KNF: 135 tys. kredytów mieszkaniowych „pod wodą”

analityk Bankier.pl

Na koniec 2017 r. największe banki w Polsce miały w portfelach niemal 2,1 mln kredytów hipotecznych. W przypadku 135 tys. kontraktów bieżąca wartość zadłużenia jest wyższa niż wartość zabezpieczającej dług nieruchomości. Dotyczy to przede wszystkim kredytów opartych na frankach szwajcarskich, ale podobny problem ma ponad 30 tys. kredytobiorców złotowych.

Wskaźnik LTV mówi, w przypadku kredytów hipotecznych, o relacji kwoty zadłużenia do wartości nieruchomości. Dzisiejsze regulacje wymagają, aby klienci zaciągający kredyt mieszkaniowy przedstawili co najmniej 10-procentowy wkład własny. Banki nie oferują już zobowiązań, w których kredytobiorca może sfinansować „mieszkanie i jeszcze trochę”, a wskaźnik LTV powyżej 90 proc. teoretycznie jest niedopuszczalny. Wyjątek mogą stanowić sytuacje, gdy bank wyceni nieruchomość powyżej ceny zakupu.

(fot. galdzer / YAY Foto)

Nie oznacza to jednak, że wśród udzielonych wcześniej kredytów nie ma takich, w których kredytobiorca ma do oddania kwotę przewyższającą wartość nieruchomości. Stanowią one dość liczną grupę, szczególnie w przypadku zobowiązań „frankowych”, gdzie nałożyło się na siebie kilka czynników – wzrost wartości zadłużenia (wyrażonego w złotych, wynikający ze zmiany kursu franka) oraz spadek cen nieruchomości w stosunku do szczytu hipotecznego boomu, który przypadał na 2008 r.

Kredytobiorców posiadających zobowiązania ze wskaźnikiem LTV powyżej 100 proc. można nazwać „uwięzionymi w kredycie”. Nie mogą oni przenieść swojego kredytu do innego banku – instytucje nie są gotowe refinansować zobowiązań znajdujących się „pod wodą”. Nie mogą również sprzedać mieszkania, spłacić długu i pozbyć się zobowiązania, chyba że zdecydują się z innych źródeł (np. oszczędności, sprzedaży innej nieruchomości) pokryć różnicę pomiędzy zadłużeniem a kwotą uzyskaną z transakcji.

48 mld zł „uwięzionych w kredycie”

Komisja Nadzoru Finansowego przedstawiła pod koniec maja 2018 r. raport z badania portfela kredytowego banków. Dokument bierze pod lupę zadłużenie gospodarstw domowych z tytułu kredytów mieszkaniowych oraz konsumpcyjnych. Nadzorca przeanalizował dane na koniec 2017 r. z 28 banków. Raport nie obejmuje zatem całości zobowiązań klientów indywidualnych wobec banków, ale koncentruje się na największych kredytodawcach. W przypadku długów mieszkaniowych badane podmioty odpowiadały za 97,4 proc. wartości takich kredytów.

135,6 tys. kredytów miało koniec 2017 r. wskaźnik LTV przekraczający 100 proc. Oznacza to, że 6,5 proc. ze wszystkich zobowiązań mieszkaniowych było „pod wodą”. Pod względem wartości zadłużenia odsetek ten jest sporo wyższy – 12,6 proc. wartości kredytów hipotecznych to kredyty, w których dług przewyższa wartość nieruchomości.

Liczba kredytów z LTV ponad 100 proc. na koniec 2017 r. - podział na typy zobowiązań
Liczba kredytów z LTV ponad 100 proc. na koniec 2017 r. - podział na typy zobowiązań (KNF)

Wśród kredytów z LTV powyżej 100 proc. dominują zobowiązania oparte na franku szwajcarskim. Ponad 71 proc. umów mieszczących się w tej grupie to kredyty "frankowiczów". Co więcej, ich udział rośnie wraz z kolejnymi przedziałami LTV (poza ostatnią „przegródką”, powyżej 200 proc.). Wśród dłużników mających do spłaty od 1,5- do 2-krotności wartości nieruchomości kredytobiorcy „frankowi” stanowią niemal 90 proc.

Jak zauważa KNF w raporcie, „w 2017 r. odnotowano znaczącą poprawę struktury portfela kredytowego stosunku do końca 2016 r., wyrażającą się zmniejszeniem liczby i wartości kredytów o wysokich LTV (liczba kredytów o LTV > 100% zmniejszyła się o ponad 30%, a ich wartość o ponad 40%)”. Analitycy podkreślają jednak, że wynikało to „z umocnienia PLN względem walut głównych oraz wzrostu cen na rynku nieruchomości”.

Liczba i wartość kredytów hipotecznych w poszczególnych przedziałach LTV w latach 2013-2017
Liczba i wartość kredytów hipotecznych w poszczególnych przedziałach LTV w latach 2013-2017 (KNF)

Czynniki odpowiadające za obserwowaną poprawę mogą zaniknąć. Warto przypomnieć, że w ostatnich tygodniach obserwujemy osłabienie złotego, co ma bezpośrednie przełożenie na sytuację kredytobiorców „frankowych”. „Wysokie LTV części portfela kredytowego wzbudza obawy o sytuację finansową gospodarstw domowych, które nie podołałyby spłacie tych kredytów” – konkludują autorzy raportu.

Michał Kisiel

Źródło:

Newsletter Bankier.pl

Dodałeś komentarz Twój komentarz został zapisany i pojawi się na stronie za kilka minut.

Nowy komentarz

Anuluj
14 75 rekin1986

Tak się kończy każde kupowanie nieruchomości bez rzetelnej wyceny tylko na zasadzie
kto da więcej i jeden drugiego przebija nieważne , że 19 na 20 kupujących kupują na kredyt

Jak widzę ceny mieszkań w cenie 8 tys zł za 1 m2 to się zastanawiam kto to kupuje bo zakładając 50 m2 mieszkania to jest 400 tys zakładając kredytowanie w systemie 20/80 to trzeba mieć 80 tys własnego siana przy 320 tys kredytu rata wyjdzie ok 1500 zł nie wspomina się o ryzyku stóp procentowych na 320 tys kredytu dojdzie 180 tys odsetek to jest 500 tys kredyt plus odsetki a doliczając wkład własny 580 tys czyli ponad 11 tys za 1 m2


Normalna wycena nieruchomości to jest cena gruntu plus koszt budowy plus koszt wykończenia plus ewentualnie miejsce parkingowe

Na dzisiaj rzetelna wycena mieszkania na standard dla szaraka to jest w dużym mieście za 1 m2

1000 zł grunt 2000 mury plus instalacje plus szpachla i posadzki do tego trzeba doliczyć 1000 za wykończenie i na koniec VAT 8 procent plus marża deweloperska 500 zł na 1 m2 to wychodzi 4320 koszt budowy i wykończenia plus 500 marża czyli 4820 za 1m2 nie wiem kto przy zdrowych zmysłach kupuje mieszkania w cenie 8 czy 10 tys za 1 m2

Co jest jeszcze najgorsze w tym wszystkim deweloperzy budują osiedla mieszkaniowe w miejscach w których nikt przy zdrowych zmysłach nie postawiłby żadnej zabudowy mieszkalnej jak widzę osiedla przy drogach wylotowych z miast nie rzadko na skrzyżowaniach kilku dróg krajowych to się zastanawiam kto przy zdrowych zmysłach kupuje grunty pod takie inwestycje cena takich gruntów to nie rzadko 1 tys zł za 1 m2 a gdzie do tego uzbrojenie niwelacja terenu czy cała papierologia takie grunty to się przeznacza pod zabudowę komercyjną a nie mieszkalną a potem zdziwienie że cena nieruchomości kosmos

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
26 17 trooper

To nie ma nic współnego z 'rzetelną wyceną'. Gdy kupowali, to kupowali zapewne dobrze wycenione mieszkania (w momencie zakupu), ale rynek się zmienia i przyszłości nikt nie jest w stanie 'rzetelnie' zdyskontować.

! Odpowiedz
35 39 trooper odpowiada trooper

Ostatni raz jak byliśmy w podobnym szczycie cyklu koniunkturalnego, to kapitał zagraniczny płynął strumieniami do Polski umacniając PLN do poziomu 3.40 za EUR! To było przed uderzeniem kryzysu światowego za rządów PO. Dziś w podobnym okresie cyklu mamy odpływający z kraju kapitał, osłabiającą się walutę i nurkującą giełdę GPW, o małych spółkach z NC nie wspominając. Dziś rządzi PIS. Ocenę pozostawiam do indywidualnej interpretacji.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
3 34 iwonka50 odpowiada trooper

A druga połowa 2011 i później - po ile było euro i kto wtedy rządził?

! Odpowiedz
2 20 rekin1986 odpowiada trooper

Tylko dochodzą do tego 3 problemy

1 Amortyzacja każda zabudowa ulega amortyzacji nie ma zmiłuj i przebacz

2 Kupowanie za kredyty denominowane w dewizach do tego bez możliwości spłacania w dewizach kupowanych w kantorze, że kupisz dewizy kiedy będziesz uważał , że cena jest atrakcyjna i możesz negocjować cenę ,
dochodzi do tego , że klienta wali się w rogi trzykrotnie na jednym podejściu najpierw na przewalutowaniu dewiz na złotówki z dnia podpisania umowy kredytowej potem na różnicy kursowej w trakcie trwania umowy kredytowe a na końcu oprocentowaniem nawet jak jest ujemne to się go nie odlicza od marży tylko liczy na zero pomimo , że powinno się ujemną stopę odjąć od marży najśmieszniejsze jest to , że spreed jest nie rzadko wyższy niż marża plus oprocentowanie

3 Współczynnik kredytu do wynagrodzenia tu już jest prawdziwy hardcore

Dochodzi do tego że biorą ludzie kredyty nie rzadko na 120 wypłat na okres 30 lat dolicz do tego wkład własny 30 wypłat i masz cenę nieruchomości na współczynnik wypłata x 150 a przy 80 wypłatach zaczyna się robić bańka spekulacyjna

na mniej niż 80 wypłat to z kredytem nie ma problemu da się spłacić
na 80- 100 wypłat da się spłacić pod warunkiem że stóp procentowych nie podniosą przez przynajmniej 5 lat
100-120 wypłat możesz wziąć kredyt pod warunkiem że stawiasz dom na własnym gruncie wartym tyle samo co zabudowa by wzrost wartości gruntu rekompensował amortyzacje zabudowy bez tego lipa
120-150 wypłat możesz kupić pod warunkiem , że przeznaczasz na wynajem i z kredytu go spłacasz jak nie masz zamiaru wynajmować to w kredyt się nie pchaj
powyżej 150 wypłat może kupować ten co ma drugie tyle wolnej kasy np w papierach wartościowych a nieruchomości to bezpieczna przystań przed ryzykiem straty na GPW jak nie masz drugie tyle wolnej kasy na wcześniejszą spłatę kredytu w razie wtopy to się w to nie baw bo będzie lipa

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
3 1 matpoz1

Te 4300 zł za m2 według twojej wyceny jest w centrum Warszwy i jakiejś po PGR-owskiej wiosce?

! Odpowiedz
0 4 rekin1986 odpowiada matpoz1

Jak się nie ma miedzi to się na zadku cicho siedzi

Jak Cię nie stać na dach nad głową na obrzeżach miasta to tym bardziej nie stać Cię w centrum metropolii zwłaszcza w centrum blisko metra

Nikt przy zdrowych zmysłach nie buduje mieszkań w centrum metropolii wiedząc , że grunt może być droższy od zabudowy którą możesz tam postawić

Takie obszary przeznacza się pod zabudowę komercyjną a nie mieszkalną dla szaraka z wypłatą na poziomie średniej krajowej

Przykład z życia Warszawa grunt na ul Emilii plater 6500 m2 cena wyjściowa 115 mln zł kupisz taki grunt pod zabudowę mieszkalną na mur beton nie bo byś musiał postawić tam z 5 tys mieszkań by Ci się grunt wrócił a gdzie mowa o zysku

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
8 29 wruum

Panie redaktorze Michale Kisiel.

Zadłużenie podawane przez KNF ma wadę fabryczną - jest ustalane DOWOLNIE przez banki w oparciu o tabele, które nie dają się skontrolować zapisami umowy.
Proszę o takie dopiski na końcu takich raportów.
Może KNF to zauważy, i sama to zacznie pisać - NIEUCZCIWE zadłużenie wynosi wg banków ....

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
1 15 mb-1

Jest to ryzyko zmienne w czasie. Pogłębia się, gdy rośnie CHF i może się zwiększać, gdy Szwajcarzy poniosą stopy procentowe, chociaż patrząc na relację EUR/CHF nie zanosi się na to.
Po drugie, kredyty wzięte w 2006-2009r. za 5-6 lat i zakładając kurs PLN/CHF 3,6-3,9 będą miały poniżej 90% LTV bo spłata będzie na poziomie 70-75%.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
9 20 trooper

CHF już od dawna się nie umacnia. Problem leży w polskiej złotówce - to ta leci na łeb na szyję.

! Odpowiedz