Ceny mieszkań w minionym roku były dość odporne na recesję panującą w gospodarce. Było to pewne zaskoczenie, o którym już wielokrotnie pisałem. Odporność ta wynika z dwóch czynników: przekonania o przejściowej naturze kryzysu oraz ogromnego wsparcia fiskalnego i monetarnego (oba czynniki są zresztą ze sobą powiązane).
Jednocześnie znacznie większe dostosowanie nastąpiło w stawkach najmu mieszkań. To tu ujawnił się spadający popyt w gospodarce. Pod koniec 2020 r. stawki najmu w największych miastach były o ok. 10 proc. niższe niż rok wcześniej.
Co ciekawe, trend spadkowy odwrócił się w ostatnim kwartale roku, co pokazuje najnowszy raport Narodowego Banku Polskiego na temat nieruchomości mieszkaniowych. Jak widać na wykresie, stawki najmu w Warszawie i sześciu kolejnych największych miastach wzrosły w czwartym kwartale o ok. 2 proc. w stosunku do trzeciego kwartału. Stawki są niższe niż tuż przed pandemią, ale wciąż wysokie na tle trendów historycznych. Uwagę przykuwa fakt, że stawki wzrosły w kwartale, w którym kraj przechodził potężną falę choroby COVID-19. Rynek się dostosował i ludzie nie reagowali już tak panicznie jak wiosną przed rokiem, kiedy nastąpiło potężne tąpnięcie cen.
Ta odporność stawek najmu jest jednak intrygująca. Przecież wiele czynników powinno sprzyjać spadkowi stawek. Wzrosło postrzegane ryzyko bezrobocia (nawet jeżeli faktyczna stopa bezrobocia nie zwiększyła się, to obawy przed bezrobociem już tak, co pokazują różne badania ankietowe), zwiększyło się też ryzyko wyraźnego przedłużenia zdalnych studiów, co może mieć znaczenie w dużych ośrodkach akademickich, a wyraźnemu oddaleniu uległa perspektywa normalizacji ruchu turystycznego, co z kolei może mieć znaczenie dla sporego rynku najmu krótkookresowego.
Możliwe zatem jest, że stabilizacja stawek najmu jest zjawiskiem przejściowym, wynikającym ze zmniejszonej liczby transakcji. Na taką możliwość wskazuje Narodowy Bank Polski. Jego analitycy piszą w raporcie: „Nadal w badanych dużych miastach utrzymuje się wysoka podaż ofert internetowych mieszkań na rynkach najmu długoterminowego, w tym nabywanych w celach inwestycyjnych. Może to sprzyjać spadkom stawek najmu w przyszłości”.
W danych widać jak rentowność inwestycji w mieszkania dostosowuje się do środowiska niskich stóp procentowych. Spadek stawek najmu przy rosnących cenach sprawił, że stopa kapitalizacji (w uproszczeniu, relacja stawki najmu do ceny mieszkania) spadła w największych miastach, a najbardziej w Warszawie. Co ciekawe, stopa kapitalizacji w Warszawie jest najniższa od 2006 r. Wynosi już tylko 4 proc.
Jeszcze ciekawszy jest fakt, że stopa kapitalizacji w Warszawie po raz pierwszy od kiedy są dostępne porównywalne dane jest wyraźnie niższa niż w sześciu innych dużych miastach. Czyżby ceny mieszkań były już zbyt wysokie w stolicy? Może. Ale przyczyna może być też inna. Rynek stołeczny jest w niepewnych czasach uznawany za najbezpieczniejszy. Miasto zdominowane przez urzędników i menedżerów wysokiego szczebla, naukowców i specjalistów korporacji międzynarodowych jest bardziej odporne na wahania cykliczne niż inne rynki. Dlatego premia za ryzyko inwestowania w nieruchomości mieszkaniowe w Warszawie może być niższa, a w związku z tym też niższe stopy kapitalizacji i wyższe ceny.
Biorąc pod uwagę fakt, że stopa kapitalizacji jest wciąż dużo wyższa niż rentowności obligacji, rynek mieszkaniowy będzie zapewne przyciągał coraz więcej inwestorów. Ale jednocześnie warto zwrócić uwagę, że zyskowność inwestycji w mieszkania zmniejsza się, podaż rośnie szybko, a na świecie powoli zaczynają zmieniać się prognozy dotyczące stóp procentowych – zamiast wielu lat stabilizacji może nas czekać dość rychły ich wzrost. Więc rynek mieszkaniowy staje się też powoli coraz bardziej wymagający. Nisko wiszących owoców jest na nim coraz mniej.
