WAŻNE

Zmiany w Prawie budowlanym 2020

2020-06-26 06:00
publikacja
2020-06-26 06:00
fot. Halfpoint / Shutterstock

Przyjęta nowelizacja Prawa budowlanego wprowadza ważne zmiany, które będą obowiązywały od 19 września 2020 r. Nowe rozwiązania dotyczą projektów budowlanych, pozwoleń na budowę i na użytkowanie, istotnego odstąpienia od projektu budowlanego, a także procesu legalizacji samowoli budowlanych. Osobom planującym budowę domu będzie łatwiej i szybciej. Z kolei nielegalnie użytkującym budynki grożą nowe kary.

Najważniejsze zmiany z perspektywy inwestorów oraz właścicieli nieruchomości można podzielić na trzy grupy według kryterium faz procesu budowlanego. W związku z tym w artykule zostaną omówione nowe regulacje z zakresu przygotowania procesu budowlanego, a zatem dotyczących projektu budowlanego i decyzji o pozwoleniu na budowę, regulacje na etapie budowy, zakończenia budowy oraz użytkowania.

Projekt budowlany po nowelizacji

Przygotowując się do procesu budowlanego, inwestor musi – w zależności od planowanego przedsięwzięcia – złożyć zgłoszenie budowy lub wykonania innych robót albo wniosek o pozwolenie na budowę. Przy obecnie obowiązujących przepisach składając zgłoszenie, inwestor nie ma obowiązku dołączać do niego projektu budowlanego, co z kolei jest wymagane, gdy staramy się o pozwolenie na budowę.

Od 19 września pojęcie projektu budowlanego ulegnie modyfikacji. W jego zakres, oprócz projektu zagospodarowania terenu i projektu architektoniczno-budowlanego, wejdzie także projekt techniczny. W związku z tą zmianą przy zgłoszeniu inwestor będzie miał obowiązek dołączyć odpowiedni projekt zagospodarowania terenu. Z kolei w przypadku wniosku o pozwolenie na budowę konieczne będzie złożenie trzech egzemplarzy projektu zagospodarowania terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego, które aktualnie nazwane są zbiorczo projektem budowlanym. Dodany i wyszczególniony projekt techniczny, chociaż będzie musiał zostać sporządzony przed rozpoczęciem budowy, to z perspektywy relacji inwestora z administracją architektoniczno-budowlaną ma znaczenie dopiero przy zgłoszeniu zakończenia budowy albo wniosku o pozwolenie na użytkowanie.

Pozwolenie na budowę – 4 zmiany

W kwestii samego pozwolenia na budowę dojdzie do czterech znaczących zmian.

Po pierwsze, katalog obiektów nie wymagających pozwolenia na budowę ani zgłoszenia zostanie powiększony, np. o paczkomaty, bankomaty czy parkometry.

Po drugie, zawężona zostanie definicja obszaru oddziaływania obiektu budowlanego, który wyznacza nam krąg stron postępowania w sprawie pozwolenia na budowę. Aktualnie granice obszaru oddziaływania są wyznaczane przez ograniczenia w zagospodarowaniu nieruchomości, wynikające z odrębnych przepisów. Ustawodawca uznał, iż jest to zbyt rozległy obszar, którego niejednokrotnie nie da się ustalić jednoznacznie, a stanowi on niezbędny element projektu zagospodarowania terenu. W związku z tym od wejścia w życie nowelizacji obszar oddziaływania będzie wyznaczany jedynie w stosunku do ograniczeń w zabudowie. Jakie będą konsekwencje tej zmiany dla inwestorów? Przede wszystkim węższy obszar oddziaływania oznacza mniej stron w postępowaniu o pozwolenie na budowę.

Dodatkowo, jednoznaczne wyznaczenie obszaru oddziaływania będzie zdecydowanie łatwiejsze, nie trzeba będzie bowiem ustalać, w jaki sposób nasza budowa może ograniczać zagospodarowanie innych nieruchomości w oparciu o niezdefiniowane kryteria, lecz wystarczające będzie sprawdzenie, czy nasza inwestycja ogranicza na nich możliwość samej zabudowy, a tę ostatnią okoliczność można już w dużej mierze ustalić w oparciu o przepisy techniczno-budowlane.

Oba powyższe skutki przyczynią się do tego, że postępowanie o pozwolenie na budowę powinno trwać krócej.

Po trzecie, przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę stanie się łatwiejsze. Nowy inwestor, chcąc wejść w uprawnienia wynikające z pozwolenia na budowę wydanego dotychczasowemu inwestorowi, musi uzyskać jego zgodę. Są sytuacje, w których spełnienie tego warunku może być utrudnione, a wręcz niemożliwe, np. śmierć dotychczasowego inwestora. Po wejściu w życie nowelizacji zgoda dotychczasowego inwestora nie będzie wymagana, jeśli własność bądź prawo użytkowania wieczystego nieruchomości objętej pozwoleniem na budowę przejdą na nowego inwestora wnioskującego o przeniesienie decyzji.

Ostatecznie, skrócony zostanie termin na stwierdzenie nieważności pozwolenia na budowę. Jest to prawdopodobnie najistotniejsze z perspektywy zmian w tym zakresie. Dotychczas decyzja o pozwoleniu na budowę nawet po wieloletnim okresie po oddaniu budynku na użytkowanie mogła zostać unieważniona. Ustawodawca w celu zwiększenia trwałości decyzji o pozwoleniu na budowę, a co za tym idzie ustabilizowaniu sytuacji inwestora, zdecydował się wprowadzić termin na stwierdzenie nieważności pozwolenia wynoszący 5 lat od jego doręczenia lub ogłoszenia.

O ile z powyższą zmianą wiążą się pewne kontrowersje, generalnie należy ocenić ją pozytywnie. Stwierdzenie nieważności pozwolenia na budowę po zakończeniu budowy wiązało się z długotrwałą procedurą naprawczą, która niejednokrotnie ze względu na upływ czasu od oddania budynku do użytkowania jest przeprowadzana nie przez pierwotnego inwestora, a przez kolejnego nabywcę, który nie ma dostępu do pierwotnej dokumentacji budowlanej, co jeszcze bardziej utrudnia ten proces. Z kolei termin pięcioletni powinien być wystarczający do stwierdzenia ewentualnych wad decyzji o pozwoleniu na budowę, a jednocześnie znacząco zmniejsza niepewność inwestorów.

Nowy kształt przepisów o istotnych odstąpieniach od projektu budowlanego

Kolejną zmianą jest modyfikacja katalogu istotnych odstępstw od projektu. Nie każde odstąpienie w zakresie projektu zagospodarowania działki lub terenu będzie uznawane za istotne, a jedynie takie, które spowoduje zwiększenie obszaru oddziaływania obiektu poza działkę.

Co więcej, odstąpienie w zakresie charakterystycznych parametrów obiektu będzie istotne, jeśli dotyczyć będzie liczby kondygnacji, powierzchni zabudowy o ponad 5%, a także wysokości, długości lub szerokości w zakresie przekraczającym 2%. Jak widać, w nowym brzmieniu przepisu nie ma mowy o kubaturze obiektu. Wykreślenie tego elementu wynikało z praktycznych trudności w zakresie obliczania jego zmiany i w konsekwencji stwierdzania, czy dana modyfikacja doprowadziła do zmiany kubatury czy też nie.

Ponadto, do katalogu istotnych odstępstw dodano zmianę źródła ciepła do ogrzewania lub przygotowania ciepłej wody z paliw ciekłych, gazowych, odnawialnych źródeł energii lub z sieci ciepłowniczej, na źródło opalane paliwem stałym. Dodanie tego punktu do katalogu istotnych odstąpień od projektu jest wyrazem dążenia ustawodawcy do  zachęcania obywateli do korzystania z efektywniejszych źródeł ciepła. Tylko zmiana źródła ciepła na paliwa stałe, które ustawodawca ocenia negatywnie, będzie wymagać uzyskania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę.

Zmiany redakcyjne katalogu istotnych odstąpień od projektu pozwoliły na ich jednoznaczne dookreślenie. W konsekwencji wykreślono także katalog zmian, które nie stanowią istotnego odstąpienia. Został on skonsumowany w nowym brzmieniu tego przepisu, tzn. nieistotne odstąpienia to wszystkie te, które nie znajdują się w katalogu odstąpień istotnych. Taką zmianę należy ocenić pozytywnie, ponieważ zwiększa klarowność ustawy.

Zmiana zasad legalizacji samowoli budowlanej

Nowelizacja przepisów budowlanych objęła także regulacje w zakresie samowoli budowlanej.

Przede wszystkim odpowiedzialność właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego została uregulowana jako pomocnicza wobec odpowiedzialności inwestora. Oznacza to, że co do zasady nakazy i zakazy zawarte w postanowieniach i decyzjach związanych z samowolą budowlaną będą obciążać organizacyjnie i finansowo inwestora. Natomiast dopiero jeżeli roboty budowlane zostały zakończone lub realizacja tych obowiązków przez inwestora będzie niemożliwa, to właściciel lub zarządca obiektu zostaną nimi obciążeni. W tym miejscu warto zaznaczyć, że wraz z tą zmianą uchyla się także przepis przewidujący odpowiedzialność karną inwestora za wykonywanie robót budowlanych pomimo nakazów lub zakazów nałożonych na niego w związku z samowolą budowlaną.

Po drugie, modyfikacji ulegnie procedura legalizacji samowoli budowlanej. Dla obiektów, których budowa zakończyła się co najmniej 20 lat temu, przewidziana została procedura uproszczonej legalizacji. Będzie ona niezwykle korzystna dla obecnych właścicieli niezalegalizowanych budynków, ponieważ przewiduje znacząco mniejsze wymogi wobec dokumentacji legalizacyjnej. Ponadto, w przypadku starych samowoli budowlanych właściciele nie będą obowiązani do wniesienia opłaty legalizacyjnej, która niejednokrotnie stanowiła barierę do przeprowadzenia tej procedury.

W dokumentacji legalizacyjnej będą musiały znaleźć się: oświadczenie o dysponowaniu nieruchomością na cele budowlane, geodezyjna inwentaryzacja powykonawcza legalizowanego obiektu oraz ekspertyza techniczna, z której będzie wynikało, że stan techniczny obiektu nie stwarza zagrożenia dla życia lub zdrowia ludzi i pozwala na jego bezpieczne użytkowanie.

Jedyną przeszkodą skorzystania z procedury legalizacyjnej będzie wydanie postanowienia o wstrzymaniu budowy przed upływem terminu 20 lat od zakończenia budowy.

Zakończenie budowy i rozpoczęcie użytkowania

Proces budowlany kończy się wraz z uzyskaniem możliwości legalnego użytkowania skończonego obiektu budowlanego. Możliwość taką daje zawiadomienie organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy, jeśli nie wniósł on w przewidzianym terminie sprzeciwu, albo decyzja o pozwoleniu na użytkowanie wymagana w określonych w ustawie przypadkach.

Krótszy termin na stwierdzenie nieważności pozwolenia na użytkowanie

W przypadku budowy obiektów budowlanych wskazanych w Prawie budowlanym inwestor ma obowiązek uzyskania pozwolenia na ich użytkowanie. Podobnie jak w przypadku pozwolenia na budowę ustawodawca zdecydował się na wprowadzenie ograniczonego terminu na stwierdzenie nieważności tej decyzji.

Dotychczas stosowane do pozwolenia na użytkowanie regulacje zawarte w Kodeksie postępowania administracyjnego, umożliwiające stwierdzenie nieważności tej decyzji nawet po wielu latach, zostaną zastąpione wprowadzaną normą szczególną. Zgodnie z jej brzmieniem nie będzie można stwierdzić nieważności decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, jeżeli upłynęło 5 lat od dnia, w którym decyzja ta stała się ostateczna.

Różnice między pozwoleniem na budowę a pozwoleniem na użytkowanie

Warto zaznaczyć w tym miejscu istotną różnicę w przedmiocie stwierdzania nieważności między omawianą decyzją a pozwoleniem na budowę. W przypadku pozwolenia na budowę termin ten będzie biegł od doręczenia decyzji, a nie od uzyskania przez nią statusu ostateczności.

Niemniej, podobnie jak w tamtym wypadku, skrócenie terminu do stwierdzenia nieważności będzie oznaczać zwiększenie stabilizacji sytuacji inwestorów oraz zmniejszenie ich niepewności w zakresie potencjalnej odpowiedzialności za niezgodne z prawem użytkowanie obiektu budowlanego. Następcze stwierdzenie nieważności pozwolenia na użytkowanie, gdy to użytkowanie już się rozpoczęło, oznacza bowiem możliwość zakwalifikowania danego stanu jako nielegalnego, a w konsekwencji do nałożenia kary pieniężnej na podstawie przepisów Prawa budowlanego.

Nowe kary za nielegalne użytkowanie

Powyższy wniosek prowadzi nas do omówienia kolejnych zmian, czyli modyfikacji postępowania w przypadku nielegalnego użytkowania. Aktualnie obowiązujące przepisy przewidują jednokrotne nałożenie kary w związku z przystąpieniem do użytkowania obiektu budowlanego z naruszeniem przepisów Prawa budowlanego. Oznacza to, że po uiszczeniu takiej kary stan nielegalnego użytkowania może trwać bez dalszych negatywnych konsekwencji finansowych dla inwestora.

Po wejściu w życie nowych przepisów przede wszystkim potencjalnej odpowiedzialności za nielegalne użytkowanie będzie podlegać nie tylko inwestor, ale także właściciel obiektu budowlanego. Co więcej, organ nadzoru budowlanego w przypadku stwierdzenia nielegalnego użytkowania nie będzie miał możliwości nałożyć kary od razu. Będzie miał obowiązek pouczyć inwestora lub właściciela o konieczności uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie albo, gdy ma to zastosowanie, dokonania skutecznego zawiadomienia o zakończeniu robót budowlanych. Dopiero po upływie 60 dni od doręczenia powyższego pouczenia, organ ponownie sprawdzi czy stan nielegalnego użytkowania wciąż trwa. W takim wypadku wymierzona zostanie kara z tytułu nielegalnego użytkowania obiektu budowlanego.

Ponadto dalsze nielegalne użytkowanie wciąż będzie zagrożone karą pieniężną. Nowelizacja przepisów umożliwi organom nadzoru budowlanego wielokrotne, nieograniczone wymierzanie kolejnych kar z tytułu nielegalnego użytkowania obiektu budowlanego w wysokości równej połowie pierwszej z nich, jeżeli stan nielegalnego użytkowania nie został usunięty i od wymierzenia poprzedniej kary upłynęło 30 dni.

Nie będzie nielegalnie użytkowanych budynków?

Wprowadzana zmiana ma na celu skuteczne nakłonienie inwestora lub właściciela do zalegalizowania samowolnie użytkowanego obiektu budowlanego. Pomimo podnoszonych czasami zastrzeżeń z perspektywy inwestorów i właścicieli pozytywnie należy przyjąć zastosowanie przez ustawodawcę mechanizmu tzw. żółtej kartki, czyli upomnienia poprzedzającego wymierzenie kary. Wprowadzone regulacje zapewniają im czas na podjęcie odpowiednich działań w celu prawidłowego oddania obiektu budowlanego do użytku. Można żywić nadzieję, że w połączeniu z dotkliwością wielokrotnego stosowania kar omawiana nowelizacja może w praktyce wyeliminować dotychczasowe bulwersujące przypadki, gdy nielegalne obiekty budowlane funkcjonowały oficjalnie całymi latami, a istniejące narzędzia mające na celu ich wyeliminowanie okazywały się w praktyce nieskuteczne.

Omówione powyżej zagadnienia nie wyczerpują nowelizacji Prawa budowlanego, która wejdzie w życie 19 września tego roku. Jednakże przedstawione zostały najważniejsze zmiany z perspektywy właścicieli i inwestorów na każdym etapie budowy.

Proces budowlany będzie sprawniejszy, czas na stwierdzenie nieważności pozwolenia na budowę czy pozwolenia na użytkowanie zostanie ograniczony, wprowadzona zostanie uproszczona procedura legalizacji nielegalnych budynków, a przy tym nielegalne użytkowanie będzie zagrożone bardziej dotkliwymi sankcjami finansowymi, co ma skutkować doprowadzeniem do użytkowania budynków zgodnie z przepisami prawa. Większość przedstawionych zmian powinna pozytywnie wpłynąć na przebieg procesu inwestycyjnego.

Adwokat Łukasz Dąbrowski, partner zarządzający kancelarii Dąbrowski Radziejewska Kancelaria Adwokacka spółka partnerska

Źródło:
Tematy
Zapytaj eksperta o kredyt hipoteczny

Zapytaj eksperta o kredyt hipoteczny

Komentarze (7)

dodaj komentarz
przemek_opinia
Mamy ułatwienie. Pomijając już kwestie polityczne i kto to wprowadza.
specjalnie_zarejstrowany1
".. katalog obiektów nie wymagających pozwolenia na budowę ani zgłoszenia zostanie powiększony, np. o paczkomaty, bankomaty czy parkometry. "

Bardzo mnie cieszy ze Polacy beda mogli teraz wprowadzac sie do tych obiektow bez wiekszych problemow.
loool
Niedługo trzeba będzie mieć pozwolenie także na wyjście z takiego domu .. a nie , czekaj , to już jest !
po_co
Nie martw się i tak spotkasz się z opinią setek osób które twierdzą, że te przepisy są słuszne bo strażak musi mieć możliwość wejść do Twojego domu.

Absolutnie nie musi bo jak sama nazwa wskazuje to jest mój dom, a nie publiczna własność. Nie widzę, żadnej społęcznej potrzeby która usprawiedliwiała
Nie martw się i tak spotkasz się z opinią setek osób które twierdzą, że te przepisy są słuszne bo strażak musi mieć możliwość wejść do Twojego domu.

Absolutnie nie musi bo jak sama nazwa wskazuje to jest mój dom, a nie publiczna własność. Nie widzę, żadnej społęcznej potrzeby która usprawiedliwiała by obecność jakiejkolwiek służby w moim domu.
bt5
Nie mam pojęcia gdzie tu widać jakakolwiek łatwiejsza i szybsza prosedurę. W Danii czy Norwegi procedura budowlana na domki jednorodzinne jest taka że pytamy się sasiadów czy nie maja obiekcji i dalej już się normalnie buduje, a kilka rysunków długpisem na kartce z zeszytu donosi się pózniej do urzedu i tam co prawda Nie mam pojęcia gdzie tu widać jakakolwiek łatwiejsza i szybsza prosedurę. W Danii czy Norwegi procedura budowlana na domki jednorodzinne jest taka że pytamy się sasiadów czy nie maja obiekcji i dalej już się normalnie buduje, a kilka rysunków długpisem na kartce z zeszytu donosi się pózniej do urzedu i tam co prawda inzynier ocenia poprawność schematu konstrukcji.
przemek_opinia
Ale podałeś przykład z tą Norwegią.

Powiązane: Budowa domu

Polecane

Najnowsze

Popularne

Ważne linki