Podnajem staje się coraz popularniejszym wariantem (m.in. jako sposób na inwestycję). Tłumaczymy, jakie są prawne ograniczenia związane z podnajmowaniem lokalu mieszkalnego.
Od pewnego czasu można zaobserwować wzrost zainteresowania tematyką podnajmu. Wynika to między innymi z faktu, że coraz więcej osób poprzez podnajem próbuje zarabiać na rosnących czynszach. Podnajem jest częstym tematem poradników i wykładów dotyczących inwestowania w nieruchomości, ponieważ nie wymaga zaangażowania dużego kapitału. Inwestor zwykle wyszukuje atrakcyjną ofertę wynajmu mieszkania, a następnie drożej podnajmuje lokal innym osobom. Przed zawarciem umowy podnajmu mieszkanie dość często zostaje uzupełnione o dodatkowe wyposażenie lub odświeżone.
Oprócz finansowej kalkulacji związanej z inwestycyjnym podnajmem warto również zwrócić uwagę na ważne kwestie prawne. Wyjaśnili je eksperci portalu RynekPierwotny.pl. Znajomość takich prawnych aspektów podnajmu przyda się także wszystkim właścicielom lokali, które zostały podnajęte (niekoniecznie za ich zgodą).
Podnajem zwykle wymaga zgody właściciela mieszkania
Niektórzy właściciele mieszkań godzą się na długoterminowy podnajem skuszeni faktem, że to inwestor będzie ponosił ryzyko braku najemcy i weźmie na siebie koszty doposażenia lub odświeżenia lokalu. Część wynajmujących (właścicieli mieszkań) z różnych względów nie zgadza się jednak na podnajem. Takie osoby powinny wiedzieć, że kodeks cywilny przewiduje konieczność uzyskania zgody właściciela na podnajęcie lokalu. Artykuł 688 indeks 2 kodeksu cywilnego mówi, że: „bez zgody wynajmującego najemca nie może oddać lokalu lub jego części do bezpłatnego używania, ani go podnająć”. Ten sam artykuł przewiduje bardzo ważny wyjątek. Mianowicie zgoda właściciela lokalu na podnajem nie jest wymagana, jeżeli nowym lokatorem (podnajemcą) będzie osoba, względem której najemca ma obowiązek alimentacyjny. Taki obowiązek musi być stwierdzony przez sąd, a nie tylko potencjalny.
Trzeba nadmienić, że przepisy kodeksu cywilnego nie wymagają zachowania pisemnej formy przy udzielaniu zgody na podnajem. Wariant przewidujący sporządzenie pisemnej zgody wydaje się oczywiście najlepszy, ponieważ lepiej zabezpiecza interesy stron na wypadek ewentualnego sporu. Dalsza część artykułu wyjaśni, dlaczego pisemna forma zgody na podnajem jest szczególnie ważna.
Warto również wiedzieć, że zgoda właściciela mieszkania na podnajem nie musi być ogólna i obejmująca wszystkich przyszłych lokatorów. Pozwolenie na podnajem może dotyczyć jedynie określonej osoby lub lokatora spełniającego pewne kryteria (np. wiekowe). Jeżeli lokal ma być podnajęty zaraz po zawarciu umowy najmu, to odpowiednia zgoda właściciela na podnajem powinna znaleźć się we wspomnianej umowie.
Właściciel może zabezpieczyć się karą umowną
Podnajmem nie zawsze zajmują się osoby dobrze znające przepisy kodeksu cywilnego. Właśnie dlatego właściciel mieszkania powinien precyzyjnie uregulować kwestię dotyczącą podnajmowania lokalu w zawartej umowie najmu. Taka umowa najmu może zupełnie zakazywać dalszego podnajmowania albo przypominać najemcy o konieczności uzyskania zgody właściciela na podnajem. Najbardziej restrykcyjnym rozwiązaniem będzie zawarcie w umowie najmu klauzuli przewidującej karę pieniężną na wypadek podnajęcia mieszkania (w jakichkolwiek okolicznościach albo bez zgody właściciela).
Umowa podnajmu wygaśnie razem z najmem
Czasem mamy do czynienia z sytuacją, w której pomimo zakazu wyrażonego przez właściciela mieszkania albo braku jego zgody lokal zostaje jednak podnajęty. W opisywanym przypadku umowa podnajmu będzie ważna. Na całe szczęście wygaśnie ona wraz z wypowiedzianą umową najmu. Co ważne, artykuł 11 ustęp 2 punkt 3 ustawy o ochronie praw lokatorów przewiduje możliwość wypowiedzenia umowy najmu mieszkania, które zostało podnajęte (w całości lub części) bez pisemnej zgody właściciela. Warto zwrócić uwagę, że ustawa o ochronie praw lokatorów w przeciwieństwie do kodeksu cywilnego sugeruje konieczność udzielania zgody na podnajem w formie pisemnej.
Jeżeli mieszkanie zostało podnajęte bez wymaganej pisemnej zgody, to właściciel takiego lokum może wypowiedzieć umowę najmu nie później niż miesiąc naprzód (na koniec miesiąca kalendarzowego). Do momentu rozwiązania umowy najmu oraz podnajmu zarówno najemca, jak i podnajemca odpowiada wobec właściciela lokalu za jego używanie zgodnie z przeznaczeniem (zobacz art. 668 paragraf 1 kodeksu cywilnego).
Andrzej Prajsnar
