Ostrożność i niepewność – tymi dwoma pojęciami można scharakteryzować pierwsze tygodnie nowego roku na rynku sprzedaży mieszkań. Choć ubiegły rok był dla deweloperów jednym z najlepszych w ostatnich latach, rosnące stopy procentowe i drożejące kredyty ograniczają popyt, sprowadzając nad rynek coraz bardziej realne widmo spowolnienia.
Odczyt indeksu cen nieruchomości urban.one dla całej Polski przygotowany przez Cenatorium dla Bankier.pl i „Pulsu Biznesu” wyniósł w grudniu 109,34 pkt. i był o 0,02 pkt. niższy niż w listopadzie. Po raz ostatni wzrost odczytu zanotowano we wrześniu, a więc jeszcze w III kw. 2021 r. Względem grudnia 2021 r. odczyt indeksu wzrósł jednak o 5,17 pkt. Tym samym wzrost w relacji rocznej od kilku miesięcy utrzymuje się na zbliżonym poziomie.
Wyraźniej, bo o 0,29 pkt., w relacji miesięcznej obniżył się odczyt indeksu urban.one dla największych polskich rynków nieruchomości. W grudniu 2021 r. wyniósł on 115,32 pkt. To trzeci miesiąc z rzędu, w którym odczyt indeksu spadał. Ostatnie obniżki nie zniwelowały jednak wcześniejszych wzrostów wahających się od 1 do 2 pkt., co przełożyło się na wzrost w relacji rocznej o 6,37 pkt.
Deweloperzy przeprowadzają się do mniejszych miast
Jak zauważa Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości w Cenatorium, choć ceny mieszkań nadal rosną, to jednak znacznie wolniej niż na początku roku. Jeśli więc mówimy o wzrostach stawek w relacji rocznej, to w głównej mierze efekt podwyżek notowanych w pierwszej połowie 2021 r.
– Działo się tak za sprawą ogromnego popytu na mieszkania. Ostatnie miesiące 2021 roku przyniosły w tej materii spowolnienie. Jednak cały 2021 rok deweloperzy mogą zaliczyć do udanych – komentuje Małgorzata Wełnowska.
Według danych opublikowanych przez JLL w całym 2021 r. na sześciu największych rynkach mieszkaniowych (Warszawa, Kraków, Łódź, Gdańsk, Wrocław, Poznań) deweloperzy sprzedali ponad 69 tys. mieszkań – najwięcej w ciągu ostatnich czterech lat. Wyższy wynik osiągnięto jedynie w 2017 r. Przy czym sprzedaż w Poznaniu i Łodzi była najwyższa w historii.
Z kolei według szacunków Polskiego Związku Firm Deweloperskich w ubiegłym roku w całej Polsce sprzedano ok. 165 tys. mieszkań. Oznaczałoby to, że sprzedaż w sześciu największych polskich miastach wyniosła ok. 42 proc.
– Udział największych miast w sprzedaży z roku na rok spada. Trendten jest widoczny już od kilku lat, jednak pandemia spowodowała jego przyspieszenie – zaznacza Małgorzata Wełnowska. – W największych miastach deweloperzy borykają się z problemami z uzyskiwaniem pozwoleń na budowę i kurczącymi się zasobami gruntów. W mniejszych ośrodkach miejskich dostępność gruntów jest znacznie większa, a procedury administracyjne znacznie szybsze – dodaje.
Najpierw wyczekiwanie, później ewentualne obniżki
Najmocniej względem listopada obniżył się odczyt indeksu urban.one liczonego dla Warszawy. W grudniu 2021 r. wyniósł on 116,6 pkt. i był o 0,86 pkt. niższy niż miesiąc wcześniej. W przypadku stolicy była to pierwsza obniżka od marca 2021 r. W skali roku odczyt był o 4,2 pkt. wyższy.
W pierwszych tygodniach 2022 r. na rynku sprzedaży mieszkań można było zaobserwować zawieszenie i wyczekiwanie ze strony osób chcących kupić mieszkanie. Jak zauważa Marcin Krasoń, ekspert obido.pl, związane było ono m.in. ze zmianami w systemie podatkowym, a jednocześnie niepewnością co do dalszego poziomu stóp procentowych. Przypomnijmy, że we wtorek, 8 lutego, Rada Polityki Pieniężnej po raz piąty z rzędu podniosła stopy procentowe. Po lutowej podwyżce stopa referencyjna wynosi 2,75 proc. (poprzednio 2,25 proc.).
– W znacznej części przypadków nie jest to jednak rezygnacja z zakupu, a wstrzymanie się z nim. Widać tu analogię do sytuacji z wiosny 2020 r., gdy niepewność powodował wybuch pandemii koronawirusa – komentuje Marcin Krasoń.
Z kolei zdaniem Michała Kubickiego, prezesa CMP Center Management Polska, inflacja i rosnące stopy procentowe, a tym samym drożejące kredyty, stworzą rynek dwóch prędkości.
– Zasobni klienci nadal będą inwestować w nieruchomości, by ochronić wartość swojego majątku. Z kolei wspomagający się kredytami mogą zniknąć z rynku, przynajmniej do czasu ustabilizowania się sytuacji. Najbliższe sześć miesięcy może więc stać pod znakiem spadków cen i wolumenu sprzedaży – analizuje Michał Kubicki.
Droga od niepewności i spadającego popytu do obniżek cen może być jednak nieco dłuższa. Zdaniem Małgorzaty Wełnowskiej choć sprzedający zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym pomimo zauważalnego spadku popytu w końcówce roku mogą nie decydować się na natychmiastowe obniżanie stawek w ogłoszeniach, to jednak rosnące koszty utrzymania, wysoka inflacja i spadek zdolności kredytowej części klientów może spowodować, że rynek sprzedaży mieszkań złapie zadyszkę jeszcze w pierwszej połowie 2022 r.
Stałe kontra zmienne. Jaki kredyt hipoteczny wybrać?
17 lutego o godz. 15:00 eksperci z Santander Bank Polska poprowadzą webinar, w którym przybliżą najważniejsze dylematy stojące dziś przed kredytobiorcami. Podpowiedzą, jak przygotować się do zaciągnięcia zobowiązania i na co zwrócić uwagę w kontekście badania zdolności kredytowej. Przeanalizują ciemne i jasne strony kredytów ze zmienną i okresowo stałą stopą, a także wskażą najważniejsze kroki w procesie starania się o hipotekę.
Zapraszamy do zapisów. Szczegóły webinaru i możliwość zapisu znajdują się na stronie poświęconej temu wydarzeniu.
Deweloperzy wieszczą wzrost cen powyżej inflacji
Zgodnie z prognozą Polskiego Związku Firm Deweloperskich 2022 r. będzie stał pod znakiem podwyżek cen mieszkań. Jak wynika z analizy PZFD, te mają drożeć podrożeć w skali roku o ok. 7-10 proc., przy czym wzrost ich cen będzie się utrzymywał powyżej inflacji. Analiza uwzględnia prognozy inflacyjne i dalszy wzrost stóp procentowych (nawet do 4 proc. stopy bazowej).
W dużych miastach dalszy wzrost cen – według PZFD – będzie wynikiem braku działek, przedłużających się procedur administracyjnych (zwłaszcza w zakresie decyzji środowiskowych) i przepisów (m.in. wprowadzenia Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, wzrostu obciążeń podatkowych, wyższych wymogów efektywności energetycznej).
To wszystko ma także przełożyć się na niższe wyniki sprzedażowe od notowanych w 2021 r.
Popyt inwestycyjny powinien się utrzymać
Jak zauważa Bartosz Wałecki, analityk w Michael/Ström Dom Maklerski, popyt inwestycyjny powinien się utrzymywać, a to ze względu na wciąż niskie oprocentowanie obligacji skarbowych i rosnące stawki czynszów.
Utrzymanie go, w opinii ekspertów zajmujących się rynkiem nieruchomości, mają utrzymać m.in. zagraniczne fundusze inwestycyjne.
– Zagraniczne fundusze coraz częściej kupują duże ilości mieszkań, to jednak wciąż jest im daleko do zdominowania rynku. Rentowność najmu z ich punktu widzenia wciąż jest jednak wyższa w Polsce niż na zachodzie Europy. Obecny rok będzie więc testem na to, jak wrażliwy na wysoką inflację w połączeniu z rosnącą obsługą kredytów hipotecznych jest popyt – twierdzi Radosław Okulski, ekspert rynku nieruchomości.
Popyt na domy jednorodzinne i kurcząca się podaż działek
W opozycji do indeksu urban.one opisującego sytuację na rynku sprzedaży mieszkań odczyt indeksu dla gruntów budowlanych wzrósł w ostatnim miesiącu 2021 r. i wyniósł 143,65 pkt. – o 0,73 pkt. więcej niż w listopadzie i jednocześnie o 3,66 pkt. więcej niż w grudniu 2020 r.
Na wzrost odczytu indeksu, a zarazem stawek widniejących w ogłoszeniach sprzedaży gruntów budowlanych, oprócz wzmożonego popytu na budownictwo jednorodzinne wpływ ma także ograniczona podaż działek.
