Budowa domu coraz droższa. Ile kosztuje?

Średnio od 5,7 do 7,8 proc. wzrósł w ciągu roku koszt zbudowania domu – wynika z danych zebranych przez serwis wielkiebudowanie.pl. Koszty podwyższają zwłaszcza rosnące ceny usług budowlanych. W większości największych polskich miast portfele myślących o zbudowaniu domu drenują także rosnące ceny ofertowe działek.

Analizując koszty budowy domu, oparliśmy się o dane serwisu Wielkiebudowanie.pl, które zostały zebrane w oparciu o wywiady telefoniczne weryfikowane przez ankiety i dotyczą zarówno średnich cen materiałów budowlanych, jak i usług budowlano-montażowych dla całej Polski. Dotyczą one kwietnia 2020 r. i odnoszą się do średnich cen notowanych w kwietniu 2018 r. r.

Koszty budowy domu zostały podzielone na dwa etapy. Wyceniony został zarówno stan surowy zamknięty, jak i stan deweloperski włącznie z malowaniem.

W przypadku działek budowlanych do porównania posłużyły nam dane dostarczone przez serwis nieruchomości Otodom.pl, a dotyczące parcel pod budowę domu w miastach wojewódzkich.

Koszty budowy domu - stan surowy zamknięty

Jak wynika z danych serwisu Wielkiebudowanie.pl, szacunkowy koszt postawienia domu jednorodzinnego w stanie surowym zamkniętym w kwietniu 2020 r. wyniósł średnio 2249 zł za każdy metr kwadratowy. Z kwoty tej średnio 1555 zł trzeba było przeznaczyć na materiały a średnio 694 zł na tzw. robociznę.

W porównaniu z kwietniem 2019 r. średnia cena osiągnięcia stanu surowego zamkniętego wzrosła o 7,8 proc. Usługi budowlano-montażowe podrożały średnio o 8,4 proc., a materiały o 7,5 proc.

Oznacza to, że na zbudowanie w stanie surowym zamkniętym 100-metrowego domu trzeba było przeznaczyć średnio 224 900 zł, podczas gdy jeszcze rok wcześniej było to ponad 16 000 zł mniej – średnio 208 600 zł.

Przyglądając się poszczególnym materiałom i usługom, najmocniej w ciągu roku zwiększyła się wycena montażu drzwi i okien – odpowiednio o 29,4 proc. Za materiały, w tym przypadku wspomniane drzwi, trzeba było płacić średnio o 4,8 proc. więcej. Najstabilniej w ciągu roku kształtowały się koszty postawienia fundamentów. Robocizna podrożała średnio o 1,9 proc., materiały o 9 proc., a łączny koszt średnio o 6,8 proc.

Koszty budowy domu – stan deweloperski z malowaniem

W ciągu roku zwiększyły się także koszty postawienia domu w stanie deweloperskim. W kwietniu 2020 r., razem z malowaniem ścian i sufitów trzeba było przeznaczyć 3868 zł/mkw., co oznacza, że budowa domu o powierzchni 100 mkw. w stanie deweloperskim wiązała się ze średnim wydatkiem 386 800 zł – średnio o 5,7 proc. drożej niż w kwietniu 2019 r.

W przypadku stanu deweloperskiego wzrost cen tzw. robocizny był jeszcze większy i w ciągu 12 miesięcy wyniósł średnio 9,4 proc. Za wykonanie wszystkich instalacji, posadzek, elewacji, tynków gładzi i pomalowanie pomieszczeń w przeliczeniu na metr kwadratowy trzeba było zapłacić średnio 1479 zł. W tym samym czasie ceny materiałów wzrosły o 1,8 proc. i wyniosły średnio 2389 zł/mkw.

Według danych serwisu wielkiebudowanie.pl najmocniej wzrósł koszt położenia gładzi i wykonania posadzek – odpowiednio o 11 i 10,6 proc. Jeśli przyjrzeć się kosztom materiałów i robocizny osobno, w pierwszym przypadku najmocniej – o 9,7 proc. – podrożały materiały niezbędne do wykonania posadzek. Ceny dyktowane przez budowlańców najmocniej wzrosły w przypadku wykonania elewacji budynku – średnio o 21,1 proc.

Wzrost kosztów tej usługi nie poszedł w parze z obniżką cen materiałów potrzebnych do wykonania elewacji (-3,4 proc. r/r). Mniej niż w kwietniu 2019 r. trzeba było płacić także za wykonanie instalacji elektrycznej (-2,1 proc. r/r).

Koszty budowy domu – najtańsze i najdroższe województwa

Nawet o ponad 45 proc. więcej trzeba było płacić za wykończenie domu stawianego w woj. mazowieckim niż w woj. lubuskim. Pomiędzy tymi dwoma województwami w kwietniu 2020 r. cenowa dysproporcja była najwyższa.

Przyglądając się poszczególnym usługom, gdy dla całej Polski średnia cena murowania elewacji wyniosła 109 zł w przeliczeniu na metr kwadratowy, w woj. mazowieckim trzeba było płacić średnio 145 zł/mkw., a w woj. lubuskim, ale także w woj. świętokrzyskim i opolskim – średnio 85 proc.

Znaczne różnice w kosztach odnotowano także w przypadku montażu sanitariatów. W woj. mazowieckim budowlańcy oczekiwali średnio 125 zł za każdą sztukę, a w woj. lubuskim, kujawsko-pomorskim, świętokrzyskim i opolskim średnio 75 zł/szt.

Spore różnice w cenie dotyczyły także prac wykonywanych na zewnątrz budynków. W przypadku domu budowanego w woj. mazowieckim, na ułożenie kostki brukowej przed domem trzeba było przeznaczyć średnio 44 zł/mkw. Koszt tej samej usługi w woj. lubuskim wyniósł średnio 35 zł/mkw.

Czeka nas dalszy wzrost cen

Największy wzrost cen usług w relacji miesięcznej, w oparciu o dane serwisu wielkiebudowanie.pl, odnotowano w województwach: mazowieckim, śląskim, dolnośląskim, zachodniopomorskim, podkarpackim i lubuskim. Najsłabiej ceny rosły w województwach wielkopolskim i łódzkim. Z kolei w woj. kujawsko-pomorskim w kwietniu wystąpił nawet nieznaczny spadek średnich cen usług w relacji do marca.

– W kolejnych miesiącach spodziewamy się rosnących cen, ale nadal poniżej ok. 1 proc. miesięcznie. Apogeum tego wzrostu firmy osiągną prawdopodobnie w lipcu – mówi Jarosław Wójcik z serwisu wielkiebudowanie.pl.

Jak dodaje, choć kondycja rynku budowy domów poprawiła się w kwietniu po zastoju w pierwszych tygodniach epidemii koronawirusa, kolejne miesiące nie rokują zbyt dobrze. Wszystko przez spadającą już od dwóch, trzech lat liczbę zamówień.

– W branży panuje nastrój wyczekiwania, co przyniosą kolejne miesiące, nie tylko w budownictwie, ale całej gospodarce. Marcowy spadek liczby zamówień związany był zwłaszcza z obostrzeniami i strachem zleceniodawców przed zarażeniem. Kolejne miesiące mogą jednak przynieść problemy finansowe potencjalnych klientów, którzy będą rezygnować z remontów i budów. Pozostaje także pytanie, jak na problemy z kredytami mieszkaniowymi i mniejszym zainteresowaniem kupnem mieszkań zareagują deweloperzy i jaki będzie miało to wpływ na liczbę zamówień usług budowlanych – zauważa Jarosław Wójcik.

Koronawirus ściął budowy domów, ale na chwilę

Pierwsze obostrzenia związane z epidemią koronawirusa, ograniczanie mobilności Polaków i strach przez zarażeniem spowodował, że w pierwszych dniach epidemii, jeszcze w marcu, liczba remontów mieszkań zmniejszyła się o 30 proc. Nieco większe szkody koronawirus spowodował w przypadku budów domów. Epidemia zmniejszyła notowany co roku wiosną wystrzał nowych inwestycji. W drugiej połowie marca liczba zamówień usług budowlanych zmniejszyła się o 50 proc.

– Z tygodnia na tydzień obserwujemy poprawę. W kwietniu było już znacznie lepiej. Spadek w relacji rocznej oscylował pomiędzy 5 a 10 proc. Co istotne, spadek liczby zamówień nie jest niczym nowym. Obserwujemy go od 2-3 lat. Firmy budowlane nie narzekają jednak na brak pracy. Z ich deklaracji wynika, że realizują teraz zamówienia jeszcze z poprzedniego roku – tłumaczy Jarosław Wójcik.

Drożejące działki drenują portfele

Marzący o budowie domu do rosnących kosztów materiałów i robocizny muszą doliczyć także rosnące w większości największych polskich miast ceny ofertowe gruntów budowlanych.

Porównując stawki notowane w marcu 2020 r. z tymi sprzed roku, poza trzema wyjątkami, w każdym z miast wojewódzkich odnotowano podwyżki oczekiwań sprzedających.

Średnia cena ofertowa działki budowlanej w Warszawie w ciągu ostatnich 12 miesięcy wzrosła średnio o 7,6 proc. Pomimo marcowych spadków najmocniej w górę skoczyły stawki dyktowane za najmniejsze działki. Te o powierzchni do 8 arów w relacji do marca 2019 r. wyceniano średnio o 20,7 proc. wyżej, a nieco większe, o powierzchni 8-12 arów o 7,4 proc. wyżej.

Powyżej 20 proc. w ciągu roku wzrosły także średnie stawki dyktowane za najmniejsze parcele we Wrocławiu (+24,1 proc. r/r) i Krakowie (+27,6 proc. r/r). Z kolei średnio o 11,6 proc. więcej niż w marcu 2019 r. oczekiwano za działki o tym metrażu położone w Gdańsku. Z tej tendencji, spośród największych polskich rynków nieruchomości, wyłamał się Poznań, gdzie w ciągu roku najmniejsze grunty pod budowę domu zostały przecenione średnio o 21,5 proc.

Nawet 100 tys. zł drożej

Pozostańmy teraz na sześciu największych rynkach nieruchomości w Polsce (Warszawa, Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań, Gdańsk) i sprawdźmy, ile w kwietniu 2020 r. kosztowało postawienie 100-metrowego domu na 5-arowej działce i jak zmieniły się stawki w ciągu roku.

Będziemy bazować na marcowych cenach ofertowych działek oraz średnich kosztach materiałów i usług budowlano-montażowych liczonych dla stanu deweloperskiego łącznie z malowaniem dla całej Polski w kwietniu. Z obliczeń wyłączymy koszty projektu.

Aby postawić taki dom w Warszawie, w kwietniu 2020 r. trzeba było liczyć średnio 883 700 zł. W przypadku stolicy średni koszt wzrósł w ciągu ostatnich 12 miesięcy o 15,1 proc., a nominalnie średnio o 133 100 zł.

Jeszcze mocniej w relacji rocznej wzrósł koszt postawienia 100-metrowego domu na 5-arowej działce w Krakowie, który w kwietniu 2020 r. wyniósł średnio 758 700 zł (+17,7 proc. r/r)

Najstabilniej, głównie za sprawą nieznacznie droższych działek (+2,0 proc. r/r), koszt postawienia porównywanego domu kształtował się w Łodzi, gdzie wyniósł średnio 562 700 zł (+3,7 proc. r/r).

Spośród sześciu największych polskich miast koszt zbudowania 100-metrowego domu na 5-arowej działce w porównaniu z kwietniem 2019 r. spadł jedynie w Poznaniu. W kwietniu 2020 r. na taką inwestycję przeprowadzaną w stolicy Wielkopolski trzeba było przeznaczyć średnio 847 700 zł (-9,4 proc. r/r).

Źródło: