W trakcie sprzedaży mieszkania urzędnik zapewnia nas, że podatek od sprzedaży nieruchomości nas nie dotyczy. Tymczasem kilka lat później otrzymujemy wezwanie do jego zapłaty wraz z zaległymi odsetkami. Mimo złożenia odwołania do Izby Skarbowej i czekania na rozstrzygnięcie, Urząd Skarbowy nęka nas wezwaniami. Co w takiej sytuacji należy zrobić?
Nasz czytelnik napisał: Moi
rodzice w latach 80 dostali (17 lat oczekiwania) mieszkanie spółdzielcze w tzw
blokach. Warunkiem "otrzymania" tego mieszkania było spłacanie
kredytu, który zaciągnęła spółdzielnia mieszkaniowa w tamtych latach na budowę
bloków. Kredyt został doliczany do czynszu i spłacany w miesięcznych ratach. Po
upływie 27 lat rodzice w roku 2008 spłacili ten kredyt. Pozostało 98 zł, które
wpłacili na konto podane przez spółdzielnie i zostali posiadaczami
mieszkania. Mieszkając przez te 27 lat remontowali je ciągle aby było
przytulnym miejscem do życia.
W roku 2008 w listopadzie sprzedali je na wolnym rynku. W tym okresie Ojciec
mój udał się do Urzędu Skarbowego w Nowej Rudzie (Dolnośląskie), aby zapytać
jakie dokumenty musi przedstawić w sprawie sprzedaży mieszkania. Urzędnik stwierdził, że
jeśli mieszka w nim 27 lat, to nie musi składać wyjaśnień i podatek od sprzedaży
go nie dotyczy. Musi złożyć tylko PIT od czynności cywilnoprawnych i zapłacić
jakąś małą kwotę. Ojciec był później jeszcze raz w Urzędzie pytając się, czy na
pewno to wszystko.
Także otrzymał odpowiedz utwierdzającą go w przekonaniu że zrobił wszystko co
musiał.
W tym roku tj. 2009 w lutym kupił dom i uzyskane pieniądze ze sprzedaży
mieszkania przeznaczył na zakup tegoż domu (dobierając kredyt hipoteczny). Do
roku 2012 żył sobie spokojnie aż dostał pismo od Urzędu Skarbowego o
wyjaśnienie dlaczego nie zapłacił podatku od sprzedaży mieszkania. Tu napiszę w
dużym skrócie - Urząd twierdził że powinien złożyć pit informacyjny, w roku 2008, poświadczający, że
sprzedał mieszkanie (nie złożył bo nie wiedział że musi - tu pytał urzędnika). Ulga więc go nie dotyczy i należy się 19% podatku.
Po wymianie mnóstwa pism Urząd stwierdził, że to mieszkanie dostał za
przysłowiową złotówkę a sprzedał za 100.000 zł licząc a raczej przeliczając pieniądze z lat 80 na obecne w taki sposób, jakoby ojciec spłacał po 27 gr miesięcznie co za 27
lat dało 5,70 groszy. Oczywiście ojciec się nie zgodził z takim przeliczeniem i
odwołał się. Pismo za pismo, trwało to 2 lata. W tym roku US napisał pismo że ojciec wraz z mamą
musi zapłacić zaległy podatek w wysokości 28.000 tys. (7000 tys. mama
7000 tys. ojciec plus odsetki). Rodzice złożyli odwołanie do Izby skarbowej we
Wrocławiu (nie wydali jeszcze żadnej opinii na ten temat), mimo to Urząd Skarbowy
w Nowej Rudzie ponownie przysłał pismo przypominające o karze.
Odpowiedź eksperta:
ze względu na upływ czasu oraz lakoniczne informacje przekazane przez czytelnika, trudno odpowiedzialnie ocenić konkretny przypadek. Na pewno wymaga on analizy i sprawdzenia z udziałem prawnika specjalizującego się w podatkach. Od strony materialnej bowiem, czyli ustalenia zasad opodatkowania operacji przeprowadzonych przez podatników należałoby zbadać zasadność stanowiska organów podatkowych o braku podstaw do pomniejszenia podstawy opodatkowania sprzedaży mieszkania spółdzielczego. Jeśli rzeczywiście organ podatkowy określił te koszty na poziomie 1 zł, wydaje się to nieprawidłowe. Zgodnie np.: ze stanowiskiem dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy (ITPB2/415-456/10/MM) kosztem uzyskania przychodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego jest zarówno wpłata na poczet wkładu mieszkaniowego poniesiona przed uzyskaniem przydziału tego lokalu, jak i pozostałe wydatki związane z pokryciem kosztów budowy przypadających na ten lokal, czyli spłata kredytu zaciągniętego przez spółdzielnię.
Wydatki na wykończenie lokalu również należy zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu ze sprzedaży, ale tylko gdy zostały prawidłowo udokumentowane. Podatnik miałby więc formalną możliwość obniżenia podstawy opodatkowania sprzedaży lokalu mieszkalnego o koszty jego wykończenia i przypadającego na lokal mieszkalny udziału w spłacie zaciągniętego przez spółdzielnie kredytu. Okoliczności te podatnik powinien jak najszybciej podnieść w toku postępowania podatkowego. Niestety z informacji przekazanych przez czytelnika dostrzegam, że prawdopodobnie nie złożył on deklaracji o przeznaczeniu środków otrzymanych ze sprzedaży mieszkania na cele mieszkaniowe w ciągu 2 lat od sprzedaży. Dzięki takiemu oświadczeniu podatnicy mogliby uniknąć w ogóle płacenia podatku z tytułu przychodów od sprzedaży mieszkania.
Od strony prawa procesowego, podatnik obciążony opisanym przez czytelnika zobowiązaniem podatkowym na pewno może skorzystać z prawa umorzenia, lub chociażby rozłożenia na raty zobowiązania podatkowego. Powinien skierować pismo do organu podatkowego i udokumentować, składając stosowne oświadczenia i przedstawiając swój stan majątkowy, że ze względu na podeszły wiek oraz stan majątkowy nie jest w stanie bez uszczerbku dla własnego utrzymania oraz rodziny ponieść zobowiązania podatkowego w pełnej wysokości i/lub jednorazowo. W pierwszej jednak kolejności podatnik powinien wspólnie ze specjalistą od podatków przeanalizować swoją sytuację i maksymalnie ograniczyć wysokość zobowiązania podatkowego w oparciu o ww. argumenty.
Jacek Stefański, adwokat, Michałowski Stefański Adwokaci
