratowy mieści się w limicie BGK może być na rynku wtórnym. Limity wyższe od średnich cen wpisywanych w aktach notarialnych zanotowano w Opolu, Gdańsku, Warszawie, Rzeszowie i przede wszystkim Krakowie, gdzie różnica wyniosła blisko 32 proc.

Szukający własnego „M”, żeby skorzystać z poręczenia wkładu własnego przez Bank Gospodarki Krajowej, będą więc musieli szukać mieszkań z dala od centrów dużych miast lub lokali o obniżonym standardzie.

Zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym, z grona sześciu największych polskich rynków nieruchomości, największy odsetek mieszkań mieszczących się w limicie cenowym powinno dać się znaleźć w Poznaniu.

Jest lepiej, ale wciąż nie najlepiej

Choć limity nie przystające do warunków rynkowych (średnią cenę transakcyjną poniżej obecnego limitu dla Warszawy zanotowano tam w III kw. 2023 r.) wciąż są mankamentem programu, to jest lepiej niż u jego zarania.

Jak wynika z obliczeń Bankier.pl dokonanych na podstawie danych Narodowego Banku Polskiego, w ciągu ostatnich czterech lat średnie ceny transakcyjne na siedmiu największych rynkach pierwotnych (Warszawa, Kraków, Wrocław, Łódź, Poznań, Gdańsk, Katowice) wzrosły od 19 do blisko 49 proc. W tym czasie limity BGK zostały podniesione odpowiednio od 50,8 do 87,8 proc.

W przypadku rynków wtórnych wzrost przeciętnych kwot płaconych za mieszkania wahał się od 23 do niespełna 45 proc., podczas gdy limity BGK wzrosły od przeszło 50 proc. (Katowice i Gdańsk) do 89 proc. (Poznań).

Jak duże mieszkanie bez wkładu własnego?

Wbrew pozorom nie jest jednak lepiej. Pamiętać trzeba bowiem o jeszcze jednym limicie. Maksymalna kwota gwarancji BGK to 100 tys. zł. Przy 20-procentowym wkładzie własnym, lokal kupowany w oparciu o program „Rodzinny kredyt mieszkaniowy” nie może zatem kosztować więcej niż 500 tys. zł.

Jeśli więc za punkt wyjścia przyjęlibyśmy dane Bankier.pl udostępnione przez Cenatorium, dotyczące średnich cen transakcyjnych w najpopularniejszym przedziale (35-60 mkw.) okaże się, że w Warszawie można by kupić jedynie 35-metrowe mieszkanie, w Krakowie byłyby to nieco ponad 40 mkw., we Wrocławiu i Gdańsku ok. 43 mkw., w Poznaniu 49 mkw. Na największe mieszkanie można by pozwolić sobie w Łodzi (56,4 mkw.).

Własny wkład pozwoli kupić większe mieszkanie

Zmiany w programie sprawiły jednak, że mogą skorzystać z niego także osoby posiadające część wkładu własnego, która jednak nie wystarcza na zakup wybranego mieszkania. Maksymalny łączny wkład własny i gwarancja BGK nie mogą jednak przekroczyć 200 tys. zł, co przy 20-procentowym wkładzie własnym oznacza możliwość nabycia mieszkania kosztującego nawet 1 mln zł.

Wciąż jednak pamiętać trzeba o limicie ceny w przeliczeniu na metr kwadratowy. Otwartym pozostaje pytanie, jak limity uchwalone przez BGK korelować będą z przyszłymi cenami transakcyjnymi. Te bowiem, choć utknęły na szczycie, rosną już poniżej 1 proc. k/k a na wielu rynkach, zwłaszcza w przypadku większych metraży, zanotowano obniżki.

Źródło: