Czy zapowiedziane przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii limity cen mieszkań w programie „Mieszkanie na start” znacząco ograniczą dostępną ofertę? Może do tego dojść, jeśli zastosowane zostaną przeliczniki wykorzystane w innych rządowych programach wsparcia kredytobiorców. Sprawdziliśmy, ile wynoszą limity i ile musi kosztować metr kwadratowy, by móc liczyć na wsparcie.

Limit cen metra kwadratowego mieszkania kwalifikującego się do programu „Mieszkanie na start” jeszcze w maju Krzysztof Hetman, poprzedni minister rozwoju i technologii. Rozwiązanie to miało, w jego ocenie, zapobiec wystrzałowi cen mieszkań w chwili uruchomienia programu. Gdy poprzednio wprowadzano podobne limity, zamiast wzrostu cen ograniczona i to wydatnie została oferta dostępnych mieszkań.

„Mieszkanie na start” drogowskazem?

Tak było przede wszystkim w przypadku wciąż funkcjonującego programu „Mieszkanie bez wkładu własnego”. Na początku istnienia programu, a więc w 2022 r. ówczesne limity cen metra kwadratowego sprawiły, że odsetek mieszkań kwalifikujących się do programu wahał się w przypadku rynku pierwotnego od 3 proc. w Krakowie do 39 proc. w Gdańsku.

Chcący kupić mieszkanie z rządowym poręczeniem wkładu własnego na warszawskim i krakowskim rynku wtórnym mogli liczyć jedynie na co pięćdziesiąte mieszkanie. W Łodzi i Poznaniu cenowe kryterium spełniał z kolei „aż” co czwarty lokal. Wszystko przez niedostosowane do rynkowych realiów limity.

Średnie ceny transakcyjne, a więc faktycznie płacone za mieszkania były wówczas od kilkunastu (Poznań) do nawet 40 proc. (Kraków) wyższe od ustanowionych limitów. Te z kolei powstawały na bazie iloczynu ministerialnego współczynnika i ustanawianego przez wojewodów wskaźników wartości odtworzeniowej lokali.

Error 503 Backend fetch failed

Backend fetch failed

Guru Meditation:

XID: 746132650

Varnish cache server

Limity rosną, ale zbyt wolno

Sytuacja zaczęła zmieniać się w ostatnim roku, gdy – pomimo nierzadko dwucyfrowych wzrostów średnich cen transakcyjnych – to jednak limity stawek zaczęły rosnąć szybciej. Dla przykładu, w Olsztynie średnia kwota płacona za mieszkanie z rynku pierwotnego w I kw. 2024 r. (zgodnie z danymi Narodowego Banku Polskiego) była o 7,5 proc. wyższa w ujęciu rocznym. Limit cenowy wzrósł w tym czasie o blisko 43 proc. Podobna sytuacja, choć na mniejszą skalę, miała miejsce w Zielonej Górze, gdzie wzrosty wyniosły odpowiednio 2,2 i 30,6 proc.

Spośród sześciu największych polskich rynków nieruchomości (Warszawa, Kraków, Wrocław, Łódź, Gdańsk, Poznań) limit cen najmocniej podniesiono we Wrocławiu – o 21,3 proc., podczas gdy średnia cena transakcyjna na rynku pierwotnym wzrosła w tym czasie o 15,5 proc. a na rynku wtórnym o 16,2 proc.

Zgoła odmienna sytuacja panowała w dwóch najdroższych polskich miastach, czyli Warszawie i Krakowie. Rządowe limity cen w programie „Mieszkanie bez wkładu własnego” wzrosły tam w ciągu roku odpowiednio o 7 i 7,6 proc. Pomiędzy I kw. 2023 a I kw. 2024 r. średnie kwoty płacone za nowe mieszkania rosły tam niemal cztery razy szybciej – odpowiednio o 24,1 i 27,7 proc.

Tym samym różnice pomiędzy średnimi cenami transakcyjnymi dla danego rynku a limitami kwalifikującymi mieszkania do skorzystania z rządowej gwarancji wkładu własnego wyniosły w Warszawie i Krakowie odpowiednio 29 i 39 proc. (w przypadku rynku pierwotnego) i 25,7 i 36,6 proc. (na rynku wtórnym).

Jeszcze wyraźniejsze niedoszacowanie limitów zanotowano w Szczecinie, gdzie średnie ceny transakcyjne nowych mieszkań w I kw. 2024 r. były o ponad 55 proc. wyższe od limitów cen.

Większy wybór mieszkań po wprowadzeniu nowych limitów mieli za to szukający własnego „M” z rządowym wsparciem w mniejszych miastach wojewódzkich. Limity wyraźnie niższe od średnich kwot płaconych za mieszkania zanotowano m.in. we wspomnianym już Olsztynie i Zielonej Górze, a także Bydgoszczy, Białymstoku i Kielcach. Spośród sześciu największych polskich miast taka sytuacja miała miejsce jedynie na poznańskim rynku wtórnym.

Źródło: