Dla deweloperów, których akcje notowane są na GPW był to czwarty z rzędu okres gdy sprzedaż spadła. To wynik dla całej grupy, raportującej dane, z których wynika, że łączna kwartalna sprzedaż jest już o ponad 1000 mieszkań mniejsza niż w ubiegłym roku, gdy wystartował program „Bezpieczny Kredyt 2%”.
Po zakończonym kwartale sprawdzamy, jak wyglądała sprzedaż mieszkań u giełdowych deweloperów, wchodzących w skład portfela WIG-Nieruchomości, którzy co kwartał przekazują na rynek dane o sprzedaży przed publikacją raportu okresowego. W naszym zestawieniu, które monitorujemy, jest więc 9 dziewięciu przedstawicieli branży deweloperskiej, którzy mają ponad 76 proc. udziału w WIG-Nieruchomości.
Jak sobie w III kwartale radził sam indeks? Zyskał 0,75 proc., co było wynikiem niezłym na tle rynku, bowiem WIG20 w tym czasie spadł o 9,3 proc. a szeroki WIG nieco ponad 6 proc. Jednak WIG-Nieruchomości sporo odrobił w ostatnich dwóch tygodniach września, gdy dużo mówiło się o zadecydowanym poparciu najważniejszych przedstawicieli KO i PSL dla dopłat do kredytów hipotecznych. Wybrzmiewały one bardziej niż sprzeciw dla takiego programu ze strony Polski 2050 i Lewicy.
Według najnowszych informacji marzeniem ministra rozwoju i technologii Krzysztofa Paszyka jest uchwalenie programu mieszkaniowego na rocznicę powołania rządu Donalda Tuska, czyli do 13 grudnia. Jego elementem ma być „Kredyt na start”, a minister pytany o to czy sam program dopłat do kredytów uda się uchwalić w tym roku powiedział: „Myślę, że tak”.
Inwestorom to poparcie KO (156 posłów) i PSL (32 posłów) dla programu dopłat do kredytów nie umknęło i jak widać, nie przejmują się sprzeciwem Polski 2050 (32 posłów) i Lewicy (26 posłów). Grają pod jego wprowadzenie, bo wiedzą, co oznacza dla biznesów deweloperów. Te bez rządowego wsparcia słabną z kwartału na kwartał, biorąc pod uwagę sprzedaż mieszkań.
Ponad 1000 mieszkań mniej
Jak wynika z najnowszych raportów opublikowanych po zakończeniu trzeciego kwartału, łączna sprzedaż dziewięciu wspomnianych deweloperów wyniosła w tym okresie 3808 mieszkań wobec 4888 zaraportowanych rok temu (-22,1 proc., czyli 1080 mieszkań) i 3906 kwartał wcześniej (-2,5 proc.,98 mniej). Przypomnijmy, że to właśnie rok temu u progu trzeciego kwartału wystartował program poprzedniego rządu „Bezpieczny kredyt 2%”.
Kwartalna dynamika spadków wyhamowała z tąpnięcia o 11,7 proc. kwartał wcześniej. I tak był to jednak już czwarty z rzędu kwartał, w którym omawiani deweloperzy sprzedali łącznie mniej mieszkań. Spadki zaczęły się od IV kwartału roku ubiegłego, gdy wyniosły -6,7 proc. i były kontynuowane w mniejszej skali (-3 proc.) w I kwartale 2024 r. aż do końca września bieżącego roku.
Wiele się zmieniło na rynku mieszkaniowym
W porównaniu narastająco trzech kwartałów trzeba pamiętać, że sama sprzedaż w I i II kwartale 2023 r. odbywała się jeszcze bez wsparcia rządowego programu dopłat, ale w środowisku najwyższych od 20 lat stóp procentowych. Z kolei sprzedaż pierwszych dwóch kwartałów 2024 r. jechała jeszcze na ostatnich kroplach „sterydowej kroplówki BK2”, jak pisał Michał Kisiel w odniesieniu do kredytów hipotecznych, no i już przy niższych o 100 pb stopach procentowych.
Dlatego narastająco dla całej grupy deweloperów wynik za 9 miesięcy nie jest taki zły i pokazuje spadek łącznej liczby sprzedaży mieszkań z 12 303 do 12 139, czyli o nieco ponad 1,3 proc. Poza Lokum, w takim ujęciu spadła jeszcze sprzedaż Marvipolu (-21,3 proc.), Wikany (-21,8 proc.), Inpro (-26,2 proc.), Atalu (-13,4 proc.) oraz Murapolu (-6,9 proc.). Wzrosty zaliczyły Develia (+31,1 proc.), Grupa Archicom i Echo (+11,9 proc.) oraz Dom Development (+6,3 proc.). Dla kontekstu dodać należy przejęcie Nexity przez Develię, a Archicom zaczął w całości realizować sprzedaż dla Grupy Echo.
W spojrzeniu na poszczególnych deweloperów widać ogromne załamanie sprzedaży w Grupie Lokum Deweloper. W ciągu trzeciego kwartału sprzedali tylko 7 lokali wobec 45 kwartał wcześniej (-84,4 proc.kdk) i aż 196 w ubiegłym roku (-96,4 proc. rdr). To najsłabszy wynik spółki w historii, po drugim takim w poprzednim kwartale (45 mieszkań). W tym roku (w III kwartałach) spółka sprzedała 122 mieszkania, czyli o 78 proc. mniej niż w analogicznym okresie w 2023 r.
Sam trzeci kwartał w porównywaniu rok do roku pokazuje, jak diametralnie zmieniła się sytuacja u giełdowych deweloperów. Załamanie sprzedaży Lokum jest tylko jaskrawym przykładem, ale spadki u innych także są znaczące. Inpro zanotowało spadek rok do roku o 57 proc., Atal o 53 proc. Mocno sprzedaż spadła u Marvipolu (-49 proc.), Wikany (-43 proc.) i Murapolu (-26 proc.). Na plusie jest tylko o Grupa Archicom (19 proc.) i największy deweloper: Dom Development (7 proc.), który jako lider branży celuje w lepszą sprzedaż w największych aglomeracjach w całym 2024 r. niż w 2023 r.
Spadki wolumenów sprzedaży zaczynają powoli wyglądać tak, jak dwa lata temu, kiedy stopy procentowe serwowane przez RPP sięgnęły blisko 20-letniego szczytu, a załamanie na rynku sprzedaży kredytów hipotecznych spowodowało zapaść sprzedaży mieszkań u wszystkich analizowanych deweloperów. Póki co, obecne spadki sprzedaży przekładają się na hamowanie wzrostu cen mieszkań i schładzania się rynku. O obniżkach cen raczej się nie mówi, do tego potrzeba prawdopodobnie kryzysu w gospodarce, a tego chyba nikt by nie chciał. Jednak pewnie frustracja wielu spadnie, gdy wzrost cen mieszkań będzie wynosił kilka procent rocznie, a nie jak ostatnio kilkanaście, a nawet 20-30 proc.
Michał Kubicki
