Sprzedający mieszkania coraz mocniej mierzą się ze spadkiem popytu na nieruchomości wynikającym m.in. z zapaści na rynku kredytowym, co ma swoje odzwierciedlenie w obniżaniu stawek widniejących w ofertach – wynika z najnowszego odczytu indeksu urban.one. Zupełnie inaczej wygląda sytuacja w ofertach najmu, gdzie cały czas mamy do czynienia z rynkiem wynajmujących.
W grudniu odczyt indeksu urban.one przygotowywanego przez Cenatorium dla Bankier.pl i „Pulsu Biznesu” wyniósł 110,04 pkt. i był o 0,3 pkt. niższy niż w listopadzie. Był to zarazem już czwarty miesiąc z rzędu z obniżką.
Kredyty i budowy szorują po dnie
W opinii ekspertów rynek mieszkaniowy wyraźnie stygnie. Spada zarówno liczba nowych inwestycji, jak i popyt na nie.
Zgodnie z danymi Biura Informacji Kredytowej, w grudniu Polacy złożyli jedynie 12,3 tys. wniosków o kredyty hipoteczne, co oznaczało spadek o 63 proc. względem grudnia 2021 r. W styczniu liczba wniosków nieznacznie odbiła w ujęciu miesięcznym i wyniosła 13,2 tys. Było ich jednak o 52,7 proc. mniej niż w styczniu 2022 r.
W całym 2022 r. z kolei banki udzieliły kredytów hipotecznych na łączną kwotę 45,4 mld zł. Była ona o 49,1 proc. niższa niż w 2021 r. Wraz ze spadkiem zawieranych transakcji na rynku nieruchomości spada średnia kwota zaciągniętego kredyty. W grudniu kwota ta wyniosła 324,8 tys. zł.
Reakcją deweloperów na spadający popyt na mieszkania jest z kolei wstrzymywanie nowych inwestycji. Jak wynika z danych Głównego Urzędu Statystycznego, w całym 2022 r. deweloperzy rozpoczęli budowę 115 285 mieszkań (-30,7 proc. r/r). Był to najgorszy wynik od 2017 r., włącznie z 2020 r., gdy mieliśmy do czynienia z zastojem spowodowanym wybuchem pandemii COVID-19.
– Sytuacja w sektorze budowlanym nie jest najlepsza. Niska liczba rozpoczynanych budów wpłynie na podaż mieszkań deweloperskich nawet w ciągu dwóch, trzech lat. Zapewne sytuacja nie ulegnie zmianie aż do momentu wzrostu liczby nabywanych nieruchomości – ocenia Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości.
Jak dodaje, znajdujące się na szczytach ceny mieszkań sprawiają, że w ostatnich czasach największą popularnością cieszą się mieszkania z najniższą ceną całkowitą, a więc z mniejszym metrażem, które z reguły są droższe w przeliczeniu na metr kwadratowy. Z drugiej strony popularnością cieszą się mieszkania o niższym standardzie, co z kolei może mieć wpływ na spadek średniej ceny w przeliczeniu na metr kwadratowy.
„Sprzedający dostosowują ceny do popytu”
W dół po trzech miesiącach wzrostów powędrował także odczyt indeksu urban.one dla Warszawy. W grudniu 2022 r. zatrzymał się na 119 pkt. i był o 0,45 pkt. niższy niż w listopadzie i jednocześnie o 2,4 pkt. wyższy względem grudnia 2021 r.
– W grudniu 2022 r. średni ceny ofertowe mieszkań w Warszawie zanotowały nieznaczne spadki. Na rynku pierwotnym miała miejsce obniżka o 5,4 proc., a na rynku wtórnym o 3,4 proc. w ujęciu miesięcznym – mówi Małgorzata Wełnowska
Jak dodaje, wahania stawek widniejących ofertach świadczą o dostosowywaniu się sprzedających do sytuacji panującej na rynku.
– Widzimy, że spada również liczba aktywnych ofert. Dodatkowo sprzedaż mieszkań utrzymuje się na obniżonym poziomie, co jest wynikiem zapaści na rynku kredytowym – ocenia ekspertka Cenatorium.
Droższe inwestycje zamazują obraz rynku
Wzrost względem listopada zanotowano jednak w przypadku indeksu urban.one dla pozostałych sześciu największych polskich rynków nieruchomości (Krakowa, Łodzi, Wrocławia, Poznania, Gdańska i Gdyni). W grudniu 2022 r. odczyt wyniósł 118,94 pkt i był o 0,25 pkt. wyższy w relacji do listopada oraz o 3,62 wyższy w porównaniu z grudniem 2022 r.
Na poszczególnych rynkach, jak wynika z prowadzonego przez Cenatorium monitoringu cen ofertowych, miały jednak miejsce wahania w obu kierunkach. O ile we Wrocławiu i Gdańsku średnie ceny ofertowe rosły niezależnie od rynku, z kolei Poznaniu i Gdyni zanotowano wzrosty na rynku pierwotnym, o tyle w Krakowie i Łodzi to właśnie w przypadku nowych mieszkań miały miejsce obniżki.
Na wzrosty średnich cen ofertowych na rynkach pierwotnych w Gdańsku, Gdyni i Poznaniu wpływ mogło mieć jednak wprowadzanie do oferty droższych inwestycji o wyższym standardzie i lepszej lokalizacji, w przypadku których średnie ceny mkw. przekraczały 15 tys. zł.
– Wprowadzanie do sprzedaży droższych inwestycji może świadczyć o tym, że część deweloperów będzie się skupiać na sprzedaży mieszkań dla osób bardziej zamożnych, czyli takich, których nie dotyczy problem ograniczonej zdolności kredytowej – ocenia analityk Cenatorium.
Hossa na rynku najmu
To wszystko sprawia, że wynajem mieszkania pozostaje jedyną opcją zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych wśród osób, które do tej pory planowały nabycie mieszkania.
– Zainteresowani wynajmem są także obcokrajowcy, nie tylko Ukraińcy. W związku z tym rynek najmu znajduje się w bardzo dobrej sytuacji, co ma odzwierciedlenie w rosnących stawkach najmu – analizuje Małgorzata Wełnowska.
Temat rynku najmu rozpala ostatnio emocje nie tylko rekordowymi stawkami czynszów, ale także rządowymi pomysłami mającymi ograniczyć nabywanie mieszkań w celach inwestycyjnych.
Według pierwszych zapowiedzi premiera Mateusza Morawieckiego ograniczenia miały dotknąć osób posiadających już 7-8 mieszkań i funduszy kupujących w naszym kraju całe inwestycje deweloperskie, liczone w setkach mieszkań. Kupujący mieli być objęci wyższym podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
Zgodnie z informacjami radia RMF, według projektu ustawy opracowanego przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii, podatek PCC dla kupujących mieszkania „hurtowo” miałby wzrosnąć z 2 do 6 proc. Dodatkowo, nowy lokal fundusz lub osoba prywatna mogłaby kupić nie wcześniej niż 12 miesięcy po zakupie poprzedniego.
Ograniczenia miałyby dotknąć z kolei już te osoby, które posiadają co najmniej pięć mieszkań lub ich łączna powierzchnia wynosi co najmniej 315 mkw. Ograniczenia miałyby dotyczyć zarówno mieszkań, jak i segmentów w zabudowie szeregowej, ale już nie domów jednorodzinnych.
„Ograniczenia wywindują czynsze”
W opinii ekspertów przepytanych przez Cenatorium, wprowadzenie w życie nowych przepisów wpłynęłoby na kolejne, skokowe podwyżki czynszów dyktowanych najemcom.
– Nie ma żadnych wątpliwości, że gdy inwestorzy zaczną doliczać do zakupu wyższy podatek, podniosą czynsze, by zachować rentowność – i to bez względu na to, czy ograniczenia będą dotyczyły wszystkich, czy tylko funduszy inwestycyjnych – komentuje Marcin Krasoń, ekspert rynku mieszkaniowego w Otodom Analytics.
Jak z kolei zauważa Radosław Okulski, ograniczenie ustawą działań wynajmujących mieszkania może wpłynąć na pogorszenie oferty dla szukających lokali na rynku najmu.
– W Polsce wciąż brakuje mieszkań, a przy obecnych poziomach stóp procentowych wiele osób jest zmuszonych do skierowania uwagi na rynek najmu. Ustawa w obecnym kształcie uderzy w osoby indywidualne oraz zniechęci fundusze PRS do inwestowania. Skutkiem wprowadzenia takiego rozwiązania będzie zmniejszenie zasobu lokali na wynajem – przewiduje Radosław Okulski.
Sinusoida na rynku działek
Sinusoidę przypomina z kolei indeks urban.one liczony dla działek budowlanych, przynajmniej jeśli spojrzymy na niego w perspektywie ostatnich sześciu miesięcy. Po sporej obniżce (-1,46 pkt. m/m) w listopadzie grudzień przyniósł ponowny wzrost o 0,51 pkt. m/m. W ujęciu rocznym wciąż jednak mówimy o obniżce. Tym razem – względem grudnia 2021 r. – wyniosła ona 2,85 pkt.
Jak przypomina Michał Kubicki, prezes zarządu grupy Omega Asset Management, sytuacja na rynku domów jednorodzinnych zaczęła pogarszać się jesienią 2021 r., na co wpływ miały rosnące dynamicznie koszty inwestycji.
– Dodatkowo, zwłaszcza wokół dużych miast, gdzie zabudowa szeregowa stanowi alternatywę dla drogich mieszkań, klientami są przede wszystkim osoby wspomagające się kredytami hipotecznymi. Rok 2022 i eksplozja kosztów budowy, tylko przyspieszyła stagnację na rynku domów – tłumaczy Michał Kubicki. – Zmianę tego trendu może przynieść jedynie spadek cen realizacji. Tymczasem przed obniżkami cen nie ma już ucieczki – dodaje.
