Na koniec 2017 r. największe banki w Polsce miały w portfelach niemal 2,1 mln kredytów hipotecznych. W przypadku 135 tys. kontraktów bieżąca wartość zadłużenia jest wyższa niż wartość zabezpieczającej dług nieruchomości. Dotyczy to przede wszystkim kredytów opartych na frankach szwajcarskich, ale podobny problem ma ponad 30 tys. kredytobiorców złotowych.
Wskaźnik LTV mówi, w przypadku kredytów hipotecznych, o relacji kwoty zadłużenia do wartości nieruchomości. Dzisiejsze regulacje wymagają, aby klienci zaciągający kredyt mieszkaniowy przedstawili co najmniej 10-procentowy wkład własny. Banki nie oferują już zobowiązań, w których kredytobiorca może sfinansować „mieszkanie i jeszcze trochę”, a wskaźnik LTV powyżej 90 proc. teoretycznie jest niedopuszczalny. Wyjątek mogą stanowić sytuacje, gdy bank wyceni nieruchomość powyżej ceny zakupu.
Nie oznacza to jednak, że wśród udzielonych wcześniej kredytów nie ma takich, w których kredytobiorca ma do oddania kwotę przewyższającą wartość nieruchomości. Stanowią one dość liczną grupę, szczególnie w przypadku zobowiązań „frankowych”, gdzie nałożyło się na siebie kilka czynników – wzrost wartości zadłużenia (wyrażonego w złotych, wynikający ze zmiany kursu franka) oraz spadek cen nieruchomości w stosunku do szczytu hipotecznego boomu, który przypadał na 2008 r.
Kredytobiorców posiadających zobowiązania ze wskaźnikiem LTV powyżej 100 proc. można nazwać „uwięzionymi w kredycie”. Nie mogą oni przenieść swojego kredytu do innego banku – instytucje nie są gotowe refinansować zobowiązań znajdujących się „pod wodą”. Nie mogą również sprzedać mieszkania, spłacić długu i pozbyć się zobowiązania, chyba że zdecydują się z innych źródeł (np. oszczędności, sprzedaży innej nieruchomości) pokryć różnicę pomiędzy zadłużeniem a kwotą uzyskaną z transakcji.
48 mld zł „uwięzionych w kredycie”
Komisja Nadzoru Finansowego przedstawiła pod koniec maja 2018 r. raport z badania portfela kredytowego banków. Dokument bierze pod lupę zadłużenie gospodarstw domowych z tytułu kredytów mieszkaniowych oraz konsumpcyjnych. Nadzorca przeanalizował dane na koniec 2017 r. z 28 banków. Raport nie obejmuje zatem całości zobowiązań klientów indywidualnych wobec banków, ale koncentruje się na największych kredytodawcach. W przypadku długów mieszkaniowych badane podmioty odpowiadały za 97,4 proc. wartości takich kredytów.
135,6 tys. kredytów miało koniec 2017 r. wskaźnik LTV przekraczający 100 proc. Oznacza to, że 6,5 proc. ze wszystkich zobowiązań mieszkaniowych było „pod wodą”. Pod względem wartości zadłużenia odsetek ten jest sporo wyższy – 12,6 proc. wartości kredytów hipotecznych to kredyty, w których dług przewyższa wartość nieruchomości.
Wśród kredytów z LTV powyżej 100 proc. dominują zobowiązania oparte na franku szwajcarskim. Ponad 71 proc. umów mieszczących się w tej grupie to kredyty "frankowiczów". Co więcej, ich udział rośnie wraz z kolejnymi przedziałami LTV (poza ostatnią „przegródką”, powyżej 200 proc.). Wśród dłużników mających do spłaty od 1,5- do 2-krotności wartości nieruchomości kredytobiorcy „frankowi” stanowią niemal 90 proc.
Jak zauważa KNF w raporcie, „w 2017 r. odnotowano znaczącą poprawę struktury portfela kredytowego stosunku do końca 2016 r., wyrażającą się zmniejszeniem liczby i wartości kredytów o wysokich LTV (liczba kredytów o LTV > 100% zmniejszyła się o ponad 30%, a ich wartość o ponad 40%)”. Analitycy podkreślają jednak, że wynikało to „z umocnienia PLN względem walut głównych oraz wzrostu cen na rynku nieruchomości”.
Czynniki odpowiadające za obserwowaną poprawę mogą zaniknąć. Warto przypomnieć, że w ostatnich tygodniach obserwujemy osłabienie złotego, co ma bezpośrednie przełożenie na sytuację kredytobiorców „frankowych”. „Wysokie LTV części portfela kredytowego wzbudza obawy o sytuację finansową gospodarstw domowych, które nie podołałyby spłacie tych kredytów” – konkludują autorzy raportu.
