Deweloperzy z kolejnymi rekordami

Rok 2016 był dla deweloperów wyjątkowo udany. Dowodzą tego rekordowe wyniki sprzedażowe i rosnące zyski. W końcu deweloperska hossa znalazła także swoje odbicie na warszawskiej giełdzie. 

Choć ostatnie lata dla deweloperów były względnie udane, giełdowy indeks obrazujący kondycję spółek z tej branży lata 2012-2015 spędził przede wszystkim w trendzie bocznym. I choć fakt, że indeksowi do poziomów ze szczytu bańki (w 2007 roku WIG-Deweloperzy notowany był powyżej 6000 punktów) nie udało się nawiązać dziwić nie powinien, to jednak problemy ze sforsowaniem poziomu 1600 punktów mogły zastanawiać. Szczególnie w świetle rosnących wolumenów sprzedaży mieszkań i faktu, że w 2009 - już po krachu - odbijał on do poziomu 3000 punktów i utrzymywał się w jego pobliżu przez dwa kolejne lata.

Rok 2016 przyniósł jednak akcjonariuszom spółek deweloperskich nieco więcej powodów do radości, Indeks na dłużej zagościł ponad poziomem 1800 punktów i z ponad 20-procentową całoroczną stopą zwrotu znalazł się w czołówce indeksów branżowych na GPW. Podstawy do wzrostów były w 2016 roku jednak jeszcze silniejsze niż wcześniej.

Warto spojrzeć choćby na wyniki finansowe za pierwsze trzy kwartały. Dla większości deweloperów rok 2016 ma szanse być najlepszym pod względem zysku netto okresem od przynajmniej czterech lat. I bynajmniej nie chodzi tutaj o drobne, mierzone miejscami po przecinku wzrosty. Łącznie przebadane przez nas spółki zarobiły przez pierwsze trzy kwartały 2016 roku dwukrotnie więcej niż przed rokiem. Mediana wzrosła trzykrotnie.

Jak pokazują prezentowane przez deweloperów w ostatnich dniach wyniki sprzedażowe, świetnego wyniku można się spodziewać także i po czwartym kwartale. Cały 2016 rok wiele spółek będzie zaś mogło podsumować słowem "rekordowy". 

Ponad 3 tysiące mieszkań w jeden rok

Tak jest m.in. z giełdowym liderem. Robyg, który działa w Warszawie i Gdańsku, w 2016 roku sprzedał 2957 mieszkań, czyli o ponad 1/4 więcej niż przed rokiem. To także zdecydowanie więcej, niż całoroczny cel, który wynosił 2600 lokali. W ciągu pięciu ostatnich lat Robyg zwiększył liczbę zakontraktowanych mieszkań prawie trzykrotnie (w 2012 grupa zamknęła kontraktację wynikiem 1113 lokali). Zarząd nie ma wątpliwości, że w 2017 roku uda się przekroczyć poziom 3000 mieszkań. 

Granicę tę w 2016 roku przekroczył Murapol, akcje spółki nie są jednak notowane na GPW. O Murapolu warto także wspomnieć w kontekście planów - w przyszłym roku planuje on sprzedać 4000 lokali. - Biorąc pod uwagę liczbę rozpoczętych oraz przygotowywanych projektów deweloperskich, a także posiadany bank ziemi możemy śmiało powiedzieć, że rok 2017 będzie kolejnym okresem bicia rekordów w naszej działalności – otwarcie przyznaje Michał Sapota, prezes zarządu Murapol.

Niskie stopy, wysokie zyski

Jeszcze do niedawna giełdowym liderem był Dom Development, który w tym roku musiał uznać pierwszeństwo wspomnianego już Robygu. Nie oznacza to jednak, że spółka nie rośnie. Nie dość, że wciąż jest ona liderem na rynku warszawskim, to dodatkowo w 2016 roku sprzedała rekordowe 2735 lokali, a więc o 15% więcej niż przed rokiem. W samym czwartym kwartale odbiorców znalazły 1162 lokale, co również jest wynikiem rekordowym. 

- 2016 rok przyniósł kolejne rekordy sprzedaży nowych mieszkań przy bardzo umiarkowanym wzroście cen. Jest to zjawisko pożądane, potwierdzające naszą tezę o nowym, wyższym „poziomie normalnym” rynku  - komentuje wyniki zasiadający za sterami Dom Development Jarosław Szanajca. - Popyt rynkowy w dalszym ciągu pozostawał silny i zdrowy; nie obserwowaliśmy istotnego wzrostu zakupów spekulacyjnych, dominowali klienci zainteresowani nabywaniem mieszkań na własne potrzeby oraz inwestycyjnych, na wynajem. Motorem popytu wciąż pozostawały niskie stopy procentowe, które w połączeniu ze sprzyjającą sytuacją na rynku pracy i bardzo dobrymi nastrojami konsumenckimi przełożyły się na wysokie zainteresowanie zakupem nieruchomości - dodaje prezes Szanajca.

Poziom 2000 lokali oddanych w 2016 roku przekroczyły jeszcze dwie inne spółki - LC Corp oraz Atal. Obie działają na kilku rynkach, pierwsza jednak najwięcej mieszkań sprzedała w Warszawie, druga w Krakowie. Atal dodatkowo rozszerzył działalność na Poznań i Trójmiasto i jest tym samym jedynym deweloperem obecnym we wszystkich siedmiu największych miastach. - Statystyki pokazują, że sytuacja życiowa Polaków się poprawia, a to pozytywnie przekłada się na sprzedaż mieszkań. Prognozy gospodarcze wskazują, że płace i zatrudnienie będą dalej rosły, a to z pewnością może mieć istotne przełożenie na wzrosty na rynku deweloperskim – mówi Mateusz Juroszek, wiceprezes Atala. Spółka wypracowała dynamikę sprzedaży na poziomie 44%.

Ostatni rok hossy?

Mniej powodów do radości mają w LC Corp, które wyniku z zeszłego roku aż tak solidnie nie poprawiło. Jeszcze gorzej było w Ronsonie i Polnordzie, gdzie sprzedaż rok do roku spadła. Prezes tej ostatniej jednak również nie kryje, że otoczenie sprzyja wzrostom. - Hossa na rynku będzie nam towarzyszyła jeszcze w przyszłym roku. Słabo wypadamy (jako kraj) w porównaniu z zachodnimi standardami. By im dorównać, potrzebujemy według różnych statystyk dodatkowych 6-8 milionów lokali. Polska jest też w Europie na ostatnim miejscu pod względem liczby mieszkań na tysiąc mieszkańców. Żebyśmy znaleźli się w połowie tej listy, musi powstać 2,5 mln mieszkań. Mając to na uwadze, jak duża jest różnica pomiędzy liczbą mieszkań w krajach UE a Polską, przed nami jeszcze wiele lat wytężonej pracy, aby tę lukę wypełnić - twierdzi prezes Krawczyk.

Hossa na rynku deweloperów ma już jednak swoje lata i zasadnym wydaje się pytanie o jej dalszą przyszłość. Sam prezes Polnordu zauważa, że w przyszłym roku branży może być trudno utrzymać obecną dynamikę. - W krótszym horyzoncie czasowym spodziewamy się, że rynek deweloperski zwolni nieco w latach 2018-19 w miarę wzrostu inflacji, nie będzie to jednak tąpnięcie, a raczej ochłodzenie - mówi Krawczyk.

Wspomniana inflacja już się w Polsce pojawiła i jej ewentualny dalszy wzrost może stanowić jedną z podstaw decyzji o podniesieniu stóp procentowych. Wprawdzie eksperci nie przewidują tego typu ruchu w nadchodzących miesiącach, jednak sam temat podwyżki dyskutowany jest coraz częściej. Zgodnie z teorią wyższe stopy to droższy kredyt, a droższy kredyt to mniejsza jego dostępność i w konsekwencji niższy popyt na mieszkania. Wraz ze wzrostem stóp spaść może również nieco atrakcyjność inwestycji pod wynajem. Na horyzoncie widać także koniec dopłat z MdM i program Mieszkanie+. Tego ostatniego deweloperzy póki co się nie boją, jednak należy mieć świadomość, że program z pewnością zostawi jakieś piętno na rynku.

W dłuższym terminie problemem może też być demografia, spada bowiem liczba osób w wieku produkcyjnym. A to głównie te osoby kupują mieszkania. Deweloperzy nie powinni również lekceważyć tematu kredytów frankowych, sprawa może bowiem zaowocować "niespodziewanym" wysypem mieszkań na rynku wtórnym. Zagrożeń jest więc wiele i warto jest mieć ich świadomość, chcąc w szerszym horyzoncie prognozować przyszłość rynku.

Źródło: