Chińskie władze rozszerzają testy podatku od nieruchomości na kolejne miasta. Pekin usiłuje zwiększyć dostępność mieszkań, ale i przebudować system gospodarczy Państwa Środka. Musi się więc liczyć z oporem lokalnych grup interesu. Ale to nie jedyny powód, dla którego potencjalny kataster może okazać się nie bombą, a kapiszonem.
Odkąd ponad dwie dekady temu Pekin uznał prywatną własność mieszkań w miastach, nieruchomości stały się kluczowym elementem majątku Chińczyków, motorem napędowym chińskiego cudu gospodarczego oraz jednym z najistotniejszych źródeł dochodów lokalnej administracji. Ceny zaczęły błyskawicznie piąć się w górę, osiągając najwyższe poziomy na świecie w zestawieniu z dochodami miejscowej ludności. W efekcie wielu Chińczyków nie stać na własne M, choć miliony mieszkań stoją puste. Pogłębiają się nierówności, a wśród młodych narasta poczucie beznadziei. A to z kolei ma wymierne skutki demograficzne.
Problem jest znany za Murem od lat, jednak - podobnie jak w innych krajach - trudno znaleźć optymalne rozwiązanie, które z jednej strony zwiększyłoby dostępność mieszkań, a z drugiej - nie uderzyło potężnie po kieszeni zwykłych ludzi inwestujących w mieszkania oszczędności życia oraz wpływowych osób szeroko spekulujących na tym rynku. Jednym z rozważanych pomysłów jest kataster, czyli podatek od wartości nieruchomości. Na świecie powszechne są podatki konsumpcyjne (np. VAT) czy dochodowe (PIT/CIT), natomiast rola podatków majątkowych jest dużo mniejsza.
Chiny, w typowy dla siebie stopniowy i ograniczony sposób, postanowiły przetestować to rozwiązanie. Tyle że nie dziś, ale już dziesięć lat temu. Eksperyment trwa w Szanghaju i Chongqingu, ale na razie przynosi "ograniczone" efekty - wpływy są niskie (w Szanghaju to nieco ponad 1 proc. przychodów podatkowych), a ceny lokali rosną. Danina jest płacona od drugiego (i kolejnego) mieszkania oraz najdroższych M.
W weekend stały komitet chińskiej legislatury przyjął plan rozszerzenia podatku od nieruchomości na kolejne miasta. Szczegóły mają być znane w najbliższych miesiącach. Wciąż nie wiadomo więc ani kto zapłaci daninę, ani jak będzie ona wyliczana. A od tego zależy, jaki okaże się jej wpływ na portfele Chińczyków i całą gospodarkę. Pilotaż potrwa 5 lat, więc na powszechną implementację i tak trzeba będzie jeszcze poczekać. Na początku po kieszeni dostaną zapewne tylko właściciele kilku mieszkań w największych miastach.
Własne mieszkanie posiada ponad 90 proc. mieszkańców chińskich miast. Starsze osoby uwłaszczyły się jeszcze w latach 90., a dziś nie osiągają adekwatnych dochodów, by płacić dodatkowy podatek od aktywów nierzadko wycenianych na miliony juanów. Niemal jedna trzecia gospodarstw domowych ma dwa lokale, a co dziesiąte - co najmniej trzy, wynika z danych Ludowego Banku Chin. Nieruchomości stanowią od 60 do nawet 80 proc. majątku Chińczyków. Rodzice kupują mieszkania dla synów, by ułatwić im znalezienie żony, a niektóre rodziny są zmuszone sięgać do "sześciu portfeli", czyli po zasoby rodziców i dziadków młodej pary. Ale w lokale inwestują też osoby, które po prostu chcą zarobić - w końcu gdy ceny rosną, jest to świetna inwestycja.
W efekcie wiele mieszkań - w zależności od miasta od kilkunastu procent do nawet co czwartego - stoi puste. Rhodium Group szacuje, że mogłoby w nich mieszkać 90 mln ludzi. Z China Household Finance Survey z 2017 r. wynika, że nawet 65 mln lokali jest niezamieszkanych. Z jednej strony koszty są niskie, skoro nie płaci się podatku od własności, a wartość ciągle rośnie. Z drugiej - niewynajmowane mieszkanie łatwiej ukryć przed wzrokiem antykorupcyjnych organów partii. A lokal od lat jest świetnym "prezentem" dla życzliwych aparatczyków od lokalnych ludzi interesu. Na pewno jednym z celów Pekinu jest uderzenie w lokalne kliki, które pobudowały fortuny oraz wpływy na mieszkaniowym boomie i nie chcą podporządkować się centrali. Wyzwaniem będzie stworzenie rzetelnej listy właścicieli nieruchomości oraz ich sprawiedliwa wycena. A to jest niezbędne, by określić wysokość podatku. Szczególnie przy spodziewanych wyłączeniach - wszak trudno się spodziewać, że "kataster" faktycznie obejmie wszystkich, w tym osoby osiągające niskie osoby. Powszechny podatek byłby bardzo niepopularny.
Obecnie władze lokalne uzyskują ok. jedną czwartą dochodów ze sprzedaży (a właściwie dzierżawy) ziemi deweloperom. Wprowadzenie konkretnego podatku od nieruchomości oraz inne działania podejmowane przez Pekin, jak ograniczenie zadłużenia firm z sektora czy ekspozycji banków, przełoży się na spadek popytu na mieszkania, co odbije się na dochodach lokalnej administracji. W zeszłym roku z tego tytułu pozyskały 8,3 bln juanów. Przy rynku nieruchomości wycenianym przez Goldman Sachsa na ok. 55 bln dolarów (ok. 350 bln juanów) roczne wpływy z tytułu podatku w wysokości 1 proc. wyniosłyby ok. 3,5 bln juanów, czyli nieco ponad 40 proc. dochodów ze sprzedaży ziemi. Ale szacunkowe wpływy z katastru i tak są zawyżone, bo wycena mieszkań zapewne by spadła, a część lokali nie byłaby obłożona daniną. Czy wystarczyłyby zatem, żeby pokryć powstałą dziurę - pewnie nie, więc lokalne władze znów musiałyby się mocniej zadłużać. A dziś większą niż kiedyś kontrolę nad procesem ma Pekin. Tymczasem już od kilku lat szeroki deficyt chińskiego sektora publicznego sięga kilkunastu procent rocznie, wynika z szacunków MFW.
Wyższa stawka podatku mogłoby z kolei wywołać falę wyprzedaży, co przełożyłoby się na ceny. Z jednej strony zwiększyłoby to dostępność mieszkań, ale z drugiej - zapewne odbiło się na konsumpcji, gdyby okazało się, że gromadzone od lat bogactwo było fikcją. Dodatkowo ostudziłoby rynek nieruchomości, który od lat jest głównym motorem napędowym chińskiej gospodarki. Według niektórych szacunków, odpowiada - wraz z sektorami powiązanymi - nawet za 30 proc. PKB. W budowlance pracuje kilkadziesiąt milionów ludzi. Nawet 40 proc. bankowych aktywów związanych jest z sektorem nieruchomości. Są one również głównym zabezpieczeniem w przypadku kredytów i pożyczek, więc ewentualne tąpnięcie zachwiałoby stabilnością systemu finansowego. Nowoczesne chińskie miasta są widocznym symbolem globalne potęgi i aspiracji Chin. Z globalnej perspektywy kluczowy jest chiński popyt na surowce - spowolnienie w sektorze odbije się na imporcie i cenach. Państwo Środka jest największym na świecie konsumentem cementu, stali czy miedzi.
