Wiele osób wynajmujących lokal od jednego z towarzystw budownictwa społecznego zastanawia się nad zakupem własnego mieszkania. Może w tym pomóc odzyskana partycypacja z TBS-u.
Społeczny wynajem mieszkań (od TBS-ów) to rozwiązanie, które w Polsce nigdy nie zyskało dużej popularności. Można przypuszczać, że w kolejnych latach sytuacja będzie wyglądała podobnie mimo rządowych zapowiedzi dotyczących większego wsparcia dla towarzystw budownictwa społecznego. Potencjalnych najemców mieszkań z TBS-u odstrasza między innymi wysoki czynsz i brak możliwości wykupienia lokalu po cenie niższej od rynkowej.
Wynajem mieszkania od towarzystw budownictwa społecznego często jest traktowany jako przejściowe rozwiązanie i bardziej stabilna alternatywa dla rynkowego najmu. Po upływie kilku lat najemcy mieszkań z TBS-ów często myślą już o zakupie własnego lokum. Może w tym bardzo pomóc wycofana partycypacja. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl wyjaśniają zasady jej zwrotu oraz zbycia na wolnym rynku.
TBS powinien odpowiednio zwaloryzować partycypację
Najemca mieszkania z TBS-u, który myśli o wyprowadzce i zwrocie partycypacji, powinien zajrzeć do ustawy z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (Dz.U. 1995 nr 133 poz. 654). Wspomniany akt prawny ustala między innymi najważniejsze zasady funkcjonowania towarzystw budownictwa społecznego. Statuty, umowy i regulaminy stosowane przez TBS-y nie mogą stać w sprzeczności z tą ustawą.
Ustawa z 26 października 1995 r. mówi, że w przypadku zakończenia najmu i opróżnienia lokalu towarzystwo budownictwa społecznego powinno zwrócić partycypację wcześniej wniesioną przez najemcę. Zwrot takiego wkładu finansowego, który był potrzebny do rozpoczęcia wynajmu, następuje w ciągu 12 miesięcy od daty opróżnienia mieszkania. Osoba, która myśli o szybkim zakupie lokalu, domu lub działki budowlanej z wykorzystaniem zwracanej partycypacji, powinna uwzględnić fakt, że zwrot pieniędzy nie będzie natychmiastowy. Co ważne, graniczny dwunastomiesięczny termin zwrotu partycypacji obowiązuje nawet wtedy, gdy umowa najmu zawarta z TBS-em przewidywała wypłatę pieniędzy dopiero po zawarciu umowy z kolejnym najemcą danego mieszkania.
Obowiązujące przepisy obligują również TBS do odpowiedniego zwaloryzowania partycypacji wypłacanej po zakończeniu najmu. Waloryzacja odbywa się z wykorzystaniem następującego wzoru:
𝑃𝑧 = 𝑃𝑤 ∗ ((𝐶𝑧 ∗ (100% − 0,75% ∗ n/4))/𝐶𝑤)
- Pz - zwracana partycypacja
- Pw - wpłacona partycypacja
- Cz - średnia arytmetyczna z czterech kolejnych wskaźników ceny 1 mkw. powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego (ogłoszonych przez GUS dla kwartałów poprzedzających kwartał, w którym nastąpiło opróżnienie lokalu)
- Cw - średnia arytmetyczna wskaźnika ceny 1 mkw. powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego z kwartału, w którym nastąpiło zawarcie umowy w sprawie partycypacji oraz dla trzech wcześniejszych kwartałów
- n - liczba pełnych kwartałów od dnia zawarcia umowy najmu lokalu do dnia opróżnienia lokalu
Osoba planująca zakończenie najmu mieszkania społecznego powinna dokładnie sprawdzić, na jaki zwrot partycypacji będzie mogła liczyć. Istnieje bowiem inna opcja odzyskania pieniędzy wniesionych do TBS-u.
Wolnorynkowa sprzedaż prawa do mieszkania bywa lepszą opcją
Warto dowiedzieć się, jaką kwotę może zwrócić TBS, ponieważ istnieje dość atrakcyjna alternatywa dla wypłaty zwaloryzowanej partycypacji. Mowa o zbyciu (cesji) praw do mieszkania w TBS-ie na wolnym rynku. Wbrew pozorom zainteresowanie taką transakcją bywa całkiem duże. Istnieje zatem spore prawdopodobieństwo, że kwota uzyskana dzięki przeniesieniu prawa do partycypacji będzie większa od zwaloryzowanego zwrotu.
Niestety artykuł 29 ustęp 5 ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego mówi, że osoba fizyczna, która wcześniej wniosła partycypację do TBS-u, nie może bez zgody towarzystwa zbyć praw do lokalu społecznego. Kolejna zła wiadomość dotyczy kwestii podatkowych. Zarówno zysk wynikający ze zwaloryzowania partycypacji, jak i zysk uzyskany dzięki zbyciu (cesji) praw do mieszkania z TBS-u, niestety podlega opodatkowaniu. W pierwszym przypadku (zwrot partycypacji) podatek dochodowy prawdopodobnie będzie mniejszy. Tę różnicę również trzeba wziąć pod uwagę przy wyborze sposobu rozstania z towarzystwem budownictwa społecznego.
Andrzej Prajsnar
