Coraz łatwiej o własne „M” na kredyt bez wkładu. Limity w górę, ale w tych miastach wciąż się naszukasz

Rządowe limity pozwalające kupić mieszkanie bez wkładu własnego wreszcie doganiają rynek. Najnowsze stawki zaproponowane przez Bank Gospodarstwa Krajowego coraz częściej przewyższają średnie kwoty płacone za mieszkania w największych miastach, szczególnie na rynku wtórnym. Sprawdzamy, w których miastach najłatwiej o mieszkanie bez wkładu własnego, a gdzie wciąż trzeba się naszukać.

Program Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy, wcześniej znany pod szyldem „Mieszkanie bez wkładu własnego, od początku swojego istnienia borykał się z problemem niedoszacowanych limitów cenowych. Ostatni rok, przy stabilnych kwotach płaconych za mieszkania, przyniósł jednak poprawę tej dysproporcji.

Limity gonią rynek

Zestawienie limitów cenowych Banku Gospodarstwa Krajowego na IV kwartał 2026 r. ze średnimi cenami transakcyjnymi z II kwartału 2026 r. (według najnowszych danych NBP) pokazuje, że już na większości największych polskich rynków mieszkaniowych limity są wyższe od średnich stawek transakcyjnych.

Wciąż najtrudniej o mieszkanie z gwarancją wkładu własnego w Krakowie. Limity zaproponowane przez BGK były o 12 proc. wyższe od średnich cen transakcyjnych notowanych zarówno na tamtejszym rynku pierwotnym, jak i wtórnym.

Dodajmy jednak, że decyzje BGK gonią rynek. Przed rokiem różnica wynosiła bowiem odpowiednio: 16,4 proc. (rynek pierwotny) i 18,5 proc. (rynek wtórny). Z kolei w analogicznym okresie 2024 r. różnica wahała się pomiędzy 24,4 a 26,5 proc.

Przed rokiem analogiczną sytuację można było zaobserwować na warszawskim rynku wtórnym, gdzie limit BGK był o 13 proc. niższy względem przeciętnej kwoty płaconej za mieszkania z drugiej ręki. Po jego wyraźnym podniesieniu o 12,9 proc. a nominalnie o 1859 zł/mkw., przy jednocześnie stabilnych cenach (+1,3 proc. r/r), limit znalazł się o niespełna 3 proc. poniżej ceny transakcyjnej.

Znacznie większy bufor poszukujący własnego „M” bez konieczności wykładania wkładu własnego mają w Olsztynie, Rzeszowie, Zielonej Górze a spośród sześciu największych polskich miast – w Poznaniu.

Zielona Góra, podobnie jak Poznań trzy miesiące wcześniej, jest jednak przykładem anomalii. BGK dla jednej ze stolic woj. lubuskiego zdecydował bowiem o obniżeniu limitu o 4,1 proc. k/k.

Łatwiej na rynku wtórnym

Jeszcze większe pole manewru w poszukiwaniu mieszkań kwalifikujących się do skorzystania z rządowych gwarancji wkładu własnego mają osoby skupiające swoje poszukiwania na rynku wtórnym. Choć w Gdańsku, Gdyni, Opolu, a także wspomnianej Warszawie i Krakowie, limity wciąż nie dostają do realiów rynkowych, tak w Poznaniu, Szczecinie, Kielcach i Katowicach limity są o ponad 20 proc. wyższe od średnich cen transakcyjnych. Z kolei różnica notowana w Olsztynie, choć zmniejszająca się w ostatnim czasie, przekracza wciąż 40 proc.

Należy jednak pamiętać, że o ile limity dotyczą IV kw. 2026 r., tak najnowsze informacje NBP o średnich cenach transakcyjnych dotyczą II kw. 2026 r. W ostatnim czasie, z uwagi na stabilizację kwot wpisywanych w aktach notarialnych, to opóźnienie ma nieco mniejsze znaczenie niż jeszcze przed dwoma czy trzema laty.

W ostatnim roku zwłaszcza w przypadku nowych mieszkań mieliśmy do czynienia z relatywnie niewielkimi wahaniami stawek, a nawet spadkami, które sięgnęły 4,7 proc. we Wrocławiu.

Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy – jakie są zasady?

Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy to instrument, w którym państwo – za pośrednictwem BGK – gwarantuje wkład własny, którego wymagają banki komercyjne. Należy jednak stanowczo podkreślić: gwarancja ta nie podnosi zdolności kredytowej wnioskodawcy. Instytucja finansowa i tak bezwzględnie zbada, czy stać nas na comiesięczną spłatę zadłużenia.

Podstawowym warunkiem skorzystania z programu jest znalezienie nieruchomości spełniającej ustawowe kryteria cenowe. Ponadto beneficjent nie może być właścicielem innego lokalu mieszkalnego. Wyjątek przewidziany jest dla rodzin z dziećmi, które chcą zamienić mniejsze mieszkanie na większe.

Dla wielu kluczowym argumentem za skorzystaniem z rządowego programu może być tzw. spłata rodzinna. Jeśli w trakcie trwania umowy kredytowej rodzina powiększy się o kolejne dziecko, państwo z publicznych środków umorzy część zadłużenia.

O tym, jak w praktyce przygotować się do zakupu, piszemy szczegółowo w artykule „Jak kupić mieszkanie na kredyt bez wkładu własnego?”.

Najlepsze produkty finansowe znajdziesz w naszej porównywarce - SPRAWDŹ

Źródło: