Mocny spadek zdolności kredytowej i lekkie korekty cenowe – tak w skrócie można opisać skutki przemeblowania na rynku kredytów hipotecznych wynikające ze zmian stóp procentowych. Z analizy Bankier.pl wynika, że banki na razie nie obniżają wyraźnie marż, by przyciągnąć słabnący popyt.
![Hipoteczne turbulencje. Zdolność zanurkowała, marże trochę niższe [HipoTracker Bankier.pl]](https://galeria.bankier.pl/p/f/6/baa9c3c1df6f36-948-567-0-200-1000-599.webp)
Czwarty kwartał roku zaskoczył zarówno banki, jak i kredytobiorców. Pierwsza od lat podwyżka stóp procentowych w październiku była niespodzianką nawet dla ekspertów śledzących meandry polityki pieniężnej w Polsce. Listopad i grudzień przyniosły kolejne zmiany stóp, a wraz z nimi wzrost wskaźników z rynku międzybankowego stanowiących fundamenty stawek zmiennego oprocentowania kredytów hipotecznych.
Przeczytaj także
2021 rok kończymy zatem w zupełnie innym otoczeniu. WIBOR 3M, który jeszcze na początku października znajdował się na poziomie ok. 0,25 proc., dziś przebija pułap 2,5 proc. Efekty widać w najnowszych danych, zwłaszcza dotyczących zdolności kredytowej.
W cokwartalnych raportach od stycznia 2018 r. śledzimy, jak zmienia się rynkowa oferta kredytów hipotecznych dla jednego, niezmiennego profilu klienta. Przyjęliśmy, że kwota kredytu hipotecznego zaciąganego przez profilowych kredytobiorców będzie zbliżona do średniej wartości nowego kredytu w Polsce. Na potrzeby HipoTrackera Bankier.pl, założyliśmy, że o finansowanie stara się:
- bezdzietne małżeństwo mieszkające w mieście pow. 500 tys. mieszkańców,
- kupujące na rynku pierwotnym mieszkanie o wartości 337,5 tys. zł (50 m kw.),
- zarabiające łącznie 6,2 tys. zł miesięcznie, w oparciu o umowy o pracę na czas nieokreślony,
- posiadające pozytywną historię kredytową, bez obecnie spłacanych obciążeń.
Klienci gotowi są skorzystać z dodatkowych produktów banku, aby obniżyć marżę kredytową. Nie chcą jednak nabywać produktów inwestycyjnych i ubezpieczeń z funduszami kapitałowymi. Zobowiązanie zaciągane jest na 30 lat i spłacane w ratach równych.
Przeczytaj także
Oferty banków zbieramy dla dwóch wariantów kredytu:
- z 10-procentowym wkładem własnym,
- z 20-procentowym wkładem własnym.
Kredyty z minimalnym wkładem własnym – zdolność pikuje
Pierwszy scenariusz, dla którego wyliczyliśmy średnie wartości z bankowych ofert, to kredyt na 303 750 zł, z 10-procentowym wkładem własnym (33 750 zł).
Przeczytaj także
W grudniu 2021 r. średnia marża kredytowa dla kredytów z 10-procentowym wkładem własnym wyniosła 2,60 pp., o 0,14 pp. mniej niż jeszcze w sierpniu 2021 r. W porównaniu z listopadem 2020 r., gdy odnotowaliśmy 4-letnie maksimum, średnia marża jest o 0,19 pp. niższa.
Średnia maksymalna zdolność kredytowa osiągnęła w grudniu 2021 r. wartość 456 tys. zł. To najniższy wskaźnik w historii panelu HipoTracker, od początku 2018 r. W ciągu czwartego kwartału wskaźnik ten obniżył się o 80 tys. zł., a w porównaniu z grudniem 2020 r. – o 120 tys. zł.
Średnia rata kredytu z 10-procentowym wkładem własnym, po okresie opłacania ubezpieczenia pomostowego i wpisaniu do księgi wieczystej hipoteki na rzecz banku, wynosiła 1281 zł we wrześniu. W grudniu sięgała już 1686 zł. Ponad 30-procentowy wzrost to efekt podwyżek stóp procentowych.
Średni łączny koszt kredytu, uwzględniający odsetki, prowizję, obowiązkowe ubezpieczenia i wszystkie pozostałe elementy poza ubezpieczeniem nieruchomości wynosił we wrześniu 2021 r. 167,3 tys. zł, a w grudniu – 272,1 tys. zł.
Kredyty z 20-procentowym wkładem własnym – osunięcie marż, korkociąg zdolności
W drugim scenariuszu zakładamy, że kredytobiorcy wnoszą wkład własny w wysokości 67,5 tys. zł. Kwota kredytu wynosi wówczas 270 tys. zł. Średnia marża kredytowa we wrześniu wynosiła 2,14 pp., pozostając na zbliżonych poziomach od lipca 2020 r. W ciągu czwartego kwartału wskaźnik ten obniżył się do 2,08 pp. To efekt zmian w cennikach części banków, a także akcji promocyjnych prowadzonych przez niektórych kredytodawców.
Średnia maksymalna zdolność kredytowa odnotowana na koniec IV kwartału 2021 r. wynosiła 491 tys. zł. Ponownie odnotowaliśmy najniższe w historii badania HipoTracker wartości tego wskaźnika – przebity został „od dołu”, i to wyraźnie, rekord z początków jesieni (wynikający m.in. z wprowadzenia nowych zaleceń w Rekomendacji S). Średnio profilowa rodzina może obecnie pożyczyć o 110 tys. zł mniej niż jeszcze w marcu.
Średnia rata kredytu ze standardowym, 20-procentowym wkładem własnym, wyniosła 1051 zł we wrześniu. We grudniu wskaźnik ten sięgnął 1389 zł. Średni łączny koszt kredytu dla profilowego zobowiązania osiągnął wartość 219 tys. zł i był o 100 tys. zł wyższy niż na koniec poprzedniego kwartału.
Dalsze podwyżki na horyzoncie
Już w pierwszych dniach stycznia zbierze się Rada Polityki Pieniężnej, która zapewne zdecyduje się na kolejną podwyżkę stóp procentowych. Trendy, które zaobserwowaliśmy w ostatnim kwartale, będą kontynuowane zatem w kolejnych miesiącach. Spadek zdolności kredytowej można przyjąć za pewnik.
Słabnący popyt na kredyty hipoteczne i rosnące stawki oprocentowania to czynnik, który może odegrać ważną rolę w rozpoczynającym się kwartale. Czy banki zdecydują się poważniejsze korekty w cennikach? Cięcie marż mogłoby przyciągnąć klientów poszukujących finansowania, ale niesie ze sobą także ryzyko rozpętania wojny cenowej. O tym, czy znajdą się na rynku gracze gotowi na agresywną walkę o udziały przekonamy się już wkrótce.
