W kwietniu poznamy założenia nowego rządowego programu „Mieszkanie+”, ale można podejrzewać, że jego elementem będzie utworzenie kas oszczędnościowo-budowlanych. Expander zwraca uwagę, że z zaprezentowanego w marcu projektu ustawy wynika, że osoby oszczędzające w takich kasach otrzymają od państwa premię w wysokości nie wyższej niż 900 zł rocznie. Dodatkowo będą też mogły uzyskać tani kredyt. Aby skorzystać z tych przywilejów, trzeba będzie jednak spełnić pewne warunki.
Kasy oszczędnościowo-budowlane będą udzielały tanich kredytów na zakup mieszkania czy domu. Z takiego preferencyjnego finansowania będą mogły jednak skorzystać tylko osoby, które przed złożeniem wniosku o kredyt, przez co najmniej 4 lata oszczędzały w danej kasie. Kwota kredytu nie będzie mogła być wyższa niż ta, jaką oszczędzającemu udało się zgromadzić.
W rezultacie, jeśli na naszym koncie w kasie będzie np. 20 000 zł, to kolejne 20 000 zł będziemy mogli pożyczyć. Oprocentowanie kredytu będzie stałe i nie będzie mogło być wyższe o więcej niż 3 pkt. proc. niż odsetki, jakie są wypłacane oszczędzającym. Oznacza to, że jeśli np. oprocentowanie ulokowanych oszczędności wyniesie np. 1%, odsetki od kredytu nie będą mogły przekroczyć 4%.
Zaletą korzystania z kas nie będzie tylko możliwość uzyskania preferencyjnego kredytu, ale również specjalna premia wypłacana przez państwo. Zgodnie z założeniami ustawy wyniesie ona 15% kwoty wpłaconej w danych roku. Co ważne, nie będzie jednak mogła przekroczyć 900 zł rocznie, gdyż będzie naliczana od kwoty oszczędności nie wyższej niż 6000 zł. Jeśli więc wpłacimy w danym roku np. 7000 zł, premię dostaniemy i tak tylko od 6000 zł. Większe wpłaty spowodują jedynie, że w przyszłości będziemy mogli uzyskać wyższy kredyt. Oprócz tej premii naliczane będą również odsetki od wszystkich zgromadzanych oszczędności. Prawdopodobnie te nie będą jednak zbyt wysokie.
Przeczytaj także
Kasy nie zastąpią kredytów hipotecznych
Zgromadzony kapitał oraz pieniądze z preferencyjnej pożyczki raczej nie zastąpią jednak kredytów hipotecznych. Jeśli ktoś będzie oszczędzał po 500 zł miesięcznie, rocznie odłoży 6000 zł. Do tej sumy doliczyć trzeba jeszcze 900 zł premii i wypracowane odsetki. Po 4 latach zbierzemy więc ok. 28 500 zł. Drugie tyle otrzymamy z kredytu, co daje łącznie 57 000 zł. To za mało, aby kupić choćby kawalerkę. Te pieniądze wystarczą najczęściej na zapewnienie wkładu własnego w wysokości ok. 20%, pod warunkiem odkładania 500 zł miesięcznie przez 4 lata. Żeby zebrać znaczącą kwotę trzeba oszczędzać znacznie dłużej. Dla przykładu, gdyby w kasie rodzice odkładali dla dziecka po 500 zł miesięcznie przez 18 lat, to zebraliby ok. 142 000 zł, czyli razem z kredytem mieliby 284 000 zł.
Trzeba jednak zauważyć, że ceny mieszkań po tak długim czasie będą już z pewnością znacznie wyższe niż dziś. Nawet w przypadku tak długofalowego oszczędzania w kasie kupno średniej wielkości mieszkania w dużym mieście może nie udać się bez kredytu hipotecznego.
Kasy mieszkaniowe i inne pomysły na wsparcie rynku mieszkaniowego, które poznamy w najbliższym czasie, mają zastąpić kończący się w 2018 r. program „Mieszkanie dla młodych”. Zaletą kas jest to, że zachęcają do długoterminowego oszczędzania, co jest korzystne dla gospodarki. Z punktu widzenia osób, które będą z tego rozwiązania korzystały wadą jest natomiast to, że wsparcie państwa jest znacznie mniejsze niż w przypadku MdM. Dopłata, jaką można obecnie uzyskać, wynosi od kilkunastu tysięcy złotych do nieco ponad 100 000 zł. Tymczasem, aby łączna premia z kasy oszczędnościowo-budowlanej wyniosła 20 000 zł trzeba by w niej oszczędzać ok. 22 lata, a żeby wyniosła 100 000 zł aż 111 lat.
Grunty stanieją, ale ceny mieszkań pozostaną bez zmian
Ceny mieszkań w dużych miastach Polski nie zmienią się w najbliższych miesiącach. Według prognoz ekspertów, indeks cen BCN po kilku latach powolnych obniżek, stanie na jakiś czas w miejscu. Spadków można spodziewać się natomiast w przypadku gruntów przeznaczonych pod budowę domu. Nowe uwarunkowania prawne mogą skutecznie ograniczyć zapały deweloperów. Eksperci spodziewają się głównie zwiększenia nacisku na sprzedaż już wybudowanych, a jeszcze nie wykupionych mieszkań.
Oczywiście kasy dają też dodatkową korzyść w postaci taniego kredytu, ale z drugiej strony trzymane w nich oszczędności prawdopodobnie nie będą zbyt wysoko oprocentowane. Miejmy więc nadzieję, że w programie „Mieszkanie+” będą też inne pomysły, które zrekompensują zakończenie programu „Mieszkanie dla młodych”.
Jarosław Sadowski, główny analityk firmy Expander
