REKLAMA

OPINIACeny powstających mieszkań poza zasięgiem przeciętnej polskiej rodziny

2022-09-28 12:18
publikacja
2022-09-28 12:18

Deweloperzy starają się dostosować podaż mieszkań do lokalnego popytu, chcąc uniknąć cenowej rywalizacji, aby utrzymać marże. Nie powtórzy się więc boom podażowy odnotowany w czerwcu - ocenił w komentarzu dla PAP Biznes Marek Wielgo, ekspert RynekPierwotny.pl/GetHome .pl. Zdaniem dyrektor zarządzającej Acciona w Polsce Katarzyny Unold wstrzymywanie projektów może negatywnie wpłynąć na firmy deweloperskie, zakłócając ich płynność operacyjną oraz finansową.

Ceny powstających mieszkań poza zasięgiem przeciętnej polskiej rodziny
Ceny powstających mieszkań poza zasięgiem przeciętnej polskiej rodziny
fot. MJgraphics / / Shutterstock

"Firmy deweloperskie starają się dostosować podaż do lokalnego popytu. Chodzi więc o to, żeby kupujący mieli wybór, a równocześnie, żeby mieszkań na rynku nie było zbyt wiele. Groziłoby to bowiem cenową rywalizacją, której deweloperzy chcą za wszelką cenę uniknąć, aby utrzymać marże" - ocenił w komentarzu dla PAP Biznes ekspert RynekPierwotny.pl/GetHome .pl.

"Nie powtórzy się więc mały boom podażowy, który odnotowaliśmy w czerwcu. Wtedy wiele firm deweloperskich chciało +zdążyć+ przed wchodzącą w życie od 1 lipca nową ustawą deweloperską, która nałożyła na nie dodatkowe obowiązki skutkujące wzrostem kosztów realizacji inwestycji. W efekcie w Katowicach i w Łodzi mieszkań wprowadzonych na rynek w okresie 8 miesięcy jest więcej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. W Warszawie i Gdańsku podaż była zbliżona do ubiegłorocznej, zaś w Krakowie, Gdańsku i Poznaniu skurczyła się o kilkanaście procent" - dodał.

Katarzyna Unold, dyrektor zarządzająca Acciona w Polsce, ocenia, że wstrzymywanie projektów przez deweloperów może negatywnie wpłynąć na firmy deweloperskie, ponieważ może zakłócić ich płynność operacyjną oraz finansową.

"Dodatkowo warto przypomnieć, że realizacja budowy to projekt długoterminowy i wielopłaszczyznowy, który zakłada współpracę z wieloma firmami, podwykonawcami. Także spadek, jeśli chodzi o realizowane budowy może oznaczać trudną sytuację nie tylko firm deweloperskich, ale także szeregu firm współpracujących przy realizacji danej inwestycji. To spowolnienie w branży budowlanej nie zatrzyma jednak cen mieszkań" - dodała.

Jej zdaniem, obecna sytuacja związana z inflacją (w tym z jednej strony rosnące koszty materiałów oraz realizacji budowy, a z drugiej spadająca siła nabywcza klientów plus sytuacja na rynku kredytów hipotecznych) sprawiają, że część deweloperów nie decyduje się na rozpoczęcie nowych inwestycji.

"To z kolei może doprowadzić do kryzysowej sytuacji mieszkaniowej w naszym kraju. Z jednej strony od momentu wybuchu wojny w Ukrainie znacznie wzrosło zapotrzebowanie na wynajem mieszkań, spowodowane napływem do Polski kilku milionów ludzi. Z drugiej strony, nie powstają nowe mieszkania w liczbie odpowiadającej zapotrzebowaniu, zaś ceny powstających inwestycji często są poza zasięgiem przeciętnej, polskiej rodziny" - powiedziała Unold.

Marek Wielgo uważa, że jeśli uda się zatrzymać inflację i oddalić widmo głębokiej recesji, skutkującej wzrostem bezrobocia, nabywcy wrócą na rynek mieszkaniowy - chociaż nie będzie ich tylu, co w poprzednich dwóch latach, kiedy popyt napędzały rekordowo tanie kredyty.

Eksperci wskazują, że sytuacja rynkowa przekłada się na rosnącą popularność najmu.

"Część firm deweloperskich przestawi się na współpracę z funduszami budując dla nich mieszkania. Najpewniej będą też i tacy deweloperzy, którzy będą je budować, wynajmować i sprzedawać po skomercjalizowaniu całego budynku. Podobnie jak robią to deweloperzy na rynku biurowym i handlowym" - ocenia Wielgo.

SYTUACJA PODAŻOWA ZRÓŻNICOWANA W POSZCZEGÓLNYCH MIASTACH

Ekspert RynekPierwotny .pl/GetHome .pl wskazuje, że sytuacja w poszczególnych miastach jest bardzo zróżnicowana - w sierpniu o 70 proc. zmniejszyły podaż poznańskie i wrocławskie firmy deweloperskie, 20-proc. spadek liczby mieszkań wprowadzonych do sprzedaży odnotowano w Krakowie, zaś w Katowicach rynek deweloperski praktycznie stanął.

"Wprowadzono tam dosłownie pojedyncze lokale. Co ciekawe, mimo to podaż w stolicy Górnego Śląska po 8 miesiącach jest niemal dwukrotnie wyższa niż przed rokiem. Są też jednak i takie miasta – Warszawa, Gdańsk i Łódź – w których deweloperzy postanowili w sierpniu uzupełnić swoją ofertę, wprowadzając do sprzedaży znacznie większą niż w lipcu liczbę lokali. Np. w Warszawie było ich o 42 proc. więcej, a w Gdańsku – nawet przeszło dwukrotnie więcej niż miesiąc wcześniej" - powiedział Wielgo.

"Ponadto niemal we wszystkich największych metropoliach odnotowaliśmy w okresie 8 miesięcy nadwyżkę nowej podaży nad popytem. Wyjątkiem był Kraków, gdzie liczba mieszkań wprowadzonych na rynek była minimalnie mniejsza niż sprzedanych" - dodał.

Ekspert ocenia, że tę nadwyżkę deweloperzy prawdopodobnie będą teraz próbowali zniwelować oszczędniej dawkując podaż.

"Niestety, w największych miastach kolejne miesiące przyniosłyby wygaszenie aktywności inwestycyjnej wielu firm deweloperskich. Papierkiem lakmusowym bieżącej koniunktury na rynku mieszkaniowym są dane GUS o liczbie mieszkań rozpoczętych. (...) Tak duży spadek może budzić skojarzenia z sytuacją po wybuchu kryzysu finansowego jesienią 2008 r." - uważa Wielgo.

Dodał, że warto jednak zwrócić uwagę, że są miasta, m.in. Rzeszów, Gdynia, Radom i Olsztyn, w których GUS odnotował znaczny wzrost liczby rozpoczętych mieszkań.

Ponadto - jak poinformował - wzrosła też w tym roku aktywność lokalnych firm deweloperskich w niektórych miejscowościach okalających największe metropolie - np. w okolicach Warszawy z taką sytuacją mamy do czynienia w powiatach warszawskim zachodnim, mińskim i wołomińskim, gdzie mieszkania są średnio o 30-40 proc. tańsze niż w stolicy.

Z danych GUS wynika, że liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto w sierpniu 2022 r. spadła o 46,1 proc. rdr, a mdm spadła o 20,7 proc. Narastająco, po ośmiu miesiącach 2022 r., liczba ta spadła o 23,4 proc. rdr.

WYCZEKIWANEGO SPADKU CEN OFERTOWYCH NIE WIDAĆ

Unold poinformowała, że mimo obserwowanego spowolnienia wzrostu cen na rynku pierwotnym, nominalny wzrost cen mieszkań jest nadal na poziomie dwucyfrowym.

"Przy rosnących kosztach w zasadzie wszystkiego: paliwa, materiałów budowlanych, robocizny czy ziemi, trudno jest zakładać, że ceny spadną. Nikt raczej nie planuje sprzedaży poniżej poniesionych kosztów. Dodatkowo maleje podaż mieszkań. Nowa ustawa deweloperska wprowadziła dodatkowe obciążenia finansowe dla deweloperów – w tym Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Rosnące koszty realizacji projektu oraz budowy, a także dodatkowe obciążenia deweloperów nałożone przez nową ustawę deweloperską podnoszą koszt realizacji budowy, a co za tym idzie – raczej nie pozwalają na obniżki" - powiedziała dyrektorka zarządzająca Acciona w Polsce.

Także ekspert RynekPierwotny .pl/GetHome .pl uważa, że wyczekiwanego przez potencjalnych nabywców spadku średnich cen ofertowych jeszcze nie widać, co jednak nie oznacza, że mieszkania nie tanieją, bo coraz więcej firm deweloperskich proponuje kupującym rabaty i różnego rodzaju bonusy takie jak wyposażenie kuchni, miejsce parkingowe w cenie mieszkania itp.

"Patrząc tylko na średnią cenę metra kwadratowego można też przeoczyć zjawisko, jakim jest dramatycznie szybko kurcząca się w największych miastach oferta mieszkań w cenach przystępnych dla osób i rodzin o przeciętnych dochodach, czyli do 8 tys. zł za m kw. Rosnące koszty budowy powodują, że poprzeczka cenowa wciąż idzie w górę. W ciągu ostatnich 12 miesięcy we wszystkich największych miastach ubyło mieszkań z ceną poniżej tego pułapu. Najbardziej spektakularną zmianę można było zaobserwować w Poznaniu i Łodzi. W stolicy Wielkopolski udział lokali w cenie nieprzekraczającej 8 tys. zł za m kw. skurczył się z 48 proc. do 4 proc. W Warszawie i Krakowie takie oferty można policzyć dosłownie na palcach" - powiedział.

Wzrósł natomiast odsetek mieszkań luksusowych, co może wskazywać na to, że deweloperzy starają się spełnić oczekiwania zamożnych klientów oferując im lokale w atrakcyjnej lokalizacji i wysokim standardzie. Efektem tego rodzaju zjawiska może być mniej lub bardziej spektakularny wzrost średniej cen ofertowych, ale też i transakcyjnych.

"Oczywiście nie można wykluczyć, że w najbliższych miesiącach niektórzy deweloperzy zaczną dopasowywać swoją ofertę do możliwości finansowych nabywców, którzy mają zdolność kredytową, ale nie są w stanie zaoszczędzić na wymagany przez banki wkład własny. Obecnie mogą oni liczyć, że zagwarantuje im go państwo. Za kredyt bez wkładu można jednak kupić jedynie takie mieszkania, które spełniają kryterium ceny metra kwadratowego. Gdyby rządowy program zmotywował deweloperów do budowania takich mieszkań, a w efekcie wzrósłby ich udział w ofercie, średnia przestałaby rosnąć, a być może nawet nieco by spadła" - ocenia Wielgo.

Dominika Antoniak (PAP Biznes)

doa/ osz/

Tematy
Zrealizuj plany dzięki Pożyczce Internetowej. RRSO: 9,04%

Zrealizuj plany dzięki Pożyczce Internetowej. RRSO: 9,04%

Komentarze (58)

dodaj komentarz
kazikwaw
Jak to się dzieje, że pod artykułem "obok" jest tak mało komentarzy? Link poniżej ;-)
https://www.bankier.pl/wiadomosc/Ceny-mieszkan-w-17-miastach-nieco-spadly-8413203.html
jpelerj
Bo wynika z niego, że spadki cen są kwestią czasu.
broiniac
Bo to ten udostępniono na różnych grupach w sieciach społecznościowych i ten został oznaczony na wewnętrznych "forach" jako istotny do zalania komentarzami. Farmy nie śpią.
aszkenazyjski
Marek Wielgo , ekspert sic!
jan888
Ceny mieszkań w Polsce zrównały się z cenami mieszkań we Włoszech, przy ponad 3 razy niższych pensjach w Polsce. Polska to kraj ludzi na wiecznym dorobku, w którym nie opłaca się pracować i żyć, (vide mega PIS-inflacja, wysokie obciążenie podatkami, brak widoków na emeryturę, niestabilne prawo, etc.).
andregru
Dodaj jeszcze że obecnie za granicą Polski trwa wojna .
aszkenazyjski
Czyli w krajach bez z PISu nie ma inflacji lemingu.
jsunday
Rząd rozważa wprowadzenie trzech nowych podatków od nieruchomości. To miałby być bat na wynajmujących mieszkania.

Jak donosi „Dziennik Gazeta Prawna”, eksperci resortu aktyw państwowych – kierowanego przez Jacka Sasina – mają pracować nad aż trzema nowymi rodzajami danin. Pierwsza miałaby być zbliżona do tej, która jest pobierana
Rząd rozważa wprowadzenie trzech nowych podatków od nieruchomości. To miałby być bat na wynajmujących mieszkania.

Jak donosi „Dziennik Gazeta Prawna”, eksperci resortu aktyw państwowych – kierowanego przez Jacka Sasina – mają pracować nad aż trzema nowymi rodzajami danin. Pierwsza miałaby być zbliżona do tej, która jest pobierana w Irlandii Północnej. Mowa o daninie transakcyjnej, wynoszącej 10 proc., gdy podmiot dokonuje zakupu co najmniej 10 nieruchomości w ciągu 12 miesięcy. Jeśli taki podatek na podobnych zasadach zostałby wprowadzony również w Polsce, uderzyłby nie tylko w fundusze inwestycyjne, ale też – w najaktywniejszych na rynku flipperów (którzy zresztą przez długi czas mieli większy wpływ na windowanie cen nieruchomości, niż fundusze).

Pobór kolejnego podatku, który mają rekomendować eksperci z resortu Jacka Sasina, miałby działać na podobnych zasadach, co w przypadku istniejącego obecnie podatku od przychodów z budynku – tyle, że stawka nowej daniny miałaby być wyższa. Ostatnia rekomendacja dotyczy nie tyle wprowadzenia nowego podatku, ale podwyższenia istniejącego – i mowa tu o podatku od nieruchomości.

https://bezprawnik.pl/podatek-od-mieszkan-na-wynajem/

jsunday
Ceny mieszkań spadają. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że w ciągu ostatnich 3 miesięcy mieszkania staniały w 13 z 17 badanych miast. W tym okresie najmocniejsze przeceny miały miejsce w Częstochowie (-9%), Sosnowcu (-8%) i Bydgoszczy (-5%). Spadki to głównie efekt podwyżek stóp procentowych.

https://www.expander.pl/raport-
Ceny mieszkań spadają. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że w ciągu ostatnich 3 miesięcy mieszkania staniały w 13 z 17 badanych miast. W tym okresie najmocniejsze przeceny miały miejsce w Częstochowie (-9%), Sosnowcu (-8%) i Bydgoszczy (-5%). Spadki to głównie efekt podwyżek stóp procentowych.

https://www.expander.pl/raport-expandera-i-rentier-io-ceny-mieszkan-wrzesien-2022/
mordechaj-blumsztajn
Stopy do góry i topić udawanych burżujów kredyciarzy

Powiązane: Najem i wynajem mieszkań i domów

Polecane

Najnowsze

Popularne

Ważne linki