W poprzedniej części artykułu obliczyliśmy, że budowa małego domu z poddaszem użytkowym (łączna powierzchnia 120 m2) do stanu surowego zamkniętego kosztuje około 96 000 zł. Zakładaliśmy przy tym minimalne ceny wszystkich produktów i usług. W domu w stanie surowym nie można jednak jeszcze zamieszkać, dlatego w tej części artykułu sprawdzimy, jaki będzie koszt doprowadzenia domu od stanu surowego zamkniętego do stanu deweloperskiego.
Wszystkie obliczenia związane z wykończeniem domu zostaną przeprowadzone na Kalkulatorach Budowlanych.
Wymiary domu
Dla przypomnienia nasz dom ma łączną powierzchnię 120 m2, z czego 60 m2 zajmuje parter i drugie tyle poddasze użytkowe. Dom nie ma piwnicy ani garażu w bryle budynku. Na dolnym poziomie znajduje się:
- salon (25 m2),
- kuchnia z jadalnią (16 m2),
- hol z wiatrołapem (łącznie 6 m2),
- WC (3 m2),
- kotłownia z pomieszczeniem gospodarczym (10 m2).
Zobacz także
Na piętrze natomiast mamy:
- niewielki przedpokój (6 m2),
- łazienkę (10 m2),
- trzy sypialnie o łącznej powierzchni 44 m2.
Naszym celem będzie stworzenie kosztorysu do stanu deweloperskiego, czyli wykonanie kompletu instalacji, posadzek, tynków, wyposażenie kotłowni i wykonanie elewacji zewnętrznej. W kosztorysie nie będą uwzględnione koszty prac wykończenia domu pod klucz. Te omówimy w kolejnym artykule.
Instalacje elektryczne, wodociągowe i ogrzewanie
Wykończenie domu warto rozpocząć od położenia instalacji wodno-kanalizacyjnych i elektrycznych. Są wprawdzie szkoły mówiące, że instalacje te należy położyć dopiero po wykonaniu tynków, ale konieczność kucia dopiero wykończonych ścian nie ma jednak większego sensu.
Koszty położenia instalacji mogą być bardzo zróżnicowane w zależności nie tylko od kosztu elektryka/hydraulika i cen materiałów, ale również rozmieszczenia poszczególnych punktów w naszym domu. Aby uprościć obliczenia, można przyjąć, że jeden punkt elektryczny (materiały + montaż – punktem może być na przykład gniazdko elektryczne, miejsce na lampę, kinkiet czy wyłącznik światła) to wydatek od 79 do 157 zł. Natomiast punkt wodno-kanalizacyjny (doprowadzenie i odprowadzenie wody – na przykład toaleta, zlewozmywak, czy prysznic) wiąże się z wydatkiem od 324 do 560 zł. Są to oczywiście koszty bardzo przybliżone.
W domu z poddaszem użytkowym o powierzchni 120 m2 będziemy potrzebować minimum 80 punktów elektrycznych oraz minimum 13 punktów wodno-kanalizacyjnych. Oznacza to, że za instalację elektryczną (komplet materiałów wraz z wyposażoną tablicą rozdzielczą i bezpiecznikami) zapłacimy niecałe 6 400 zł, natomiast za instalacje wodno-kanalizacyjne przyjdzie nam zapłacić minimum 4 200 zł. Zwracamy uwagę, że są to minimalne koszty możliwe do osiągnięcia przy optymalnym położeniu poszczególnych punktów oraz niskim kosztom pracy hydraulika i elektryka. Przeciętne koszty będą około 20-30% wyższe przy takich samych parametrach domu.
Osobnym tematem są instalacje centralnego ogrzewania. Obecnie najczęściej stosowanymi rodzajami ogrzewania są grzejniki oraz coraz popularniejsze ogrzewanie podłogowe. Przyjmijmy, że na parterze chcemy zamontować ogrzewanie podłogowe, natomiast na poddaszu skorzystamy z tradycyjnych grzejników. W przeliczeniu na metr kwadratowy za ogrzewanie podłogowe zapłacimy od 80 do 138 złotych. Cena uwzględnia zarówno robociznę, jak i komplet materiałów (styropian, folia, rury, termostat, pompy, rozdzielacz i sterownik). Cena nie uwzględnia natomiast wykonania wylewki posadzki na zamontowanych rurkach. O tych kosztach napiszemy w dalszej części artykułu. Tak więc przyjmując znów minimalną możliwą cenę (80 zł), wykonanie ogrzewania podłogowego będzie nas kosztowało około 4 800 zł.
Z kolei instalacja centralnego ogrzewania na poddaszu użytkowym będzie nas kosztowała minimum 4 300 zł. W tej cenie uwzględniamy już zakup wszystkich potrzebnych materiałów (włącznie z samymi grzejnikami), jak również montaż instalacji przez profesjonalistów. Zwracamy uwagę, że cena 4 300 zł znów jest minimalną ceną, za którą można zakupić materiały i zlecić ich montaż fachowcom. W wielu przypadkach (droższe regiony Polski, lepsza jakość kupowanych grzejników itd.) koszty będą oscylowały między 5,5 a 7 tysięcy złotych.
Jak duży jest koszt wyposażenia kotłowni w źródło ciepła? »
Ostatnim, ale najbardziej znaczącym kosztem związanym z ogrzewaniem domu będzie wyposażenie kotłowni w źródło ciepła i komplet niezbędnych instalacji (pompy, sterowniki, zasobnik c.w.u. 150l itd.). Najbardziej popularnymi źródłami ciepła są piece na paliwo stałe lub kotły gazowe. Zdecydowanie wygodniejszym rozwiązaniem jest oczywiście kocioł gazowy, ale z uwagi na brak przyłącza do sieci gazowej jego zastosowanie może okazać się niemożliwe. Są wprawdzie na rynku obecne rozwiązania na butle z gazem LPG, ale uciążliwość takiego rozwiązania jest podobna do kotła na paliwo stałe z automatycznym podajnikiem.
W naszym domu zdecydujemy się na kocioł na paliwo stałe. Minimalny koszt takiego kotła wraz z kompletem osprzętu (pompy, sterowniki, zasobnik c.w.u. 150l, komplet rur itd.) to około 9 300 zł. Jeżeli szukamy wydajnego kotła niezłej jakości, to z całym osprzętem zapłacimy za niego przynajmniej 13-15 tysięcy złotych. Jeżeli dodatkowo wynajmiemy fachowca, który przeprowadzi montaż wszystkich urządzeń w naszej kotłowni, jej łączny koszt wzrośnie o kolejne 2000 zł.
Podsumowując, na ogrzewanie wydaliśmy w sumie ponad 21.000 zł, natomiast pozostałe instalacje wodno-kanalizacyjne i instalacja elektryczna kosztowały nas niecałe 11.000 zł.
Podłogi, ściany i sufity
Wykonanie posadzek i sufitów to najbardziej widoczny element wykończenia do stanu deweloperskiego. Zacznijmy od wykonania posadzek. Posadzki na parterze i piętrze będą się od siebie różnić grubością izolacji. W przypadku dolnego poziomu naszego domu posadzka jest usadowiona na gruncie (a dokładniej płycie chudego betonu posadowionej na gruncie), więc niezbędna będzie izolacja o grubości 15 cm. Użyjemy do tego twardego styropianu. Na piętrze wystarczy 5 cm styropianu. Do tego będzie nam potrzebna oczywiście izolacja przeciwwilgociowa, folia i szlichta cementowa (5 cm grubości).
W sumie minimalny koszt materiałów na posadzkę na parterze wyniesie ok. 37 zł/m2 (korzystając z materiałów nieco lepszej jakości min. 46 zł), natomiast na piętrze koszty będą się zaczynać od 23 zł/m2 (28 zł przy lepszej jakości materiałów). Poza materiałami będziemy zmuszeni wynająć fachowców, którzy wykonają dla nas komplet posadzek. W tym wypadku średnie wynagrodzenie, bez względu na grubość styropianu wyniesie od 10 do 26 zł/m2. Średnia cena nie powinna przekroczyć 14 zł/m2.
Podsumowując, za materiały na posadzki na parterze zapłacimy niecałe 2200 zł, na piętrze około 1400 zł, natomiast robocizna fachowców za wykonanie posadzek na obu poziomach wyniesie około 1700 zł.
Ile będzie wynosić koszt tynkowania?»
Bardzo poważną propozycją w naszym kosztorysie będą też tynki. Do wyboru mamy zwykle tynki cementowo-wapienne, lub gipsowe. Lepszym rozwiązaniem są te drugie, gdyż dzięki dobrze położonym tynkom uzyskujemy równą powierzchnię i nie mamy potrzeby dodatkowego nakładania gładzi gipsowej. W przypadku tynków cementowo-wapiennych gładź będzie konieczna, jeżeli chcemy mieć równe i gładkie ściany.
W sumie do otynkowania będziemy mieć około 300 m2 ścian na obu piętrach. Nie doliczamy przy tym powierzchni sufitów, gdyż na parterze zastosujemy sufit podwieszany (o tym piszemy w dalszej części artykułu), natomiast a na poddaszu sufit wykonamy z płyt karton-gips przy okazji ocieplania poddasza użytkowego.
Na wykonanie 1 m2 tynków gipsowych będziemy potrzebować około 10 kg tynku (zakładamy średnią efektywną grubość tynku na poziomie 12-13 mm). Koszt samych materiałów wyniesie więc w zależności od producenta od 12 do 16 zł/m2. Do tego trzeba doliczyć koszt położenia tynków przez fachowca (jeżeli nie mamy wprawy, nie warto zajmować się tym samodzielnie). Fachowiec za swoje usługi (bez materiału) weźmie od 11 do 17 zł/m2. Tak więc łatwo wyliczyć, że w sumie metr kwadratowy tynku będzie nas kosztował od 23 do 33 złotych, a minimalny koszt położenia 400 m2 tynków gipsowych wyniesie nas niecałe 9000 złotych.
Osobną pozycją w kosztorysie będzie zapowiadane wcześniej wykończenie sufitów. Na całej powierzchni parteru zastosujemy sufit podwieszany wykonany z płyt karton-gips. Pozwoli nam to zamontować w nim eleganckie świetliki. Poza samymi płytami będziemy potrzebować dodatkowo stelaże do ich mocowania, pręty wieszakowe, klej do płyt, masę szpachlową i wiele innych elementów. W sumie koszt samych materiałów w przeliczeniu na m2 sufitu wyniesie około 40-42 zł. Należy jednak pamiętać, że dużo większym wydatkiem będzie montaż sufitu. Sprawdzony fachowiec weźmie za nią od 58 do nawet 111 zł/m2. Wysoka cena wiąże się z bardzo dużą pracochłonnością takiego zadania. Tak więc absolutnie minimalna cena metra kwadratowego takiego sufitu wynosi około 100 zł. Przyjmując, że potrzebujemy 60 m2 łączny koszt wyniesie około 6000 zł.
Na piętrze montaż sufitów będzie się wiązał dodatkowo z koniecznością solidnego ocieplenia poddasza. Użyjemy do tego wełny mineralnej o grubości 25 cm na stelażu z profili. Dopiero na tak ocieplone poddasze zamontujemy płyty karton-gips o grubości 12,5 mm. Po uwzględnieniu skosów na poddaszu o powierzchni 60 m2 znajdzie się (uwzględniając skosy) około 84 m2 sufitu do wykonania. Łączny koszt prac (zakup materiałów i robocizna) będzie oscylował w granicach od 75 do nawet 130 zł/m2. Przyjmując minimalne koszty, ta pozycja w naszym kosztorysie wyniesie minimum 7850 zł.
Parapety
Drobną pozycją w kosztorysie, o której często się zapomina są parapety. Przy każdym oknie potrzebujemy przecież dwóch parapetów – zewnętrznego i wewnętrznego. W naszym przypadku zakupimy gotowe parapety wewnętrzne z PCV (od 22 do 31 zł/mb), natomiast na zewnętrz zakupimy parapety aluminiowe (od 26 do 41 zł/mb). Koszty montażu parapetów mogą się wahać od 32 do 120 zł/mb. W sumie w naszym domu będziemy potrzebować około 20 metrów bieżących parapetów zewnętrznych i tyle samo wewnętrznych. Ich łączny koszt wyniesie niecałe 2500 zł.
Elewacja zewnętrzna
Ostatnim etapem wieńczącym stan deweloperski jest wykonanie elewacji zewnętrznej budynku. To ważny etap, gdyż będzie wiązał się dodatkowo z ociepleniem budynku. To również od wybranego rodzaju ocieplenia będzie zależało, ile zapłacimy za wykonanie elewacji. W dzisiejszych czasach najczęściej używa się dwa rodzaje materiałów ocieplających – styropian lub wełna mineralna. Styropian jest rozwiązaniem o około 20% tańszym, ale wełna mineralna gwarantuje dużo lepszą izolację. W obu przypadkach materiał ocieplający jest następnie przykrywany siatką z włókna szklanego, a następnie tynkiem akrylowym (przy styropianie) lub tynkiem silikatowym (przy wełnie mineralnej).
W naszym przypadku zdecydujemy się na wariant ekonomiczny – czyli elewację z ociepleniem ze styropianu. Średni koszt materiałów (czyli styropian elewacyjny frezowany 15 cm, tynk akrylowy, siatka z włókna szklanego i zaprawa klejąca + dodatki takie jak grunt, czy łączniki) wyniesie od 67 do 93 zł/m2. Średnio o połowę niższe będzie wynagrodzenie fachowca – za wykonanie metra kwadratowego takiej elewacji weźmie on od 29 do 41 zł.
W naszym domu z prostym dwuspadowym dachem powierzchnia ścian zewnętrznych wynosi około 150 m2. Tak więc przy zastosowaniu najtańszych materiałów i skorzystania z usług najtańszych fachowców koszt elewacji ocieplanej styropianem wyniesie około 14 300 zł. Jeżeli zdecydowalibyśmy się na podniesienie jakości materiałów i kompetencji fachowców, łączny koszt rośnie do przynajmniej 18 000 zł.
Zobacz podsumowanie i prezentację graficzną wszystkich kosztów»
Podsumowanie kosztów
Z powyższej kalkulacji wynika, że łączny koszt wykończenia do stanu deweloperskiego wyniósł ponad 78.000 zł. W tej cenie wykonaliśmy komplet instalacji, posadzki, ściany, sufity i elewację zewnętrzną. Szczegółowy kosztorys tych prac wraz z kosztorysem budowy z poprzedniego artykułu znajdziecie klikając w ten link. Wynika z niego, że po uwzględnieniu kosztów budowy do stanu surowego minimalny koszt budowy domu wynosi ponad 173.000 zł. Pamiętajmy przy tym, że korzystaliśmy wyłącznie z najtańszych dostępnych na rynku materiałów i fachowców, a koszt nie uwzględnia wykończenia domu do stanu pod klucz. Te koszty omówimy szczegółowo w kolejnym artykule, ale minimalna kwota na wykończenie i wyposażenie, którą trzeba doliczyć to przynajmniej 40-60 tys. złotych.
Oczywiście ciężko powiedzieć, że koszt 173.000 złotych jest kosztem minimalnym. Wyszukując wyjątkowe promocje w marketach, czy wykonując część prac samodzielnie, a przede wszystkim zmniejszając metraż domu, łączny koszt można obniżyć nawet do 140-150 tysięcy. Z drugiej strony jeżeli nie chcemy używać najtańszych materiałów i korzystać z usług wyłącznie najtańszych fachowców, koszt budowy budynku o podobnych parametrach będzie znacznie wyższy – przynajmniej 240-250 tysięcy złotych, a często sporo więcej. Do tego oczywiście dochodzi wykończenie pod klucz, o którym opowiemy w kolejnym artykule.
Pojawia się przy tym pytanie, czy przeciętną polską rodzinę stać na własny dom? Jeżeli jako przeciętną potraktujemy rodzinę, w której pracują dwie osoby i zarabiają średnią krajową, a działka budowlana nie będzie kosztowała więcej niż 200.000 złotych, to własny dom jest na pewno osiągalny, oczywiście przy sporych wyrzeczeniach przez przynajmniej kilkanaście lat. Jeżeli natomiast przyjmiemy za średnią pensję w rodzinie medianę wynagrodzeń, to okazuje się, że przynajmniej 50% polskich rodzin nie będzie stać na taką inwestycję. Odpowiedź na pytanie, czy to dużo czy mało pozostawiam każdemu osobno.
