Na czym polegają umowy pozorne i dlaczego strony je podpisują? W skrócie chodzi o taką sytuację, gdy podpisuje się jakąś umowę (np. darowizny), ale wcześniej zawiera się potajemne porozumienie. Ustala się w nim, że postanowienia owej podpisanej umowy nie będą między stronami obowiązywać. Często dodaje się, że tak naprawdę to strony zawierają inną umowę, np. zamiast darowizny umowę sprzedaży. Oczywiście "na zewnątrz", czyli urzędom czy kontrahentom nie ujawnia się faktu zawarcia tego ukrytego porozumienia. Co się stanie, gdy prawda wyjdzie na jaw?
Dlaczego czasami strony umowy "kombinują" przy zawieraniu umów? Motywy mogą być różne. Bardzo często chodzi o obejście prawa w celu zapłacenia niższych podatków. Darowizna pomiędzy osobami niespokrewnionymi, a więc należącymi do ostatniej grupy podatkowej w podatku od spadków i darowizn jest opodatkowana wysoką stawką. Do urzędu skarbowego zgłasza się więc umowę sprzedaży, bo od niej podatek jest niższy. I odwrotnie, w niektórych przypadkach podatek od czynności cywilnoprawnych od umowy sprzedaży będzie wyższy niż podatek od darowizny. Pokusa oszukania fiskusa dla niektórych osób jest wystarczająco duża, żeby zaryzykować. Oczywiście problem dotyczy nie tylko umów darowizny czy sprzedaży, z podobnymi zabiegami można się spotkać przy umowach najmu i użyczenia, pożyczki i wielu innych. Również umowa, w której na potrzeby fiskusa zaniża się jedynie cenę jest pozorna.
Motywy mogą być też inne, np. chęć uniknięcia komplikacji przy zaliczaniu darowizn na poczet schedy spadkowej czy też lepsza przy sprzedaży niż darowiźnie ochrona praw nowego właściciela. Czasami za pomocą umów pozornych próbuje się ukrywać majątek przed wierzycielami.
Osoby podpisujące tego typu umowy powinny jednak zdawać sobie sprawę z poważnych konsekwencji, które mogą wyniknąć, gdy ujawniony zostanie pozorny charakter tych umów.
Która umowa będzie ważna?
Zgodnie z art. 83 Kodeksu cywilnego, nieważne jest oświadczenie woli złożone drugiej stronie za jej zgodą dla pozoru. Nie ulega zatem wątpliwości, że każda pozorna umowa będzie nieważna. Na tę wadę umowy będzie mógł się powołać każdy, jednak będzie musiał udowodnić, że strony zawarły potajemne porozumienie. W praktyce pozorne umowy najczęściej oglądają światło dzienne wtedy, gdy powstanie spór między osobami, które je zawarły, np. o zapłatę potajemnie uzgodnionej ceny.
Prześledźmy to na przykładzie pozornej umowy darowizny, pod którą ukryta jest "prawdziwa" umowa sprzedaży. Ustaliliśmy, że pozorna umowa darowizny jest bezwzględnie nieważna. Co jednak z "ukrytą" umową sprzedaży? Czy ta będzie prawnie skuteczna? Czy w razie sporu sprzedający będzie mógł się domagać zapłaty potajemnie uzgodnionej ceny? Zasada jest następująca. Nie przesądza się z góry, że skoro pozorna umowa jest nieważna, to umowa ukryta jest też nieważna. Ważność umowy ukrytej bada się oddzielnie. Potajemna umowa będzie ważna wtedy, gdy spełnia wymagane przez prawo przesłanki ważności konkretnej umowy. I tu sprawy nieco się komplikują. Najpierw ustalmy jak to wygląda w przypadku umów, które dla swej ważności nie wymagają formy aktu notarialnego.
Przykład
Strony zawarły pozorną umowę użyczenia lokalu mieszkalnego. W ukrytym porozumieniu uzgodniły jednak, że ich wolą jest zawarcie umowy najmu i ustaliły wysokość czynszu. Umowa użyczenia jako czynność pozorna jest bezwzględnie nieważna. Natomiast umowa najmu jest ważna, ponieważ spełnia wymagane przez prawo przesłanki ważności takiej umowy: zobowiązanie najemcy do oddania mieszkania do używania i zobowiązanie wynajmującego do płacenia umówionego czynszu. Podobnie sytuacja wygląda przy pozornej umowie darowizny np. samochodu, pod którą ukryta jest jego sprzedaż.
Jeśli zatem porozumienie wyjdzie na jaw i okaże się, że to ukryta umowa jest ważna, to w końcu trzeba będzie zapłacić od niej podatek. Urząd skarbowy który się o tym dowie nie odpuści i naliczy jeszcze odsetki za opóźnienie. Dodatkowo można się w ten sposób narazić na odpowiedzialność karną. Zgodnie z art. 54 § 1 Kodeksu karnego skarbowego podatnik, który uchylając się od opodatkowania, nie ujawnia właściwemu organowi przedmiotu lub podstawy opodatkowania lub nie składa deklaracji, przez co naraża Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego na uszczuplenie podatku, podlega karze grzywny do 720 stawek dziennych albo karze pozbawienia wolności do lat 3, albo obu tym karom łącznie.
Komplikacje przy nieruchomościach
W powyższym przykładzie ukryta pod pozorną darowizną umowa sprzedaży samochodu będzie ważna. Jak to wygląda przy umowach o przeniesienie własności nieruchomości? Jak wiadomo dla swojej ważności muszą być one zawarte w formie aktu notarialnego. Co jeśli u notariusza podpisze się umowę darowizny, a potajemnie zawrze umowę sprzedaży?
Na pewno pozorna umowa podpisana u notariusza (w naszym przykładzie - darowizny) jest nieważna. Czy jednak ukryta umowa sprzedaży nieruchomości będzie ważna? Nie ma wątpliwości, że sprzedawca zobowiązał się potajemnie do przeniesienia własności oznaczonej nieruchomości, a kupujący do zapłaty oznaczonej ceny. Nie można jednak zapominać o tym, że umowa sprzedaży nieruchomości musi być zawarta w formie aktu notarialnego. W przeciwnym wypadku jest bezwzględnie nieważna. W analizowanym przypadku w formie aktu notarialnego była zawarta jedynie pozorna umowa darowizny. Natomiast umowę sprzedaży zawarto ustnie, ewentualnie w zwykłej formie pisemnej. Notariusz nic o niej nie wie.
Do niedawna sądy stały na stanowisku, że dla dochowania formy aktu notarialnego wymaganej dla umowy ukrytej (tu: sprzedaży) wystarczy zawarcie w tej formie umowy pozornej (tu: darowizny). Zgodnie z tą linią orzecznictwa ukryta umowa sprzedaży nieruchomości byłaby ważna, gdyby pozorną umowę darowizny zawarto u notariusza. Kupujący stałby się właścicielem, a sprzedający mógłby żądać zapłaty umówionej potajemnie ceny.
To stanowisko sądów uległo zmianie po wyroku Sądu Najwyższego z dnia 12 października 2001 r., sygn. akt V CKN 631/00. Sąd Najwyższy orzekł w nim, że umowa sprzedaży nieruchomości ukryta pod pozorną darowizną nie odpowiada wymaganej dla niej formie aktu notarialnego także wtedy, gdy w formie tej nastąpiła pozorna darowizna; jest więc zawsze nieważna. W efekcie własność nieruchomości nie przejdzie na nabywcę. Niedoszły właściciel może żądać zwrotu pieniędzy, które "pod stołem" zapłacił za nieruchomość, bo tak przewidywała ukryta umowa sprzedaży, która jak się okazuje jest także nieważna.
Orzeczenie to można też odnieść do sytuacji odwrotnej, gdy pod pozorną sprzedażą nieruchomości ukryto darowiznę nieruchomości. Żadna z tych umów nie będzie ważna.
Ochrona osób trzecich
O tym, że umowa jest pozorna, a w konsekwencji nieważna, mogą wiedzieć tylko jej strony. Co z osobą trzecią, która nie wiedząc o tym, zawarła w dobrej wierze umowę z osobą, która jak się później okazało nie była właścicielem? Taką osobę chroni art. 83 § 2 K.c. Zgodnie z nim odpłatna umowa, wskutek której osoba trzecia nabywa prawo lub zostaje zwolniona z obowiązku jest skuteczna.
Przykład
A zawarł z B pozorną umowę sprzedaży, zgodnie z którą B miał się stać właścicielem samochodu. W rzeczywistości uzgodnili, że właścicielem pojazdu pozostanie nadal A, pozorna umowa sprzedaży ma zaś na celu ukrycie jego majątku przed wierzycielami. Tę sytuację postanowił wykorzystać B i powołując się na to, że jest nowym właścicielem rzeczy, sprzedał ją C (osobie trzeciej). Ponieważ C działał w dobrej wierze, a umowa, którą zawarł z B była odpłatna, C stanie się nowym właścicielem samochodu. Odrębną kwestią jest to, że B będzie odpowiadał względem A za sprzedaż jego rzeczy.
Podstawa prawna:
- art. 83 ustawy z dnia 23.04.1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. nr 16, poz. 93 ze zm.),
- art. 54 § 1 ustawy z dnia 10.09.1999 r. - Kodeks karny skarbowy (Dz. U. nr 83, poz. 930 ze zm.).
Twoja Gazeta Podatkowa nr 29/2004, strona 15
Andrzej Janowski
