Kupując mieszkanie od dewelopera, trzeba mieć się na baczności. Część sprzedawców w umowach zawieranych z klientami przemyca zapisy naruszające ich interesy i narażające ich na niemożność dochodzenia swoich roszczeń czy straty finansowe.
Źródło: Thinkstock
Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów przeprowadził w okresie od kwietnia do grudnia 2013 roku kontrolę deweloperów. Urząd przeanalizował łącznie 565 prospektów informacyjnych, 1162 wzorców umów stosowanych przez 93 przedsiębiorców oraz kopie 1239 umów zawartych przez przedsiębiorców z konsumentami. Wyniki kontroli zwalają z nóg – Urząd zidentyfikował naruszenia przepisów obowiązującego prawa u aż 89 przedsiębiorców, czyli aż 96% badanych podmiotów. Konsumencie, bacz na zapisy umów!
Niepełna informacja od dewelopera
Przeprowadzone przez Prezesa UOKiK kontrola wykazała nieprawidłowości m.in. w informacjach przekazywanych za pomocą prospektów informacyjnych dotyczących przedsięwzięcia deweloperskiego, jak też samych zapisów w umowach deweloperskich.
Skontrolowani deweloperzy w prospektach informacyjnych udostępnianych klientom najczęściej nie umieszczali informacji dotyczących:
- planowanych inwestycji w promieniu 1 km,
- prowadzonych postępowań egzekucyjnych,
- ustawowego prawa odstąpienia od umowy (informacje te były niepełne albo modyfikowały przepisy ustawowe),
- załączników – prospekt nie zawierał wszystkich wymaganych wzorem załączników (np. rzutu kondygnacji z zaznaczeniem lokalu mieszkalnego),
- harmonogramu – w prospekcie nie znalazła się informacja o procentowym szacunkowym podziale kosztów poszczególnych etapów w całkowitych kosztach przedsięwzięcia deweloperskiego albo znalazła się inna niż przewidziana w ustawie (o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego) wielkość poszczególnych udziałów.
Z kolei w samych umowach deweloperskich najczęściej brakowało zapisów dotyczących:
- terminu rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych danego przedsięwzięcia budowlanego,
- warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej oraz warunków dokonania przez dewelopera zwrotu środków pieniężnych wpłaconych przez nabywcę w razie skorzystania z ustawowego prawa odstąpienia od umowy deweloperskiej,
- terminu i sposobu zawiadomienia o odbiorze lokalu lub domu jednorodzinnego.
Deweloperów „dopasowanie” przepisów prawa
Tzw. ustawa deweloperska nakłada na deweloperów różne obowiązki, tryby i terminy. Ci niestety w umowach z klientami stosują niezgodne zapisy, modyfikując przesłanki ustawowe.
Przykładowo, zgodnie z ustawą deweloper jest zobowiązany, w terminie 14 dni od dnia podpisania protokołu, doręczyć nabywcy oświadczenie o uznaniu wad (ich usunięcie powinno nastąpić w terminie 30 dni od podpisania protokołu) lub oświadczenie o odmowie uznania wad oraz o jej przyczynach. W praktyce jednak deweloperzy dopuszczają się zmiany terminu usunięcia uznanych przez siebie wad. Co prawda podają uzasadnienie opóźnienia, ale zastosowanie takiego zapisu oznacza, że deweloper może przedłużyć przedmiotowy termin w każdym przypadku, co narusza interes klienta.
Podobnie sytuacja ma się z prawem do odstąpienia od umowy deweloperskiej. Ustawa zawiera zapisy precyzyjne określające przypadki, w których zarówno nabywca, jak i deweloper, może odstąpić od umowy. W przypadku skorzystania przez nabywcę z prawa odstąpienia umowa uważana jest za niezawartą, a nabywca nie ponosi żadnych kosztów związanych z odstąpieniem od umowy. Deweloperzy jednak modyfikują uprawnienia czy obowiązki nabywców pogarszając ich sytuację prawną. Zdarza się, że w sytuacji skorzystania przez nabywcę z ustawowego prawa odstąpienia od umowy deweloperskiej, deweloperzy potrącają z różnych tytułów (np. tytułem odsetek za opóźnione wpłaty, kar umownych, zadatku itp.) kwoty ze zwracanych nabywcom środków pieniężnych.
Zdarza się również, że zapisy umowy zawężają odpowiedzialność dewelopera w zakresie prawidłowego wykonania przez niego obowiązków przedkontraktowych dotyczących doręczenia prospektu informacyjnego (poprzez umieszczenie przez dewelopera w treści umowy deweloperskiej ogólnego sformułowania „jeżeli deweloper nie doręczył prospektu informacyjnego”), a w efekcie ograniczają możliwość skorzystania przez nabywcę z ustawowego prawa odstąpienia od umowy.
Niesymetryczne rozłożenie odpowiedzialności
Kontrola UOKIK wykazała, że niektórzy deweloperzy w umowach zamieszczają zapisy niesymetrycznie rozkładające odpowiedzialność inwestora i nabywcy. Najczęściej zapisy dotyczą obciążenia konsumenta obowiązkiem zapłaty kary umownej za niewykonanie zobowiązania umownego (np. nieodebranie lokalu, niestawienie się w kancelarii notarialnej celem podpisania umowy przenoszącej własność nieruchomości) lub w przypadku rezygnacji konsumenta z zawarcia umowy, nałożeniem jednostronnych obowiązków na konsumenta.
W wielu umowach pojawiły się również postanowienia:
- wyłączające lub ograniczające odpowiedzialność dewelopera za niewykonanie bądź nieterminowe lub nienależyte wykonanie umowy,
- wyłączające konieczność rozliczenia się (w tym dokonania korekty) za wykonane prace,
- nakładające na konsumentów dodatkowe, nieuzasadnione obowiązki (np. ubezpieczenia, wykończenia lokalu),
- w których konsument a priori oświadcza o prawidłowym wykonaniu przez dewelopera określonych czynności oraz o niezgłaszaniu w przyszłości roszczeń z tego tytułu,
- obciążające konsumentów kosztami wypisów aktów notarialnych dla dewelopera.
Kontrola UOKIK wskazała również na nadużycia ze strony deweloperów przejawiające się zapisami:
- ograniczającymi grono kancelarii notarialnych, z usług których mogą skorzystać konsumenci,
- dotyczącymi zarządu nieruchomością wspólną - na podstawie których deweloper: przyznaje sobie prawo do sprawowania zarządu, nie określając okresu, przez jaki będzie wykonywał te czynności; obciąża konsumentów obowiązkiem ponoszenia kosztów związanych z eksploatacją lokalu i części nieruchomości wspólnej w przypadku braku faktycznego odbioru przez konsumenta lokal; często katalog kosztów jakie miałby ponosić konsument nie został sprecyzowany oraz nie określono sposobu naliczania i poboru opłat,
- nakładającymi na konsumentów dodatkowe, nieuzasadnione obowiązki (np. ubezpieczenia, wykończenia lokalu),
- zastrzegającymi wydłużone terminy zwrotu konsumentom środków pieniężnych w przypadku rozwiązania lub odstąpienia od umowy,
- uzależniającymi dokonanie rozliczenia w przypadku rozwiązania umowy od podpisania umowy z innym nabywcą,
- uzależniającymi przeniesienie własności nieruchomości/lokalu od zapłaty należności innych niż cena (np. z tytułu administrowania budynkiem, opłat eksploatacyjnych),
- dotyczącymi podawania cen netto przedmiotu umowy,
- uprawniającymi dewelopera do dokonania jednostronnego odbioru wybudowanej nieruchomości lub jednostronnego stwierdzenia jej zgodności z zawartą umową,
- dotyczącymi umieszcza na nieruchomości wspólnej konstrukcji w celach marketingowych (np. banery, neony, reklamy).
W umowach z deweloperami występuje też sporo niedookreślonych zwrotów, pojęć, terminów, przesłanek. Przykładowo: „wady (nie)istotne”,„drobne wady”, „niedociągnięcia jakościowe mieszczące się w granicach tolerancji użytkowej”, „rzeczywiste straty”, „wszelkie zobowiązania finansowe”, „inne świadczenia”. W efekcie umożliwia to deweloperowi dokonywanie interpretacji postanowień umowy na swoją korzyść i jednocześnie naraża konsumentów na ryzyko poniesienia negatywnych skutków nieprecyzyjnie sformułowanych postanowień wzorca umowy.
Deweloperzy nierzadko stosują klauzule tożsame z klauzulami wpisanymi do rejestru postanowień wzorców umów uznanych za niedozwolone. W raporcie UOKIK czytamy, że "rozbieżność użytych wyrażeń, zmiana szyku zdania czy zastosowanie synonimów nie eliminuje abuzywnego charakteru ocenianego postanowienia”. Warto więc zapoznać się z listą klauzul abuzywnych.
Co zrobić, jeżeli podpisałem już umowę zawierającą klauzule niedozwolone? Nabywca mieszkania może odstąpić od umowy wskazując przepisy sprzeczne z polskim prawem. Po znalezieniu w umowie takich zapisów należy niezwłocznie zgłosić je UOKIK-owi. Istnieje szansa, że Urząd oceni je jako naruszające ustawowe dobra konsumenta (bowiem zastosowanie w umowach klauzul zakazanych przesądza o rozpatrzeniu sporu na korzyść kupującego), a to z kolei da wnioskodawcy (nabywcy lokalu) szansę unieważnienia dokonanej transakcji. Jednakże decydując się na skierowanie sprawy do UOKIK-u, nigdy nie można być pewnym pomyślnego rezultatu, jak też daty podjęcia decyzji przez Urząd. Dlatego też zdecydowanie lepiej i bezpieczniej jest wnikliwie przeczytać umowę przed jej podpisaniem. Zapewni to możliwość uniknięcia niepotrzebnych niedogodności.
Zuzanna Brud, Bankier.pl
