Czy zapowiedziane przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii limity cen mieszkań w programie „Mieszkanie na start” znacząco ograniczą dostępną ofertę? Może do tego dojść, jeśli zastosowane zostaną przeliczniki wykorzystane w innych rządowych programach wsparcia kredytobiorców. Sprawdziliśmy, ile wynoszą limity i ile musi kosztować metr kwadratowy, by móc liczyć na wsparcie.
Limit cen metra kwadratowego mieszkania kwalifikującego się do programu „Mieszkanie na start” jeszcze w maju Krzysztof Hetman, poprzedni minister rozwoju i technologii. Rozwiązanie to miało, w jego ocenie, zapobiec wystrzałowi cen mieszkań w chwili uruchomienia programu. Gdy poprzednio wprowadzano podobne limity, zamiast wzrostu cen ograniczona i to wydatnie została oferta dostępnych mieszkań.
„Mieszkanie na start” drogowskazem?
Tak było przede wszystkim w przypadku wciąż funkcjonującego programu „Mieszkanie bez wkładu własnego”. Na początku istnienia programu, a więc w 2022 r. ówczesne limity cen metra kwadratowego sprawiły, że odsetek mieszkań kwalifikujących się do programu wahał się w przypadku rynku pierwotnego od 3 proc. w Krakowie do 39 proc. w Gdańsku.
Chcący kupić mieszkanie z rządowym poręczeniem wkładu własnego na warszawskim i krakowskim rynku wtórnym mogli liczyć jedynie na co pięćdziesiąte mieszkanie. W Łodzi i Poznaniu cenowe kryterium spełniał z kolei „aż” co czwarty lokal. Wszystko przez niedostosowane do rynkowych realiów limity.
Średnie ceny transakcyjne, a więc faktycznie płacone za mieszkania były wówczas od kilkunastu (Poznań) do nawet 40 proc. (Kraków) wyższe od ustanowionych limitów. Te z kolei powstawały na bazie iloczynu ministerialnego współczynnika i ustanawianego przez wojewodów wskaźników wartości odtworzeniowej lokali.
Sprawdź, czy będziesz mógł wnioskować o kredyt
Kredyt na start
Planujesz zakup swojego pierwszego mieszkania?
Rząd pracuje nad nowym programem dopłat do kredytów hipotecznych "Kredyt na start". Eksperci Bankier.pl przeanalizowali projekt ustawy i opracowali krótki e-book, który pozwoli Wam sprawdzić, czy będziecie mogli skorzystać z dofinansowania. Zaznaczamy, że bazujemy na projekcie ustawy, której ostateczny kształt będzie znany dopiero po jej wejściu w życie.
Pobierz e-book zostawiając zgody, albo zapłać 20 zł
Masz pytanie? Napisz na sklep@bankier.pl
Limity rosną, ale zbyt wolno
Sytuacja zaczęła zmieniać się w ostatnim roku, gdy – pomimo nierzadko dwucyfrowych wzrostów średnich cen transakcyjnych – to jednak limity stawek zaczęły rosnąć szybciej. Dla przykładu, w Olsztynie średnia kwota płacona za mieszkanie z rynku pierwotnego w I kw. 2024 r. (zgodnie z danymi Narodowego Banku Polskiego) była o 7,5 proc. wyższa w ujęciu rocznym. Limit cenowy wzrósł w tym czasie o blisko 43 proc. Podobna sytuacja, choć na mniejszą skalę, miała miejsce w Zielonej Górze, gdzie wzrosty wyniosły odpowiednio 2,2 i 30,6 proc.
|
Różnice pomiędzy średnimi cenami transakcyjnymi a limitami cenowymi BGK w I kw. 2024 r. – rynek pierwotny |
|||
|---|---|---|---|
|
Miasto |
Limit BGK [w zł] |
Średnia cena transakcyjna [w zł/mkw.] |
Różnica [w proc.] |
|
Wrocław |
12 147 |
12 838 |
+5,7 |
|
Bydgoszcz |
9604 |
9009 |
-6,2 |
|
Lublin |
9412 |
9896 |
+5,1 |
|
Zielona Góra |
10 809 |
7730 |
-28,5 |
|
Łódź |
8072 |
9755 |
+20,8 |
|
Kraków |
10 532 |
14 676 |
+39,3 |
|
Warszawa |
12 319 |
15 888 |
+29,0 |
|
Rzeszów |
8894 |
9631 |
+8,3 |
|
Białystok |
9839 |
9775 |
-0,7 |
|
Gdańsk |
11 726 |
12 370 |
+5,5 |
|
Katowice |
10 065 |
10 675 |
+6,1 |
|
Kielce |
8799 |
8578 |
-2,5 |
|
Olsztyn |
12 478 |
8852 |
-29,1 |
|
Poznań |
11 766 |
11 731 |
-0,3 |
|
Szczecin |
7263 |
11 276 |
+55,3 |
|
Źródło: Bankier.pl na podstawie danych BGK i NBP |
|||
Spośród sześciu największych polskich rynków nieruchomości (Warszawa, Kraków, Wrocław, Łódź, Gdańsk, Poznań) limit cen najmocniej podniesiono we Wrocławiu – o 21,3 proc., podczas gdy średnia cena transakcyjna na rynku pierwotnym wzrosła w tym czasie o 15,5 proc. a na rynku wtórnym o 16,2 proc.
Zgoła odmienna sytuacja panowała w dwóch najdroższych polskich miastach, czyli Warszawie i Krakowie. Rządowe limity cen w programie „Mieszkanie bez wkładu własnego” wzrosły tam w ciągu roku odpowiednio o 7 i 7,6 proc. Pomiędzy I kw. 2023 a I kw. 2024 r. średnie kwoty płacone za nowe mieszkania rosły tam niemal cztery razy szybciej – odpowiednio o 24,1 i 27,7 proc.
Tym samym różnice pomiędzy średnimi cenami transakcyjnymi dla danego rynku a limitami kwalifikującymi mieszkania do skorzystania z rządowej gwarancji wkładu własnego wyniosły w Warszawie i Krakowie odpowiednio 29 i 39 proc. (w przypadku rynku pierwotnego) i 25,7 i 36,6 proc. (na rynku wtórnym).
|
Różnice pomiędzy średnimi cenami transakcyjnymi a limitami cenowymi BGK w I kw. 2024 r. – rynek wtórny |
|||
|---|---|---|---|
|
Miasto |
Limit BGK [w zł] |
Średnia cena transakcyjna [w zł/mkw.] |
Różnica [w proc.] |
|
Wrocław |
11 279 |
11 594 |
+2,8 |
|
Bydgoszcz |
8918 |
7249 |
-18,7 |
|
Lublin |
8740 |
8822 |
+0,9 |
|
Zielona Góra |
10 037 |
7104 |
-29,2 |
|
Łódź |
7496 |
7496 |
0,0 |
|
Kraków |
9779 |
13 358 |
+36,6 |
|
Warszawa |
11 439 |
14 380 |
+25,7 |
|
Rzeszów |
8259 |
9457 |
+14,5 |
|
Białystok |
9136 |
8452 |
-7,5 |
|
Gdańsk |
10 888 |
12 148 |
+11,6 |
|
Katowice |
9346 |
7526 |
-19,5 |
|
Kielce |
8170 |
7287 |
-10,8 |
|
Olsztyn |
11 587 |
7709 |
-33,5 |
|
Poznań |
10 925 |
9877 |
-9,6 |
|
Szczecin |
6744 |
8820 |
+30,8 |
|
Źródło: Bankier.pl na podstawie danych BGK i NBP |
|||
Jeszcze wyraźniejsze niedoszacowanie limitów zanotowano w Szczecinie, gdzie średnie ceny transakcyjne nowych mieszkań w I kw. 2024 r. były o ponad 55 proc. wyższe od limitów cen.
Większy wybór mieszkań po wprowadzeniu nowych limitów mieli za to szukający własnego „M” z rządowym wsparciem w mniejszych miastach wojewódzkich. Limity wyraźnie niższe od średnich kwot płaconych za mieszkania zanotowano m.in. we wspomnianym już Olsztynie i Zielonej Górze, a także Bydgoszczy, Białymstoku i Kielcach. Spośród sześciu największych polskich miast taka sytuacja miała miejsce jedynie na poznańskim rynku wtórnym.
