Sektor najmu instytucjonalnego podąża ścieżką powolnego, lecz stabilnego wzrostu, a popyt utrzymuje się na wysokim poziomie - ocenił prezes PFR Nieruchomości Wojciech Caruk. Spółka planuje rozwijać Fundusz Mieszkań dla Rozwoju i poszerzyć ofertę do ok. 15 tys. mieszkań w perspektywie 10 lat.
"Cały sektor (najmu instytucjonalnego - PAP) podąża ścieżką powolnego, lecz stabilnego wzrostu. Duży popyt wynika teraz przede wszystkim z wysokiej inflacji i w konsekwencji tego wysokich stóp procentowych. Polacy mierzą się z problemem braku zdolności kredytowej, co z kolei sprawia, że społeczeństwo zmuszone jest rezygnować z zakupu mieszkania na rzecz poszukiwań mieszkania do wynajęcia" - ocenił w rozmowie z PAP Biznes prezes PFR Nieruchomości Wojciech Caruk.
Dodał, że popyt na rynku utrzymuje się w na wysokim poziomie, a rosnące zainteresowanie najmem potwierdza również wysoki poziom wynajęcia mieszkań oferowanych przez PFR Nieruchomości – przekraczający 96 proc.
Jego zdaniem rozwój rynku najmu instytucjonalnego jest w Polsce bardzo potrzebny i - choć stanowi obecnie 1 proc. mieszkań na wynajem - będzie zyskiwać na znaczeniu.
"Zdecyduje o tym wiele czynników, wśród których kluczowe znaczenie ma postępująca zmiana stylu życia i wynikająca z tego potrzeba większej mobilności czy też nasilające się zjawisko migracji" - uważa Caruk.
Jednocześnie prezes PFR Nieruchomości wskazał, że - z uwagi na to, że nie ma szans na szybki rozwój rynku - najem instytucjonalny nie rozwiąże problemów mieszkaniowych w Polsce.
"Nie ma bowiem szans na jego szybki rozwój np. ze względu na zbyt małą bieżącą podaż mieszkań w stosunku do zakumulowanych potrzeb. Nic też nie wskazuje na to, żeby rynek najmu instytucjonalnego raptownie rozwinął się do optymalnego poziomu nawet w dłuższej perspektywie. Rządzi się on bowiem podobnymi prawami, co rynek deweloperski i w związku z tym jest narażony na podobne ograniczenia" - powiedział.
Liczba inwestycji jest ograniczona
Wśród czynników ograniczających liczbę inwestycji prezes wymienił trudności w pozyskiwaniu gruntów, stale rosnące koszty materiałów budowlanych i usług, problem z dostępnością pracowników, wysoki koszt pieniądza, skomplikowane i długotrwałe procedury administracyjno-prawne oraz kwestię zmian energetycznych.
"Branża najmu instytucjonalnego charakteryzuje się ponadto niskimi marżami – w granicach 3-5 proc. Z tego też względu jest bardzo czuła na warunki ekonomiczne i zmiany na rynku. Poprawa tylko jednego z wymienionych elementów nie przyniesie dla branży odczuwalnych korzyści - dla ich zapewnienia potrzebne są działania wielowymiarowe na poziomie instytucjonalnym" - powiedział Caruk.
"Nie stoją za tym konkretne badania, ale biorąc pod uwagę to, co dzieje się w innych krajach europejskich w odniesieniu do całego rynku mieszkaniowego, potrzeba około 15-20 proc. mieszkań na wynajem - łącznie z segmentem prywatnym, aby stabilizować rynek. Obecnie jesteśmy w połowie drogi" - dodał.
Zdaniem prezesa dla dalszego rozwoju tego segmentu potrzebne są zmiany np. w obszarze planistycznym, a korzyścią byłoby uwzględnienie mieszkań na wynajem w planach ogólnych.
"Kolejną rzeczą jest zmiana wymogów dotyczących współczynnika miejsc parkingowych, który obecnie kształtuje się na poziomie 1,2 czy 1,5 na współczynnik 0,6 - 0,7, bo taka jest rzeczywista potrzeba w PRS. To w efekcie przełoży się na brak konieczności budowy parkingów podziemnych, które stanowią nawet kilkanaście procent wartości inwestycji" - dodał.
Jak uważa Caruk, dla największej grupy Polaków to koszty są podstawowym ograniczeniem przy wyborze pomiędzy zakupem a najmem mieszkania. Prezes nie spodziewa się spadku cen na rynku.
"Z doświadczeń naszej spółki wynika, że w 2017 r. cena za budowę jednego metra kwadratowego mieszkania wynosiła 2-3 tys. zł, a dziś to przeciętnie 7-8 tys. zł. Koszty stale rosną, a wraz z nimi ceny mieszkań i ceny najmu. Według statystyk GUS koszty budowy mieszkań w ubiegłym roku – bez kosztu gruntu – wzrosły o około 13 proc. W związku z tym nie spodziewam się spadku cen. Choć koszty sporej części materiałów budowlanych ustabilizowały się, są na stosunkowo wysokim poziomie. Ważnym czynnikiem jest też koszt wykwalifikowanych pracowników. Wybuch wojny na Ukrainie sprawił, że znacznie skurczyła się dostępność fachowców, a co za tym idzie wzrosły wynagrodzenia w budowlance. Rosną płace minimalne. Są jeszcze oczywiście rosnące ceny utrzymania nieruchomości. To wszystko wpływa na czynsz najmu" - powiedział Caruk.
PFR Nieruchomości planuje ok. 15 tys. mieszkań
PFR Nieruchomości po zakończeniu programu umożliwiającego wykup mieszkań w ramach rynkowej części rządowego programu "Mieszkanie Plus" w całości skupi swoją działalność na formule najmu instytucjonalnego. Planuje rozwijać Fundusz Mieszkań dla Rozwoju i poszerzyć ofertę do ok. 15 tys. mieszkań w perspektywie 10 lat.
"Równolegle będziemy rozwijać Fundusz Mieszkań na Wynajem – obecnie trwają budowy w Łodzi i Poznaniu, a kolejna inwestycja znajduje się w fazie projektowej. Traktujemy mieszkania nie tylko jako usługę, ale jako niezbędną infrastrukturę do rozwoju poszczególnych miast, regionów i kraju, dlatego naszym celem długoterminowym jest dalszy rozwój polskiego rynku najmu instytucjonalnego, by w większym stopniu najem instytucjonalny pomógł wypełnić obecną lukę mieszkaniową na rynku nieruchomości" - powiedział prezes.
Poinformował, że finansowanie inwestycji PFR Nieruchomości odbywa się bez angażowania środków z budżetu państwa. Przewag konkurencyjnych prezes upatruje np. w budownictwie modułowym i prefabrykowanym.
"Zarówno grunty pod budowę, jak też usługi projektowe czy wykonawcze pozyskujemy w oparciu o aktualne wyceny i stawki rynkowe. Przewagi konkurencyjnej upatruję w budownictwie modułowym i prefabrykowanym – w przyszłości wykorzystanie tych technologii pozwoli na obniżenie kosztów przy zachowaniu wysokiej jakości budownictwa, również pod względem estetyki" - dodał.
PFR Nieruchomości stanowi część grupy Polskiego Funduszu Rozwoju. Realizuje inwestycje mieszkaniowe na terenie całego kraju, oferując mieszkania na wynajem.
Dominika Antoniak
