Hamowanie cen działek budowlanych. Obniżki głównie w największych miastach

Jak co kwartał razem z firmą Cenatorium i „Pulsem Biznesu” redakcja Bankier.pl prezentuje ceny transakcyjne działek budowlanych (czyli te, za które grunty faktycznie są sprzedawane) w wybranych dużych miastach Polski. Analizujemy rynki lokalne w Warszawie, Wrocławiu, Gdańsku, Krakowie, Poznaniu, Łodzi, Olsztynie i Lublinie oraz w województwach: mazowieckim, dolnośląskim, pomorskim, małopolskim, wielkopolskim, łódzkich, warmińsko-mazurskich i lubelskim.

Ceny transakcyjne działek budowlanych - miasta wojewódzkie

Po ostatnim kwartale 2021 r., kiedy to w największych polskich miastach notowaliśmy historycznie najwyższe średnie ceny transakcyjne działek budowlanych, pierwsze trzy miesiące 2022 r. przyniosły odwrócenie trendu obserwowanego przez wcześniejsze 9 miesięcy.

Choć wciąż średnie kwoty płacone za parcele znajdują się w pobliżu szczytów, a w Warszawie  nadal płacono średnio powyżej 750 zł/mkw., to w serca szukających gruntów pod budowę domów mogło wlać się odrobinę nadziei. Stały za nią obniżki średnich cen transakcyjnych wahające się w ujęciu kwartalnym od 1 proc. w Krakowie, przez ok. 1,5 proc. we Wrocławiu, Gdańsku i Poznaniu, po 2,5 proc. w Warszawie.

W Gdańsku była to pierwsza korekta od blisko dwóch lat, a dokładniej od II kw. 2020 r. W Warszawie, Krakowie i Poznaniu ze spadkiem średnich kwot wpisywanych w aktach notarialnych mieliśmy do czynienia przed rokiem, jak i w I kw. 2020 r. Z jednej strony może to być więc sezonowa obniżka, z drugiej jednak coraz większe trudności z uzyskaniem kredytu hipotecznego i systematyczny odpływ z rynku klientów posiłkujących się bankowym wsparciem oraz mniejsza liczba rozpoczynanych budów mogą dawać nadzieję kupującym na kontynuację spadków lub przynajmniej stabilizację stawek w kolejnych miesiącach.

Wskazuje na to także kwietniowy odczyt indeksu urban.one dla gruntów budowlanych, który wyniósł 139,28 pkt. i był o 0,1 pkt. wyższy niż miesiąc wcześniej, a o 0,26 pkt. niższy od zanotowanego w kwietniu 2021 r.

Ruch na budowach spada w dwucyfrowym tempie

Wracając do zmniejszonego ruchu na budowach domów jednorodzinnych, w I kw. 2022 r. inwestorzy indywidualni rozpoczęli budowę 20 855 domów jednorodzinnych, co było wynikiem o blisko 6 proc. niższym niż w analogicznym okresie 2021 r. Mocniej, bo o 10 proc., względem I kw. 2021 r. spadła liczba uzyskanych pozwoleń na budowę takich nieruchomości.

W dwucyfrowym tempie ruch na budowach domów jednorodzinnych spadał także w kwietniu. Rozpoczętych budów było o 12,5 proc. mniej niż przed rokiem, z kolei liczba wydanych pozwoleń była o blisko 15 proc. niższa niż w kwietniu 2021 r.

Sytuacja na rynku sprzedaży gruntów budowlanych w I kw. 2022 r. była podobna do notowanej na rynku sprzedaży mieszkań, gdzie zanotowano pierwsze od wielu kwartałów obniżki średnich stawek transakcyjnych.

Podobnie jak w przypadku mieszkań również za działki budowlane płacono w I kw. 2022 r. więcej niż rok wcześniej. Wzrosty wahały się od niespełna 2 proc. w Warszawie i Poznaniu, przez ok. 10-12 proc. w Gdańsku, Lublinie i Olsztynie, po 20 proc. w Łodzi, gdzie parcele drożeją nieprzerwanie od dwóch lat.

Ceny transakcyjne działek budowlanych - województwa

Trudniej o obniżki średnich cen transakcyjnych było w I kw. 2022 r. poza stolicami województw. Mogli na nie liczyć szukający parcel w woj. mazowieckim (-2,2 proc. k/k), gdzie jednak wciąż płacono średnio powyżej 150 zł/mkw., i warmińsko-mazurskim (-0,3 proc. k/k), gdzie z kolei zanotowano pierwszą obniżkę w relacji kwartalnej od blisko trzech lat (od II kw. 2019 r.).

W pozostałych analizowanych województwa, z wyjątkiem wielkopolskiego (+3,7 proc. k/k), obserwowany w poprzednich kwartałach wzrost cen wyraźnie wyhamował. W Małopolsce i na Pomorzu płacono średnio tyle, ile trzy miesiące wcześniej. W obu województwach seria kwartałów bez obniżek średnich cen transakcyjnych trwa najdłużej – w obu przypadkach od drugiej połowy 2018 r.

Z kolei na Dolnym Śląsku, Lubelszczyźnie i w woj. łódzkim wzrost średnich kwot wpisywanych w aktach notarialnych w ujęciu kwartalnym nie przekroczył 1 proc.

W skali roku najniższe wzrosty – wahające się od 5 do 8,5 proc. – zanotowano w tych województwach, w których początek 2022 r. przyniósł korektę: w woj. mazowieckim oraz warmińsko-mazurskim.