Zadłużone lokale bardzo często są przedmiotem licytacji komorniczej. Równie często zajmują je lokatorzy, którzy nie chcą się dobrowolnie wyprowadzić. Jakie prawa przysługują nabywcy takiego mieszkania?
Wiele razy zajmowaliśmy się już problemami dłużników, którzy podlegają egzekucji komorniczej, wyjaśniając, jaką część pensji może zająć komornik i czy musi zostawić jakieś wolne środki na koncie bankowym. Opisywaliśmy też zasady licytacji komorniczej w artykule pt. Jak kupić mieszkanie na licytacji komorniczej? Czas zająć się problemami nabywców takich lokali. Mieszkanie od komornika z niechcianym lokatorem może przynieść sporo zmartwień.
Z prośbą o poradę zwrócił się do nas czytelnik, który zamierza kupić zadłużone mieszkanie na licytacji komorniczej. Z jego obserwacji wynika, że przy każdej licytacji sprzedawana jest nieruchomość z lokatorami. Niechętnie odpowiadają oni na próbę kontaktu i z reguły nie wpuszczają potencjalnych kupców do lokalu, jeśli chce się go obejrzeć przed licytacją. Gdy już dojdzie do sprzedaży, a lokatorzy nie chcą dobrowolnie opuścić bezprawnie zajmowanego mieszkania – co może zrobić nabywca? Jakie przysługują mu prawa? Czy może skorzystać z pomocy policji? Czy musi zapewnić lokal zastępczy?
O odpowiedź poprosiliśmy komornika sądowego, panią Paulinę Podgórską-Pawełka: "Egzekucja z nieruchomości jest procesem długotrwałym i złożonym. Początkowo postępowanie toczy się przed komornikiem, następnie zaś przed sądem. Osoba, która „ wygrywa” licytację, a więc taka, która zaofiaruje najwyższą cenę nabycia i na rzecz której zostanie udzielone przybicie, a następnie przysądzenie własności, staje się właścicielem nieruchomości. Postanowienie Sądu, który tą egzekucję od momentu licytacji „prowadzi” staje się tytułem do wprowadzenia w posiadanie nieruchomości i opróżnienia lokalu bez konieczności zaopatrywania go w klauzulę wykonalności zgodnie z treścią art 999 par. 1 kpc. Z kolei konieczność zastosowania art. 791 k.p.c., wskazuje, iż tytuł ten jest skutecznym erga omnes, tytułem wykonawczym.
Nabywca licytacyjny, co do którego postanowienie o przysądzeniu własności nieruchomości staje się prawomocne, jeżeli nie może uzyskać dostępu do lokalu, winien zwrócić się do komornika z wnioskiem bądź o wydanie nieruchomości bądź o opróżnienie i wydanie nieruchomości, tzw. eksmisję. Czynności w sprawie szczegółowego trybu postępowania w sprawach o opróżnienie lokalu lub pomieszczenia albo o wydanie nieruchomości określa rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 grudnia 2011 r.(Dz. U. z dnia 5 stycznia 2012 r.) z którego wynika, iż „jeżeli z tytułu wykonawczego nakazującego opróżnienie lokalu służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika nie wynika prawo dłużnika do lokalu socjalnego lub zamiennego, po upływie terminu wyznaczonego dłużnikowi do dobrowolnego wykonania obowiązku komornik ustala, czy dłużnikowi przysługuje tytuł prawny do innego lokalu lub pomieszczenia, w którym może on zamieszkać, oraz ustala sytuację rodzinną dłużnika.§ 2 tego rozporządzenia stanowi, iż jeżeli dłużnikowi nie przysługuje tytuł prawny do innego lokalu lub pomieszczenia, w którym może on zamieszkać, komornik niezwłocznie występuje do gminy właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu z wnioskiem o wskazanie tymczasowego pomieszczenia.
Przed wykonaniem tytułu wykonawczego nakazującego wydanie nieruchomości komornik wysłuchuje dłużnika, po czym doręcza mu wezwanie do wykonania tego obowiązku w wyznaczonym stosownie do okoliczności terminie.
Egzekucja na podstawie prawomocnego postanowienia o przysądzeniu własności może być skierowana przeciwko każdemu aktualnemu posiadaczowi nieruchomości, z wyłączeniem osób, które posiadają skuteczne względem wierzyciela prawo."
Paulina Podgórska-Pawełka
Komornik Sądowy
/ks
