REKLAMA

Czynsze stabilniejsze, ale NBP ostrzega przed spadkiem

Ignacy Morawski2021-04-09 09:04założyciel SpotData.pl
publikacja
2021-04-09 09:04
Czynsze stabilniejsze, ale NBP ostrzega przed spadkiem
Czynsze stabilniejsze, ale NBP ostrzega przed spadkiem
fot. Cinematographer / / Shutterstock

Ceny mieszkań w minionym roku były dość odporne na recesję panującą w gospodarce. Było to pewne zaskoczenie, o którym już wielokrotnie pisałem. Odporność ta wynika z dwóch czynników: przekonania o przejściowej naturze kryzysu oraz ogromnego wsparcia fiskalnego i monetarnego (oba czynniki są zresztą ze sobą powiązane).

Jednocześnie znacznie większe dostosowanie nastąpiło w stawkach najmu mieszkań. To tu ujawnił się spadający popyt w gospodarce. Pod koniec 2020 r. stawki najmu w największych miastach były o ok. 10 proc. niższe niż rok wcześniej.

Co ciekawe, trend spadkowy odwrócił się w ostatnim kwartale roku, co pokazuje najnowszy raport Narodowego Banku Polskiego na temat nieruchomości mieszkaniowych. Jak widać na wykresie, stawki najmu w Warszawie i sześciu kolejnych największych miastach wzrosły w czwartym kwartale o ok. 2 proc. w stosunku do trzeciego kwartału. Stawki są niższe niż tuż przed pandemią, ale wciąż wysokie na tle trendów historycznych. Uwagę przykuwa fakt, że stawki wzrosły w kwartale, w którym kraj przechodził potężną falę choroby COVID-19. Rynek się dostosował i ludzie nie reagowali już tak panicznie jak wiosną przed rokiem, kiedy nastąpiło potężne tąpnięcie cen.

Ta odporność stawek najmu jest jednak intrygująca. Przecież wiele czynników powinno sprzyjać spadkowi stawek. Wzrosło postrzegane ryzyko bezrobocia (nawet jeżeli faktyczna stopa bezrobocia nie zwiększyła się, to obawy przed bezrobociem już tak, co pokazują różne badania ankietowe), zwiększyło się też ryzyko wyraźnego przedłużenia zdalnych studiów, co może mieć znaczenie w dużych ośrodkach akademickich, a wyraźnemu oddaleniu uległa perspektywa normalizacji ruchu turystycznego, co z kolei może mieć znaczenie dla sporego rynku najmu krótkookresowego.

fot. / / Puls Biznesu

Możliwe zatem jest, że stabilizacja stawek najmu jest zjawiskiem przejściowym, wynikającym ze zmniejszonej liczby transakcji. Na taką możliwość wskazuje Narodowy Bank Polski. Jego analitycy piszą w raporcie: „Nadal w badanych dużych miastach utrzymuje się wysoka podaż ofert internetowych mieszkań na rynkach najmu długoterminowego, w tym nabywanych w celach inwestycyjnych. Może to sprzyjać spadkom stawek najmu w przyszłości”.

W danych widać jak rentowność inwestycji w mieszkania dostosowuje się do środowiska niskich stóp procentowych. Spadek stawek najmu przy rosnących cenach sprawił, że stopa kapitalizacji (w uproszczeniu, relacja stawki najmu do ceny mieszkania) spadła w największych miastach, a najbardziej w Warszawie. Co ciekawe, stopa kapitalizacji w Warszawie jest najniższa od 2006 r. Wynosi już tylko 4 proc.

Jeszcze ciekawszy jest fakt, że stopa kapitalizacji w Warszawie po raz pierwszy od kiedy są dostępne porównywalne dane jest wyraźnie niższa niż w sześciu innych dużych miastach. Czyżby ceny mieszkań były już zbyt wysokie w stolicy? Może. Ale przyczyna może być też inna. Rynek stołeczny jest w niepewnych czasach uznawany za najbezpieczniejszy. Miasto zdominowane przez urzędników i menedżerów wysokiego szczebla, naukowców i specjalistów korporacji międzynarodowych jest bardziej odporne na wahania cykliczne niż inne rynki. Dlatego premia za ryzyko inwestowania w nieruchomości mieszkaniowe w Warszawie może być niższa, a w związku z tym też niższe stopy kapitalizacji i wyższe ceny.

Biorąc pod uwagę fakt, że stopa kapitalizacji jest wciąż dużo wyższa niż rentowności obligacji, rynek mieszkaniowy będzie zapewne przyciągał coraz więcej inwestorów. Ale jednocześnie warto zwrócić uwagę, że zyskowność inwestycji w mieszkania zmniejsza się, podaż rośnie szybko, a na świecie powoli zaczynają zmieniać się prognozy dotyczące stóp procentowych – zamiast wielu lat stabilizacji może nas czekać dość rychły ich wzrost. Więc rynek mieszkaniowy staje się też powoli coraz bardziej wymagający. Nisko wiszących owoców jest na nim coraz mniej.

Źródło:
Ignacy Morawski
Ignacy Morawski
założyciel SpotData.pl

Ignacy Morawski jest jednym z najbardziej rozpoznawalnych ekonomistów rynkowych. Przez wiele lat pracował w sektorze bankowym (WestLB, Polski Bank Przedsiębiorczości), gdzie pełnił rolę głównego ekonomisty odpowiedzialnego za analizy makroekonomiczne. W latach 2012-16 zdobył wiele wyróżnień w licznych rankingach prognostycznych, zajmując m.in. dwukrotnie miejsce na podium konkursu na najlepszego analityka makroekonomicznego organizowanego przez Narodowy Bank Polski i „Rzeczpospolitą”. Był również członkiem zespołu przygotowującego prognozy makroekonomiczne w Polskiej Akademii Nauk, pracował także w think tanku WiseEuropa. Karierę rozpoczynał jako reporter ekonomiczny „Rzeczpospolitej”. Jest absolwentem ekonomii na Uniwersytecie Bocconi w Mediolanie i nauk politycznych na Uniwersytecie Warszawskim.

Tematy
Konto Przekorzystne z premią do 300 zł

Konto Przekorzystne z premią do 300 zł

Advertisement

Komentarze (13)

dodaj komentarz
lipsk
Fakty są takie że poza niskimi zyskami z lokat i obligacji to wszystko przemawia za pozbywaniem się mieszkań. Po 1. demografia 2. upadek turystyki (taka jak była już nie wróci) 3. malejąca liczba studentów, 4 groźba katastru na osłodę zostają pracownicy ze wschodu.
infinum
Rentowność wynajmu już pewnie na długo pozostanie w granicach 3-4%, bo dużą konkurencję dla osób prywatnych będą teraz stanowiły fundusze, które dysponują dużym kapitałem, doświadczeniem i możliwościami negocjacyjnymi.

To one będą dyktować warunki rynkowe w najbliższych latach, głównie przez swój rozmiar.
1as
Jak usłyszę o inwestycji w mieszkania od taksówkarzy, to wtedy powiem: uciekać.
Na razie jest wspinaczka po ścianie płaczu...
aleusz
Słyszałem pod remizą, że już nawet wynajmujący kupują mieszkania pod wynajem. Nic tylko czekać jak wprowadza kataster dla mających więcej niż jedno mieszkanie/dom. A co, gonić złych kapitalistów!
bogdant
wprowadzą tylko
najpierw politycy muszą się zastanowić co zrobić żeby oni sami tego nie musieli placic
chojnak
Kupno z myślą o wynajmie i 5-6% ROI najlepszy czas ma już zdecydowanie za sobą. Jak już 'każdy' zaczął kupować z myślą o wynajmie to było wiadomo, że to już koniec El Dorado. Najem będzie nadal na plus, choć ze zdecydowanie niższą zyskownością. A jak dojdą te setki tysięcy aktualnie montowanych z pustaków Kupno z myślą o wynajmie i 5-6% ROI najlepszy czas ma już zdecydowanie za sobą. Jak już 'każdy' zaczął kupować z myślą o wynajmie to było wiadomo, że to już koniec El Dorado. Najem będzie nadal na plus, choć ze zdecydowanie niższą zyskownością. A jak dojdą te setki tysięcy aktualnie montowanych z pustaków mieszkań na przedmieściach - będzie super jak w ogóle się wynajmie i czynsz zwróci. Wspomnicie moje słowa. Luka mieszkaniowa albo już zasypana - albo zasypie się za moment. Kto ma to wynajmować? Kurcząca się liczba studentów? Ukraińcy? Imigranci z Bangladeszu i Pakistanu? Wolne żarty. Zaryzykuj wynajmując Andriejowi, Muhamadowi czy Mokebe z Senegalu - dziś jest, jutro go nie ma. Pozwiesz do sądu o odszkodowanie? Wolne żarty!
exio
Dobry moment żeby wynająć jeszcze tanio. Wiecznie ta sytuacja trwać nie będzie więc można łapać fajne okazje. Powrót studentów i turystyki znowu spowoduje odwrotny trend.
1a2b
a jak wynajmiesz 2 to zyskasz dwa razy
trolley
ROI = 4. Jak nie będzie wynajmujących przez 2 miesiące w roku ROI = 0. Świetna inwestycja ten wynajem...
ampulexcompressa
NBP podaje dla mieszkań w Warszawie 4% ale ROE przy LTV 80% a nie ROI. To pierwsza uwaga i duża różnica.
W skali roku IV kw 2020 do IV kw 2019 mieszkania zdrożały z 9476 do 10261 (ceny transakcyjne RP), czyli 8,3% . Zatem w skali roku na kapitale własnym (ROE) kredyciarz zarobi po sprzedaży mieszkania 5x8,3%, co daje
NBP podaje dla mieszkań w Warszawie 4% ale ROE przy LTV 80% a nie ROI. To pierwsza uwaga i duża różnica.
W skali roku IV kw 2020 do IV kw 2019 mieszkania zdrożały z 9476 do 10261 (ceny transakcyjne RP), czyli 8,3% . Zatem w skali roku na kapitale własnym (ROE) kredyciarz zarobi po sprzedaży mieszkania 5x8,3%, co daje zarobek 41,5%. Nawet, gdyby przez ani jeden miesiąc w roku nie wynajął, to kredyciarz nie straci, bo jego przychody jakieś 40 tys (przy kapitale własnym 100 tys)będą i tak wyższe od kosztów (jakieś 30-35 tys czynsz administracyjny i koszty obsługi kredytu). Więc o kredyciarzy to akurat bym się nie martwił. Straty nie mieli w pandemicznym roku nawet jeśli na ani 1 miesiąc nie wynajęli.

Powiązane: Najem i wynajem mieszkania

Polecane

Najnowsze

Popularne

Ważne linki