Inwestowanie na rynku nieruchomości jest uznawane za jedną z bezpieczniejszych form lokowania kapitału. Takie przeświadczenie wynika m.in. z faktu, że wahania cen na rynku nieruchomości nie są tak gwałtowne jak w przypadku innych inwestycji na rynkach finansowych.
Inwestowanie polega na lokowaniu kapitału, w celu uzyskania przyszłych korzyści majątkowych. Obserwując rynek nieruchomości można zauważyć, że efekty inwestowania w tym segmencie gospodarki są widoczne dopiero w dłuższym okresie czasu. Wynika to z mniejszej elastyczności popytu i podaży na tym rynku. Mimo, że rynek nieruchomości cechuje się niższą amplitudą wahań, inwestowanie nie jest pozbawione całkowicie ryzyka inwestycyjnego.
Podstawowym czynnikiem ryzyka jest wysoka kapitałochłonność i stosunkowo niska płynność nieruchomości. Warto o tym pamiętać, ponieważ w przypadku dekoniunktury sprzedaż nieruchomości potrafi trwać miesiącami, generując dodatkowe koszty dla właściciela. O tym czy wartość nieruchomości w przyszłości wzrośnie, decyduje szereg czynników. Należą do nich m.in.:
-
sytuacja na rynku kredytowym,
-
ogólna sytuacja gospodarcza na lokalnym rynku,
-
tempo i kierunek urbanizacji,
-
rozwój miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego,
-
kształtujące się trendy rynkowe,
-
aktualne preferencje klientów etc.
Kluczem do sukcesu inwestycyjnego jest rzetelna analiza rynku nieruchomości, uzupełniona o prognozę na kolejne lata.
Aby zminimalizować ryzyko występujące podczas inwestowania powinno się na etapie planowania skorzystać z usług eksperta działającego w branży na lokalnym rynku. Jest to szczególnie istotne w przypadku, gdy inwestor nie posiada wystarczającego doświadczenia na rynku nieruchomości. Inwestując w zakup nieruchomości, kupujący może zamówić sporządzenie ekspertyzy oraz operatu szacunkowego stanowiącego opinię o wartości nieruchomości.
W operacie szacunkowym powinna znaleźć się szczegółowa analiza rynku oraz wykaz cen transakcyjnych dla nieruchomości podobnych. Oprócz tego, w swoim opracowaniu rzeczoznawca majątkowy określa wartość dla aktualnego lub optymalnego sposobu użytkowania. Dzięki temu, potencjalny inwestor jest w stanie sprawdzić jak oceniono potencjał związany z nieruchomością, a także dowiedzieć się w jaki sposób kształtują się bieżące trendy cenowe na lokalnym rynku. Zdarza się czasami, że operat szacunkowy jest zamawiany zarówno przez stronę sprzedającą jak i kupującą i służy jako podstawa do negocjacji ceny kupna-sprzedaży. Na etapie zawierania transakcji występuje ryzyko związane z kwestiami niedopełnienia wymogów formalno-prawnych oraz nieprawidłową oceną faktycznego stanu prawnego nieruchomości.
Należy sprawdzić, jakiego rodzaju obciążenia związane są z daną nieruchomością np. fakt występowania ograniczonych praw rzeczowych, w tym służebności. Powinno zweryfikować się księgę wieczystą oraz porównać zawarte w niej informacje z danymi pochodzącymi z ewidencji gruntów i budynków. Wszelkie rozbieżności powinny wzbudzić czujność inwestora np. różniące się wielkości powierzchni użytkowej. Co istotne, nie wszystkie informacje o obciążeniach nieruchomości muszą znajdować się w księdze wieczystej np. umowa dożywocia. Tym bardziej warto jest często skorzystać z pomocy oferowanej przez doświadczonych specjalistów z branży, którzy zwrócą uwagę na możliwe wady prawne.
Dla inwestorów kupujących nieruchomość pod wynajem, ważne jest z kolei właściwe zbadanie popytu rynkowego. Istnieje bowiem ryzyko niepozyskania najemców oraz brak zachowania wystarczającej ciągłości najmu. Szczególnie istotne jest w tym przypadku badanie lokalizacji i otoczenia nieruchomości oraz określenie profilu najemcy, na którym zależy inwestorowi. Na dalszym etapie istotne jest z kolei właściwe konstruowanie umów najmu, które zapewni płynność inwestorowi. Zagrożeniem dla inwestycji na rynku nieruchomości mogą być również zawirowania polityczne oraz zmiana przepisów prawa.
Tym bardziej trzeba na bieżąco obserwować projekty ustaw ingerujących w rynek nieruchomości. W przypadku inwestycji o wartości kilkuset tysięcy złotych, przy uwzględnieniu niskiej płynności rynku nieruchomości, minimalizacja ryzyka na początkowym etapie inwestycji powinna być dla inwestora priorytetem.
Filip Jurczak
TargiMieszkaniowe.net
