REKLAMA

Kosztorys budowy domu - jak go przygotować?

2014-09-26 10:32
publikacja
2014-09-26 10:32
fot. Katarzyna Waś-Smarczewska / Bankier.pl

Budowa domu to dla większości osób inwestycja życia pochłaniająca przez kilka lat mnóstwo czasu i pieniędzy. Niejeden dom nie został dokończony z powodu złego planowania, niedoszacowania kosztów inwestycji czy przeszacowania możliwości finansowych inwestora. Dlatego tak ważne jest, aby jeszcze przed rozpoczęciem inwestycji sporządzić szczegółowy kosztorys i w oparciu o niego prowadzić całą inwestycję.

Budowa domu pochłania dużo pieniędzy i czasu / fot. Katarzyna Waś-Smarczewska / Bankier.pl



Wstępny kosztorys inwestycji można sporządzić na kilka sposobów, w zależności od dostępności czasu i środków, które chcemy przeznaczyć na ten cel (zobacz przykładowy kosztorys online).

Wycena z projektu

Zwykle, kupując gotowy projekt domu, dostajemy do niego przybliżone koszty budowy. Jest to zwykle jedna liczba lub sztywny przedział typu 250-300 tysięcy złotych. Niestety biura projektowe często zaniżają koszty budowy, aby zwiększyć atrakcyjność swoich projektów. Dlatego opieranie się wyłącznie na tej liczbie może się okazać niebezpieczne dla sukcesu inwestycji.

Dodatkową wadą jest brak możliwości sprawdzenia, ile kosztowałaby budowa na przykład systemem gospodarczym. Podany koszt jest sztywny i nie daje możliwości odjęcia na przykład kosztów własnej robocizny lub części materiałów, którymi już dysponujemy.

Alternatywą jest zakup do projektu profesjonalnego kosztorysu. Na większości portali internetowych oferujących projekty domów można za dodatkową opłatą dokupić szczegółowy kosztorys. Koszt takiej usługi to od 120 do 300 zł, oczywiście jest płatny dla każdego projektu osobno.

Ile obecnie kosztuje budowa domu?

Ile obecnie kosztuje budowa domu?

Nowe wymagania dotyczące energooszczędności budynków podniosły koszty budowy domu. Wszystko wskazuje na to, że kolejne lata będą oznaczały dla inwestorów indywidualnych jeszcze większe wydatki.

Wynajęcie profesjonalnego kosztorysanta  

Najbardziej dokładna i wiarygodna, ale i najdroższa metoda. Zamówienie profesjonalnego kosztorysu to wydatek od 300 do 1000 zł. Zdecydowaną zaletą jest fakt, że kosztorys jest wykonany przez zewnętrznego specjalistę niezwiązanego z firmą sprzedającą projekt. Co więcej fachowiec będzie w stanie doradzić, w jaki sposób najlepiej zoptymalizować koszt budowy, podpowie, jakie dokładnie wybrać materiały i gdzie szukać fachowców budujących domy.

Podstawową wadą jest cena usługi. O ile warto zainwestować w taki kosztorys, gdy mamy już zakupiony projekt, to metoda zupełnie się nie sprawdza, gdy chcemy porównać ze sobą kilka projektów i wybrać ten najlepszy. Koszt zamówienia kilku kosztorysów mógłby być wtedy porównywalny z kosztem zakupu projektu architektonicznego.

Warto również pamiętać, że prawo nie stawia przed kosztorysantem żadnych wymagań, więc teoretycznie kosztorys może stworzyć każdy. Dlatego przed wyborem kosztorysanta warto sprawdzić jego doświadczenie i referencje, aby nie natknąć się na nowicjusza-amatora, który wykonuje kosztorys pierwszy raz.    

Internetowe kalkulatory kosztów budowy

W internecie dostępne są bezpłatne Kalkulatory Budowlane umożliwiające obliczenie kosztu budowy domu. Podstawową zaletą tego narzędzia jest możliwość darmowego wykonania wyceny i porównania ze sobą wielu wariantów.

Kalkulatory Budowlane umożliwiają wybór jednego z trzech zakresów cenowych – niska, średnia lub wysoka – które są bezpośrednio związane z jakością danego produktu lub usługi. Użytkownik ma ponadto możliwość wyboru tylko części prac lub materiałów, co jest bardzo przydatne w momencie, gdy chcemy samodzielnie wykonać na przykład tynki lub posadzki.

Narzędzie jest proste w użyciu – wymaga podania tylko podstawowych wymiarów domu. Użytkownik nie musi wiedzieć, ile betonu potrzebuje na ławy fundamentowe lub kleju na wyłożenie podłogi płytkami. Narzędzie przelicza wszystkie materiały i podaje łączny koszt.

Dodatkowo użytkownik ma możliwość obliczenia kosztów remontu lub wykończenia wszystkich pomieszczeń, co może być przydatne na przykład przy wykańczaniu mieszkań w stanie deweloperskim z programu "Mieszkanie dla młodych".

Kalkulatory są dostępne pod adresem kb.pl.

Obliczenie kosztu budowy na podstawie powierzchni

Jest to zdecydowanie najszybsza i najmniej dokładna metoda, ale niestety również najczęściej stosowana. Wielu inwestorów zakłada, że koszt budowy domu wynosi  2-4 tysiące złotych za m2 i na tej podstawie szacuje potrzebny kapitał.

Oczywiście takie uproszczenie prowadzi do wielu błędów, które są potem przyczyną problemów z finansowaniem inwestycji. Łączny koszt zależy od tysięcy czynników i uzależnienie go od jednego parametru będzie generowała olbrzymi margines błędu.

Przykładowy kosztorys budowy – dom z poddaszem użytkowym, 120 m2, minimalne koszty

Przystępując do stworzenia kosztorysu budowy domu należy przyjąć kilka założeń.

  1. Budujemy dom z poddaszem użytkowym, bez piwnicy o powierzchni łącznej 120 m2 – po 60 m2 na parter i piętro.
  2. Zależy nam na niskich kosztach, dlatego wybieramy najniższe możliwe przedziały cenowe.
  3. Nie znamy się na budownictwie, dlatego wszystkie prace zostaną zlecone firmom budowlanym.
  4. Zakładamy, że mamy projekt i wszystkie zgody oraz działkę budowlaną.
  5. Budowa odbywa się w średniej wielkości mieście w woj. dolnośląskim (ceny robocizny w tym województwie są równe średnim cenom krajowym, w innych województwach mogą się różnić do 15%).
  6. Tworzymy kosztorys do stanu surowego zamkniętego.

Fundamenty i piwnica

Pierwszym etapem budowy domu są fundamenty. W przypadku braku piwnicy roboty ziemne ograniczą się do wykonania wykopu na głębokość 1 metra (poziom przemarzania gruntu zależny od regionu Polski i wynosi od 80 do 140 cm). Przy budowie piwnicy głębokość wykopu może być proporcjonalnie większa.

W wykopie w pierwszej kolejności wylewa się ławy fundamentowe. To na nich będzie opierała się cała konstrukcja naszego domu. Standardowe ławy mają przekrój 40x60 cm i są wykonane z betonu C20/25. Do tego ściany fundamentowe z bloczka betonowego wraz z izolacją termiczną (styrodur 12 cm) i podbudowa z podsypki piaskowej (standardowa grubość to 20 cm, ale jest uzależniona od poziomu posadowienia budynku oraz rodzaju gruntu na działce) i płyta chudego betonu.

W sumie za doprowadzenie budowy do stanu „zero” zapłacimy minimum 12.700 zł (fundamenty o powierzchni 60 m2).

Ściany, stropy i kominy

Wzniesienie dalszej konstrukcji budynku można podzielić na kilka logicznych części – ściany nośne, stropy, kominy oraz na końcu ściany działowe. Po zakończeniu tych etapów będzie możliwe wzniesienie dachu.

W budynku o naszych wymiarach potrzebne będzie około 175 m2 ścian nośnych. Zakładamy przy tym wysokość pomieszczeń na poziomie 2,8 metra. Przyjmujemy, że ściany zostaną wykonane z pustaków ceramicznych Porotherm P+W 25. Ich koszt wyniesie minimum 10.885 złotych, z czego 6400 zł zapłacimy za materiały (pustaki, cement, elementy montażowe, izolacja pozioma, prefabrykowane nadproża L19) a 4470 zł za robociznę murarza.

Kolejnym etapem jest budowa stropu. Przy poddaszu użytkowym strop drewniany nad parterem odpada, mamy więc do wyboru strop żelbetowy lub teriva. W tym przypadku zdecydujemy się na coraz popularniejszy strop prefabrykowany teriva – za 60 m2 zapłacimy minimum 19.400 zł (koszt z robocizną). Warto przy tym wspomnieć, że w tej cenie wliczone są już elementy konstrukcyjne takie jak podciągi, wieńce w poziomie stropu i słupy.

Nad poddaszem użytkowym potrzebny będzie niewielki strop wcinający się w skosy. W tym wypadku będziemy potrzebować stropu drewnianego o powierzchni nieprzekraczającej 40 m2. Koszt takiego stropu z robocizną wyniesie minimum 12.400 zł.

W przypadku kominów możemy założyć, że będzie nam potrzebnych 6 kominów wentylacyjnych oraz jeden dymowy. Wraz z wykończeniem zapłacimy za nie minimum 5300 zł.

Ostatnim elementem w tej grupie będą ściany działowe. Zwykle ich powierzchnia jest znacząco mniejsza od powierzchni ścian nośnych. W domu o łącznej powierzchni 120 m2 i wysokości parteru 2,8m znajdzie się więc około 84 m2 ścian działowych. Zakładając, że do ich budowy wykorzystamy standardowe pustaki ceramiczne Porotherm P+W 11,5 łączny koszt kompletu materiałów wraz z usługą murarską wyniesie około 6000 zł.      

Budowa dachu, czyli osiągamy stan surowy otwarty

Dach to kolejny ważny etap budowy, który doprowadza inwestycję do tzw. stanu surowego otwartego. Tu również możemy wyróżnić kilka etapów – więźbę dachową, pokrycie, poszycie oraz wykończenie dachu.

Na początek należy się zastanowić nad typem dachu, rodzajem pokrycia oraz jego powierzchnią. Najtańszy w konstrukcji będzie prosty dach dwuspadowy o kącie nachylenia 35O. Powierzchnia takiego dachu wyniesie około 90 m2. Aby obniżyć koszty zrezygnujemy z lukarn i wykuszy. Jako pokrycie wybierzemy tanią blachodachówkę.

Koszt więźby dachowej na dach o powierzchni  90 m2 wraz z montażem wyniesie minimum 5300 zł. Do poszycia dachu zastosujemy membranę, której minimalny koszt z montażem wyniesie około 740 zł. Ostatnim etapem głównych prac będzie położenie pokrycia z blachodachówki. Za samą blachodachówkę zapłacimy 3650 zł, do tego dochodzi koszt jej montażu w wysokości minimum 2300 zł. W sumie wzniesienie surowego dachu będzie nas kosztowało minimum 12 000 zł.

Surowy dach wymaga jeszcze prac wykończeniowych. Na początek uwzględnijmy cenę zakupu i montażu rynien PCV (1700 zł za 30 mb rynien + spusty) oraz wyłazu dachowego (minimum 360 zł). Do tego należy wykonać podbitkę dachową – najlepszym wyborem będzie podbitka z desek sosnowych. Za 25 m2 podbitki zapłacimy około 1230 zł.

W ramach dachu należy uwzględnić również okna dachowe. Na niewielkim poddaszu użytkowym uwzględnimy 4 takie okna. Koszt ich zakupu i montażu to wydatek minimum 3170 zł.

W sumie więc doprowadzenie naszego domu do stanu surowego otwartego kosztowało 85 200 złotych. Szczegółowy kosztorys można zobaczyć i zmodyfikować tutaj.

Stolarka zewnętrzna – czyli zamknięcie stanu surowego

Doprowadzenie naszego domu do stanu surowego zamkniętego wymaga jeszcze montażu stolarki zewnętrznej. W jej skład wchodzą okna, drzwi wejściowe i ewentualnie brama garażowa.

W naszym domu będziemy potrzebować około 6 normalnych okien (o powierzchni 2 m2 każde), dużego okna tarasowego (8 m2) i dwóch dużych okien do jadalni i salonu (po 3 m2 każde).  Minimalna cena zakupu takich okien to przynajmniej 7500 zł (przy założeniu, że decydujemy się na białe okna z PCV). Ich montaż to kolejne 1200 zł.

Za niedrogie, drewniane drzwi wejściowe przyjdzie nam zapłacić przynajmniej 1150 zł. Do tego uchylna brama garażowa – wydatek przynajmniej 1300 zł.

W sumie więc stolarka zewnętrzna będzie nas kosztowała nieco ponad 11 200 zł.

Stolarka zewnętrzna kończy bardzo ważny etap budowy domu – doprowadzamy inwestycję do stanu surowego zamkniętego. W naszym przypadku koszt wyniósł niecałe 100.000 zł (dokładnie 96.422 zł). Warto przy tym przypomnieć, że w każdym przypadku stosowaliśmy najtańsze możliwe materiały i wybieraliśmy najtańszych wykonawców dostępnych na rynku. Podniesienie poziomu oczekiwanej jakości do „średniej” podniosłoby koszty przedsięwzięcia o minimum 30-40%.

Kosztorys został wykonany za pośrednictwem serwisu Kalkulatory Budowlane. Każdy ma możliwość jego bezpłatnej adaptacji do własnego projektu.

Kalkulatory Budowlane

Źródło:Informacja prasowa
Tematy
Zapytaj eksperta o kredyt hipoteczny

Zapytaj eksperta o kredyt hipoteczny

Komentarze (14)

dodaj komentarz
~Alicja
taki kosztorys budowlany dobrze powierzyć specjalistom, a część banków i tak tego wymaga i samodzielnie robionych kosztorysów nie przyjmują, nam kosztorys robili w speckosztorys i bardzo byliśmy ze współpracy z nimi zadowoleni
~Ewa
Nie wierzę kalkulatorom, jedynie własnym obliczeniom, chociaż i tego musieliśmy nauczyć się na błędach - przy budowie własnego domu zapomnieliśmy o materiałach ochronnych i trzeba było szukać na ostatnią chwilę. Z pomocą przyszedł nam Pakart, ale teraz podczas remontu mieszkania córki już pamiętaliśmy o wszystkim.
~stefan445
Kosztorys najlepiej przygotować już przy projekcie. Wtedy można uwzględnić wszystkie ważne kwestie - rodzaj ogrzewania, konkretnych instalacji itd. Duży wybór projektów jest w tej aplikacji: https://play.google.com/store/apps/details?id=com.mgprojekt.projektydomow.
~Kierownik
Kto to pisał? Chyba nigdy budowy nie widział! Zatrudnie go, niech mi za taką kase wybuduje dom.
~Ja
Budowałem dom 130 m2 i do surowego zamkniętego wyszło mi około 100000, przy czym starałem sie oszczedzac tam, gdzie sie dalo. Jak sie wybiera jedne z najdrozszych materialow w swojej klasie (Ytong) to nie ma sie co dziwic, ze potem 100000 wydaje sie na same pustaki ze stropami
~Budujący
Kalkulatory są o kant...dMi materiały na dom 140m w technologii Ytong wyszly ok 100-110tys, więc nie wiem jakim cudem tutaj jest z robocizną.Autor pominął przyłącza, wymiane gruntu (przy glinie itp.), koparkowego + wywrotka, odwodnienie fund, kontenery na odpady, transporty itd.Jakim cudem materialy na fundament to 8000,Kalkulatory są o kant...dMi materiały na dom 140m w technologii Ytong wyszly ok 100-110tys, więc nie wiem jakim cudem tutaj jest z robocizną.Autor pominął przyłącza, wymiane gruntu (przy glinie itp.), koparkowego + wywrotka, odwodnienie fund, kontenery na odpady, transporty itd.Jakim cudem materialy na fundament to 8000, skoro same materiały izolacje, stal, beton potrafią kosztowacć ok 15tys, chyba że to jakaś fuszerka na 5cm chudziakuKwoty mnożyłbym przez minimum 1.6 - 1.8 jak to ktoś już napisał
~ex
Z mojego doświadczenia wynika że należy zrobić samemu dokładny kosztorys , a następnie kwotę pomnożyć przez 1.6 . Przynajmniej u mnie tyle wyszło . Na 60 proc większe wydaki składają się : 1 zmiany w trakcie realizacji , po prostu dochodzimy do wniosku że niektóre elementy zrobimy z ciut droższych materiałów ,Z mojego doświadczenia wynika że należy zrobić samemu dokładny kosztorys , a następnie kwotę pomnożyć przez 1.6 . Przynajmniej u mnie tyle wyszło . Na 60 proc większe wydaki składają się : 1 zmiany w trakcie realizacji , po prostu dochodzimy do wniosku że niektóre elementy zrobimy z ciut droższych materiałów , ale za to będzie o wiele lepiej i ładniej zrobione. 2 . Niektórych wydatków nie ujeliśmy w kosztorysie , ale są niezbędne.
~znawca
Z deweloperami jest różnie. Ostatnio trafiłem na ofertę "gwarantowanego zysku z najmu" w wysokości 8 % przez 3 najbliższe lata. Jedyny warunek to zakup nieruchomości od tej firmy (jak się później doczytałem, po strasznie zawyżonych cenach. Nie dajcie się oszukać. Polecam artykuł http://independenttrader.pl/255,Z deweloperami jest różnie. Ostatnio trafiłem na ofertę "gwarantowanego zysku z najmu" w wysokości 8 % przez 3 najbliższe lata. Jedyny warunek to zakup nieruchomości od tej firmy (jak się później doczytałem, po strasznie zawyżonych cenach. Nie dajcie się oszukać. Polecam artykuł http://independenttrader.pl/255,super_oferta_-_gwarantowany_8_zwrot_z_najmu_:-).html
~lol3
przede wszystkim koszt budowy domu zależy od tego jaka firma/jakie firmy będą wykonywać poszczególne elementy - jak ktoś będzie chciał oszczędzić, bo porządna firma za daną instalację chce 40.000 zł, a "Pan Zdzisiu" zrobi to przecież za 25.000 zł, to się potem okaże, że trzeba dołożyć kolejne 30.000 przede wszystkim koszt budowy domu zależy od tego jaka firma/jakie firmy będą wykonywać poszczególne elementy - jak ktoś będzie chciał oszczędzić, bo porządna firma za daną instalację chce 40.000 zł, a "Pan Zdzisiu" zrobi to przecież za 25.000 zł, to się potem okaże, że trzeba dołożyć kolejne 30.000 zł, żeby po nim poprawiać albo że inne roboty będą dwa razy droższe, bo trzeba się dostosować i czekać aż on łaskawie zrobi jakiś tam etap swojej pracy.
~oro
Tylko że pan Zdzisiu zrobi mi to dokładnie tak jak chcę, bo w przeciwnym razie nie wypłacę panu Zdzisiowi tygodniówki za jego dokonania z poprzedniego tygodnia. A ponieważ pan Zdzisiu nie płaci srusu waty i setki podatków, to tak na prawdę pan Zdzisiu zrobi to za 20 zł/punkt plus materiały i dostanie 500 z rozdzielnicę.Tylko że pan Zdzisiu zrobi mi to dokładnie tak jak chcę, bo w przeciwnym razie nie wypłacę panu Zdzisiowi tygodniówki za jego dokonania z poprzedniego tygodnia. A ponieważ pan Zdzisiu nie płaci srusu waty i setki podatków, to tak na prawdę pan Zdzisiu zrobi to za 20 zł/punkt plus materiały i dostanie 500 z rozdzielnicę. Więc będzie to kosztować grubo poniżej owych 25.000.I jeszcze jedno płacenie panu Zdzisiowi z sąsiedztwa jest tak na prawdę prowadzeniem polityki prorodzinnej, gdyż pan Zdzisiu ma dzieci i żonę. A fyrma utrzyma prezesów, zarząd i setkę urzędasów.

Powiązane: Bankier.pl na budowie

Polecane

Najnowsze

Popularne

Ważne linki