Mieszkania z tzw. skosami, czyli na przykład na poddaszu, wymagają szczególnej uwagi przy wymierzeniu powierzchni użytkowej takich nieruchomości. Sprawa dla osób niezaznajomionych z tematem może być niejasna, bowiem funkcjonują dwie normy obliczania powierzchni użytkowej lokalu. Obie mogą być zastosowane, dlatego kupujący powinien znać różnice między nimi i dowiedzieć się, z której z nich skorzystano, podając metraż.
Z racji specyfiki mieszkania ze skosami powierzchnię użytkową oblicza się inaczej niż w przypadku typowego lokalu, gdzie obliczamy powierzchnię po podłodze. Taki stan rzeczy byłby niemiarodajny ze względu na fakt, że tylko część powierzchni mieszkania na przykład na poddaszu jest pełnowymiarowa. U zbiegu krzywych ścian i podłogi nie da się zaaranżować niczego użytecznego, dlatego też nie można mierzyć powierzchni użytkowej po obwodzie. Punktem odniesienia jest stojący człowiek.
W związku z tym zastosowanie mają regulacje dotyczące pomiaru skosów w normach służących do obliczania powierzchni użytkowej mieszkań. Co prawda w nowszych budynkach deweloperskich zastosowanie powinna mieć norma PN-ISO 9836, to jednak w użyciu - szczególnie na rynku wtórnym - jest też norma starsza - PN 70 B-02365. W praktyce, mimo że tzw. nowa norma weszła do użytku w 1998 roku, żadne przepisy nie wycofały zastosowania normy starszej.
Zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Rozwoju z dnia 11.09.2020 jako obowiązującą od momentu wejścia w życie rozporządzenia wskazano normę PN ISO - 9836: 2015 - 12 (wcześniej obowiązywał wariant PN-ISO 9836:1997). Jeżeli wniosek o pozwolenie na budowę został złożony przed 19 września 2020 r., stosować należy przepisy oraz normę PN-ISO 9836:1997. Równocześnie jednak powierzchnię mieszkań z rynku wtórnego często wyliczano w oparciu o normę starą: PN 70 B-02365
Norma stara a nowa
Różnic między obydwoma normami jest kilka. Odnośnie do skosów: zgodnie z normą nowszą powierzchnię użytkową mieszkania ze skosami liczy się w 100 procentach, ale dopiero od wysokości 1,9 metra. Wszystko, co jest poniżej, nie wlicza się do powierzchni użytkowej.
Z kolei zgodnie ze starszą normą (PN 70 B-02365) powierzchnię użytkową liczymy w 50 proc. od wysokości 1,40 do 2,20 m, a powyżej 2,20 m w 100 proc. Ten wariant może być finalnie korzystniejszy dla sprzedających, bowiem wynik takiego pomiaru da większą powierzchnię użytkową, a więc ostatecznie większą cenę. Rozwiązanie to będzie zarazem niekorzystne dla kupujących, bowiem przy zastosowaniu nowej normy w skrajnym przypadku mogliby zapłacić nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych mniej. Generalnie uważa się, że korzystniejszym rozwiązaniem jest stosowanie nowej normy, obliczając powierzchnię użytkową mieszkania. Oszczędność może sięgać nawet 10 proc.
Oprócz wspomnianych powyżej różnic pomiaru normy różnią się między sobą i w innym zakresie.
- W przypadku starej normy do powierzchni mieszkania nie wlicza się tynków. Taki stan rzeczy może ją zawyżyć nawet o kilka procent, choć przecież nie jest to powierzchnia użytkowa. Stosując nową normę, oblicza się powierzchnię mieszkania wraz z tynkami.
- W przypadku starej normy do powierzchni użytkowej nie wlicza się pomieszczeń dodatkowych, takich jak taras czy balkon. Stosując nową normę, wliczamy takie powierzchnie, ale wykazuje się je oddzielnie.
- Nowa norma jest dokładniejsza. Dokładność pomiaru wynosi do 0,01 mkw. W przypadku starej normy jest to do 0,1 mkw.
- W przypadku nowej normy wnęk w ścianach w ogóle nie wlicza się do powierzchni użytkowej. Stara norma dopuszcza doliczenie wnęk o powierzchni powyżej 0,1 mkw.
Odbiór mieszkania a powierzchnia użytkowa
Sprawdzenie powierzchni użytkowej i jej zgodności z zapisami umownymi to kluczowa sprawa przy odbiorze nieruchomości mieszkaniowej. W praktyce niemożliwe jest, by mieszkanie miało dokładnie taką powierzchnię, jaka została zapisana w umowie, dlatego zwykle zapisy umowne pozwalają na minimalne wahania powierzchni użytkowej na plus lub na minus. Jakie odstępstwo od umowy jest akceptowalne?
Polski Związek Firm Deweloperskich rekomenduje akceptację różnicy wynoszącej nie więcej niż 2 proc. powierzchni. W zależności od zapisów umownych niewykluczony jest też scenariusz, w którym - w przypadku większego metrażu niż przewidziany w umowie - klient będzie musiał dopłacić deweloperowi do ceny mieszkania. Jeśli zastosowano taką klauzulę, analogiczna powinna mówić o zwrocie części kosztów w przypadku, gdy mieszkanie okaże się za małe.
Osoba, która kupuje nowe mieszkanie, dostaje od dewelopera rzut projektowy jako załącznik do umowy. Jest tam informacja o metrażu poszczególnych pomieszczeń. Następnie po skończonej budowie otrzymuje rzut powykonawczy, pod którym podpisuje się już geodeta. Pomiar w jego wykonaniu jest rzeczą konieczną, jeśli deweloper ma uzyskać z nadzoru budowlanego pozwolenie na użytkowanie. Tak więc, przystępując do odbioru mieszkania, możemy być spokojni o tyle, że specjalista zaświadczył o metrażu swoim podpisem i licencją zawodową.
Może być jednak i tak, że podczas odbioru nie będziemy jeszcze dysponowali rzutem powykonawczym. Warto więc ustalić, wobec czego weryfikujemy powierzchnię. Niezależnie czy jest to rzut projektowy, czy podwykonawczy i tak dobrze jest przeprowadzić samodzielny pomiar, oczywiście upewniając się, z jakiej normy skorzystał deweloper przy określaniu powierzchni użytkowej.
Jeśli nie mamy odpowiednich umiejętności do wykonania prawidłowego pomiaru nawet pomimo wiedzy na temat norm użytych do określenia powierzchni lepiej zmierzyć powierzchnię użytkową przy pomocy fachowca - inżyniera, osoby z uprawnieniami budowlanymi. Taki człowiek uwolni nas od wątpliwości, czy prawidłowo zmierzyliśmy metraż, i pozwoli skupić się na ewentualnej walce o zwrot części kosztów, gdyby mieszkanie okazało się mniejsze (powyżej akceptowalnej różnicy), niż zakładał to rzut projektowy.
Marcin Moneta
