Społeczna agencja najmu może być rozwiązaniem m.in. dla osób za bogatych, by dostać lokal komunalny i zarazem za biednych na kredyt i kupienie własnego mieszkania - uważa dr hab. Magdalena Habdas, która bada prawne aspekty wprowadzenia takich agencji w życie.
Problem mieszkaniowy w Polsce, jak wskazuje dr hab. Magdalena Habdas z wydziału prawa i administracji Uniwersytetu Śląskiego w Katowicach, to kwestia m.in. deficytu mieszkań, bardzo słabo działającego rynku najmu mieszkań prywatnych i dość ubogiego społeczeństwa.
"Polski rynek mieszkaniowy jest dość ubogi i polityka mieszkaniowa również jest bardzo mało zdywersyfikowana. Jedyne, co oferuje, to zakup własnego mieszkania - najczęściej z wykorzystaniem środków pochodzących z kredytu, a w przypadku osób najuboższych przydział mieszkania socjalnego lub komunalnego od gminy. Jeśli ktoś się stara o mieszkanie komunalne wystarczy, że jego dochody przekroczą złotówkę i już się nie kwalifikuje, a przecież to nie jest osoba bogata" - powiedziała.
Zdaniem Habdas brakuje propozycji dla "sektora środkowego", czyli dla ludzi niekoniecznie najuboższych, ale tych, których nie stać na kupno, bądź takich, którzy "nie chcą wiązać się kredytem na 30 lat i kupować mieszkania, które jest dla nich i tak za małe" - np. dwóch pokoi dla młodej rodziny, która ma lub za chwilę będzie mieć dziecko.
"Rynek najmu prywatnego jest w Polsce słabo rozwinięty. Bardzo dużo umów najmu pozostaje w szarej strefie, nie są nigdzie rejestrowane, nie są od nich odprowadzane podatki. Prywatni właściciele boją się wynajmować mieszkania osobom fizycznym z obawy, że tego lokalu potem nie odzyskają - bo ochrona lokatora jest tak daleko posunięta, że w zasadzie nie będzie można tej osoby wyeksmitować i to nawet w sytuacji, gdy ona nie wywiązuje się z obowiązków. Częściowo te obawy są uzasadnione, a częściowo nie. Efekt? Prywatny rynek najmu jest mało rozwinięty, a te mieszkania, które są dostępne, są bardzo drogie" - dodała.
Społeczne agencje najmu mogą - według Habdas - wiele zmienić. Właścicielom gwarantowałyby zarządzanie najmem i najemcą, a wynajmującym niższy od rynkowego, ale pewny i stały czynsz. Mieszkania byłyby wynajmowane za umiarkowany czynsz, niższy niż rynkowy - osobom, które np. mają zbyt wysokie dochody na mieszkanie komunalne, lecz zbyt niskie, by je kupić lub wynająć na wolnym rynku.
Takie agencje najbardziej są rozwinięte w Belgii i Francji. Działają też w innych krajach, m.in. we Włoszech, Wielkiej Brytanii. Prace nad ich wdrożeniem prowadzi się też na Węgrzech.
"W Belgii agencje zaczęły działać bez żadnych szczególnych regulacji. To był proces oddolny" - wskazała Habdas. Dodała, że polegało to na tym, że agencje najpierw powstały, zaczęły funkcjonować i zyskały pewne doświadczenia, a "dopiero wtedy zaczęto zmieniać prawo", gdyż wiadomo było, gdzie "prawo blokuje ich rozwój lub gdzie je wspomaga".
Istotą społecznych agencji najmu jest pozyskiwanie mieszkań od właścicieli prywatnych (mogą być to również właściciele publiczni, gminy). "Taka agencja pozyskując te mieszkania od właścicieli prywatnych negocjuje z nimi czynsz na poziomie dużo niższym niż rynkowy, ale właścicielowi się to opłaca, bo taka agencja gwarantuje, że taki czynsz będzie płacony co miesiąc, a w momencie kiedy umowa najmu wygaśnie, lokal powróci do właściciela" - zaznaczył ekspertka.
Właściciel współpracujący z agencją nie zajmuje się m.in. zarządzaniem najmem, lokatorem. "Gwarantem jest społeczna agencja najmu. Doświadczenia zachodnie pokazują, że jest wielu właścicieli prywatnych lokali, którzy nie mają czasu ani serca, żeby się tym zajmować, sprawdzać lokatora, chodzić za nim w celu uzyskania czynszu i chętniej wynajęliby mieszkanie za mniejsze pieniądze, ale żeby ktoś się tymi kwestiami zajął. W Polsce tego typu organizacji nie ma, chociaż są pewne mechanizmy je przypominające - na przykład mieszkania treningowe Kamiliańskiej Misji Pomocy Społecznej lub Stowarzyszenia Pogotowie Społeczne w Poznaniu" - dodała.
Zespół z wydziału prawa i administracji UŚ w Katowicach pod kierownictwem Habdas zajmuje się analizą zagadnień prawnych związanych z społecznymi agencjami najmu, czyli: jak mogłyby funkcjonować, w jakiej formie prawnej, czy istnieją przeszkody w obecnym systemie prawnym do ich uruchomienia. Zespół ma też określić, czy są wymagane jakiekolwiek zmiany prawa w tej kwestii. "Projekt obejmuje także fazę rzeczniczą, mającą upowszechnić wyniki badań i przyczynić się do ich późniejszego wdrażania" - poinformowała.
Na pytanie, czy polskie prawo jest przystosowane do funkcjonowania społecznych agencji najmu, Habdas odpowiada: "tak i nie".
"Regulacje prawne zawsze do pewnego stopnia są elastyczne i pozwalają na to, żeby wprowadzać na rynek podmioty, które realizują rzeczy dotychczas nierealizowane przez inne podmioty. Fundacje, stowarzyszenia, spółki handlowe mają dość dużą swobodę działania i mogą realizować różne cele. Natomiast jak zawsze diabeł tkwi w szczegółach i my dopiero musimy zbadać, czy są przepisy, które w sposób wyraźny utrudniałyby funkcjonowanie tym agencjom lub czy brakuje jakichś przepisów, które np. pozwalałyby tym agencjom zdobywać środki, fundusze z finansów publicznych. Jesteśmy w trakcie badania tych zagadnień" - dodała.
Projekt "Społeczne agencje najmu jako instrument polityki mieszkaniowej w Polsce" finansowany jest przez Narodowe Centrum Badań i Rozwoju w programie Innowacje Społeczne. Liderem i wnioskodawcą jest Fundacja Habitat for Humanity Poland, a partnerami naukowymi Uniwersytet Śląski - wydział prawa i administracji i Uniwersytet Warszawski - Instytut Polityki Społecznej.
Projekt ma charakter badawczy, nie wdrożeniowy, choć jego efektem ma być opracowanie koncepcji i możliwości funkcjonowania społecznych agencji najmu w Praktyce. Prace polegają na opracowaniu w oparciu o doświadczenia zagraniczne oraz niewielkie doświadczenia polskie modelu ich działalności z uwzględnieniem zagadnień takich jak forma organizacyjna czy prawa i obowiązki stron umów najmu. (PAP)
ktp/ gma/
