Władze Państwa Środka mają twardy orzech do zgryzienia. Z jednej strony prężny sektor nieruchomości jest motorem napędowym gospodarki, a mieszkania - głównym składnikiem majątku Chińczyków. Z drugiej, wielu ludzi nie stać na własne, przyzwoite lokum, bo ceny są gigantyczne.
- Mieszkania są budowane, by w nich mieszkać, nie do spekulacji - powiedział prezydent Xi Jinping podczas przemówienia otwierającego XIX Zjazd KPCh. Chiński przywódca po raz pierwszy publicznie zajął tak wyraźne stanowisko w kwestii jednego z kluczowych problemów gospodarki kraju za Murem, który ma również niebagatelne znaczenie dla gospodarki globalnej.
Ceny mieszkań w największych chińskich miastach są porównywalne do cen w głównych światowych metropoliach. A w porównaniu do dochodów nabywców są już najwyższe na świecie. O ile określenie dokładnego stosunku ceny do zarobków jest różne w zależności od uzyskanych danych, to nie ma wątpliwości, że na własne lokum w dużym mieście za Murem trzeba pracować dużo dłużej niż gdzie indziej na świecie.
Dlaczego mieszkania w chińskich miastach są tak drogie?
Po pierwsze, ostatnie kilkadziesiąt lat upłynęło pod znakiem niespotykanej w historii świata "wędrówki ludów". O ile jeszcze czterdzieści lat temu miasta zamieszkiwała mniej niż 1/5 populacji, czyli niespełna 200 mln osób, to obecnie jest to ponad połowa ludności kraju za Murem - blisko 800 mln osób.
Urbanizacja w #Chiny Źródło dotychczasowego sukcesu Państwa Środka i szansa na przyszłość. pic.twitter.com/hwvLz5qerP
— Maciej Kalwasiński (@MKalwasinski) 20 kwietnia 2016
Po drugie, mieszkania stały się nie tylko miejscem do życia, ale i inwestycyjną okazją oraz symbolem pozycji społecznej czy przepustką do dobrej szkoły dla dzieci. Chińczycy nie mają dostępu do inwestycyjnej alternatywy z prawdziwego zdarzenia - co prawda w 2015 r. bank centralny zdjął ograniczenie oprocentowania depozytów bankowych, ale oferta banków dla oszczędzających wciąż jest niezadowalająca. Do rynku akcji najpierw zniechęcały rachityczne i kontrolowane przez władze wzrosty, a następnie załamanie z 2015 r., do którego doszło po okresie krótkotrwałego boomu pompowanego przez dopływ kredytu. Z kolei zyskujące w ostatnich latach na popularności produkty finansowe typu wealth management, oferowane także przez instytucje bankowości cienia bywają bardzo dochodowe, ale i bardzo ryzykowne.
Na tym tle inwestycja w nieruchomość prezentuje się bardzo korzystnie. Ich wartość nie rośnie może w równym, szybkim tempie - bo koniunktura bywa lepsza i gorsza (jak we wrześniu) - ale trend jest wyraźnie wzrostowy, co tylko wspiera wiarę w to, że na zakupie mieszkania nie można stracić i zachęca do kolejnych inwestycji. Chińczycy boją się, że jeżeli nie kupią lokalu teraz, to w przyszłości nie będzie już ich na to stać.
A szybko rosnący popyt tylko napędza ich wyceny. W Pekin, Szanghaju i Shenzhen tylko od 2015 r. ceny wzrosły aż o 50 proc. W tym ostatnim mieście, leżącym naprzeciwko Hongkongu, za mieszkanie płaci się średnio 3,7 mln juanów (2 mln zł) - wynika z danych portalu Lianjia. Z kolei na przemysłowym i zanieczyszczonym północnym-wschodzie i zachodzie kraju ceny pozostają stabilne.
Szacuje się, że w nieruchomościach jest ulokowanych ok. 70 proc. majątku chińskich gospodarstw domowych. Z badań prof. Li Gana z Texas A&M University wynika, że ponad 54 mln mieszkań za Murem stoją puste. To ponad 20 proc. wszystkich mieszkań w chińskich miastach.
Na zwyżkujących cenach korzystają na tym nie tylko właściciele mieszkań, ale i, a może przede wszystkim, sektor nieruchomości. Według najnowszego rankingu Hurun, najbogatszym Chińczykiem jest Xu Jiayin, założyciel i prezes firmy budowlanej Evergrande. Jego majątek jest szacowany na ponad 40 mld dolarów. Cały sektor odpowiada za 10 proc. PKB Państwa Środka, a wraz z zależnymi od jego kondycji przedsiębiorstwami produkującymi sprzęt domowy czy stal, cement i inne potrzebne materiały - 20 do 25 proc. PKB.
Zabawa w kotka i myszkę
Rządzący stają w obliczu poważnego problemu - co prawda właściciele cieszą się z rosnącej wartości ich majątku, a gospodarka rośnie, ale wielu ludzi nie stać na lokum w mieście. Odpowiedź władz jest dwojaka: z jednej strony same kupują mieszkania, subsydiują zakupy oraz wspomagają budowę lokali na wynajem, z drugiej - wprowadzają restrykcje, np. zwiększają minimalny wkład własny (35 proc. w przypadku pierwszego lokum, 50 proc. - drugiego w Pekinie), oprocentowanie kredytów hipotecznych, pozwalają na zakup tylko zwycięzcom loterii (Szanghaj), zakazują nabywania trzecich nieruchomości (Pekin) czy ich sprzedaży przez kilka lat po zakupie.
W skali makro działania te wydają się mieć efekty sprzeczne z zamierzonymi: rządowe zakupy i dotacje oraz ograniczenie popytu wpływają na wzrost cen. Jednak przynoszą oczekiwane efekty w skali mikro - zwiększa się dostęp do lokum dla ludzi szukających miejsca do życia, a nie wyłącznie spekulacji.
Mieszkańcy krajów, gdzie władza sprawuje silne rządy, przyzwyczaili się jednak do omijania kolejnych regulacji. Dlatego sytuacja na chińskim rynku nieruchomości przypomina grę w kotka i myszkę: politycy wprowadzają ograniczenia - obywatele znajdują sposób, by je obejść. Nie można mieć trzech mieszkań? Małżeństwo bierze rozwód. Brakuje pieniędzy na wkład własny? Klient bierze pożyczkę konsumpcyjną. Ostatecznością jest próba wywozu zaoszczędzonych środków za Mur. Za granicą Chińczycy postępują zgodnie z logiką z kraju i w ten sposób napędzają wzrost cen nieruchomości w Kanadzie czy Australii. Ale ucieczka kapitału jest niebezpieczna dla całej gospodarki, więc Pekin nie chce na nią pozwolić.
W walce z rosnącymi cenami mieszkań chińskie władze wciąż nie zdecydowały się na użycie broni masowego rażenia, czyli powszechnego podatku od nieruchomości. Na taki zabieg opór jest zbyt silny, a potencjalne konsekwencje - zbyt groźne.
Chiński węzeł gordyjski
Dobra kondycja sektora jest bowiem ważna nie tylko dla zagwarantowania wzrostu gospodarczego, ale i stabilności gospodarki chińskiej i światowej. Coraz częściej Chińczycy są zmuszeni wysokimi cenami do zaciągnięcia kredytu na zakup nieruchomości. W 2006 r. zadłużenie gospodarstw domowych stanowiło 11,5 proc. PKB i 7,9 proc. zadłużenia sektora niefinansowego, 11 lat później było to już odpowiednio – 45,5 proc. i 17,7 proc. W porównaniu do innych krajów wciąż nie jest to poziom bardzo wysoki, ale tempo wzrostu musi niepokoić, szczególnie w warunkach zacieśniania polityki pieniężnej przez Ludowy Bank Chin.
Dochody za udostępnienie ziemi deweloperom są bardzo istotnym elementem budżetów lokalnych - w 2013 r. były szacowane aż na 1/3 dochodów trafiających do władz regionalnych. Chiński popyt na surowce konieczne do budowy mieszkań i towarzyszącej im infrastruktury jest także kluczowy dla państw eksportujących miedź czy żelazo, tj. Australia lub Chile, a w skali pojedynczych koncernów, np. KGHM.
Sytuacja na rynku nieruchomości za Murem przypomina węzeł gordyjski. Jego przecięcie nie byłoby w chińskim stylu, należy się raczej spodziewać powolnych i stopniowych działań cywilizujących sytuację.
